经济适用房门该开多大
https://news.hlgnet.com 2001-10-02
回龙观资讯中心
龙奋杰 万军 蔡鸿岩
(北京日报2000年1月4日)经济适用住房是政府为开发商提供多项优惠政策，面向中低收入家庭的价位相对较低的住房。它开盘就受到市民的欢迎，价格在每平方米3000元以下的项目还出现“抢购”场面。
经济适用住房的热销，反映出多方面的信息。日前，中国房地产业协会、清华大学房地产研究所、精品家园房地产咨询有限公司，对北京经济适用房的市场现状、未来发展，以及购房者对经济适用房需求情况，进行了一次大型专项性调查。清华大学房地产研究所通过对421份调查问卷的统计分析表明，本次调查所得出的结果在一定程度上反映了北京住宅市场上的消费者和供给者对经济适用房的认识与评价。
这些结论有助于进一步完善经济适用房政策和产品的市场定位，以便让经济适用房起到它应有的作用。
经济适用房对中低档商品房构成冲击
对于同一区域的经济适用房和市场价商品房将选择哪个这一问题，调查有平均高达85％左右的人表示会首先选择经济适用房。反映出经济适用房对中、低档的商品房构成冲击。
政府确定开发经济适用房的政策目的之一是要通过经济适用房的开发打压过高的商品房房价。这一目标现在看来已初显威力。
从经济适用房已构成的价格冲击力来看，冲击力度最大的当属城北部地区，其次是西部地区，再次是东部地区。结合去年下半年以来的市场成交情况和业内人士的分析看，上述三个区域四环路附近的中档商品房普遍受到冲击。其中尤以天通苑、回龙观两个超大规模的经
济适用房项目对北部地区商品房构成的威胁为甚，整个亚运村地区普通商品房价因此可能被压至每平方米5000元以下。
经济适用房应避免投资者入市
购买经济适用房者中，有70．8％的人是为了“解决目前急需的自住问题”，这从一个侧面说明，建设经济适用房，以启动中低收入家庭自用型住房消费，较好地满足了解决中低收入家庭住房问题的政策目标。但应该引起重视的是，有13．3％的人表示是“看好未来增值潜力，将购买经济适用房作为一项投资”。从市场热销的经济适用房来看，也确有人因看好经济适用房的升值潜力，一次购买若干套；还有许多经济适用房是被单位买去，作为这些单位的投资或分配给其职工居住。虽然投资者入市有各种各样的原因，但若将政府在经济适用房建设过程中所给予的各种优惠，转化为投资购买者的超额利润，这将违背政府确立经济适用房政策的初衷。
经济适用房要界定购买主体
在对经济适用房的销售对象的调查中，认为应“谁有钱谁买”的最高占到40．2％。从数据中可以看出高收入的家庭有进入经济适用房消费市场的愿望和趋势。在中低收入家庭还在准备或犹豫时，中高收入的家庭将先于他们进入经济适用房消费市场。中高收入家庭进入将在一定时期内推动经济适用房市场需求的上升，减少对市场价商品住宅的需求，使两种在功能上可替代的住宅商品形成直接竞争；中高收入家庭无障碍地进入经济适用房市场和经济适用房由开发商组织生产、按市场规律运行的特征，将会影响经济适用房的售价，对国家有关经济适用房的限价政策和限制购买者政策构成冲击。
虽然政府对经济适用房实行销售限制和准购政策，主要面向中低收入家庭出售，但对中低收入家庭这一经济适用房的购买主体仍没有作出明确的界定。尽管已经提出按年家庭收入划分消费者群体，实行不同的住房政策，但行之有效的评定标准和管理办法至今还没有出台。
由于中高收入家庭进入经济适用房消费市场而带来的经济适用房市场繁荣，是带有假象的。 中低收入家庭对价格仍难承受。
在对目前经济适用房项目的评价中，对于单方售价，认为“尚可”的占30％，认为“偏高”的高达68．9％；认为目前经济适用房价格性能比偏高的占47．1％。这说明，对于中高收入的家庭，经济适用房的价格是基本能够承受的；而对于多数中低收入家庭，经济适用房的售价还嫌过高。
本次调查样本统计加权平均的家庭年收入为3．8万元。如果其在住房贷款的帮助下实现住房消费的房价与收入比分别为4．5和6，则其所能承受的经济适用房的每套售价为17万元。如果北京经济适用房按每平方米3000元的价格计算，其家庭购买二居室住宅尚有难度。
对经济适用房建设的建议
加快经济适用房建设的政策，密切配合了确保国民经济稳定增长和深化住房制度改革工作的需要，是增加住宅市场有效供给、满足城市中低收入家庭有支付能力的住房消费需求、启动住宅市场的重要举措。初步实践表明，该政策从总体上是成功的。为增强经济适用房建
设的生命力，促进其健康有序地发展，建议有关部门注意如下问题：
（1）经济适用房应该在我国相当长的一段时期内扮演重要角色，其生命力取决于其是否符合市场经济规律、是否能走上自身良性循环的轨道、是否能起到与其他类型住宅供给互为补充的作用。经济适用
房的供给、配置和使用，应该严格按照其本质特征的要求进行。
（2）科学界定中低收入家庭的收入线标准，是保证政府为经济适用房所投入的资源有效公平利用的前提，虽然在收入线标准暂难科学划分的情况下，可以暂按居民家庭成员的职业类别排序，但丝毫不能忽视研究家庭收入线划分的紧迫性。因为按居民家庭收入高低决定其获取住宅的途径，是国家长远的住房政策。
（3）经济适用房供给的数量规模，要与中低收入家庭的市场需求及政府相关资源投入的能力相适应，不论是出于何种目的的盲目建设，都将带来降低政府相关资源使用效率、增加未来市场变化风险、改变经济适用房性质等副作用。为有效引导中低收入家庭中的较高收入层次及时转向市场价商品住宅市场，在正常市场条件下，经济适用房供给应采取适当从紧的政策，保持较低水平的合理空置率。
