经济适用房能拉下北京的房价吗

https://news.hlgnet.com 2001-10-03 回龙观资讯中心

(北京晨报3月15日)作为政府培养住宅业为新的经济增长点的重要表现，经济适用房一出台便备受关注和欢迎。仅在北京，去年首批共建设了８个经济适用房项目，建设面积达到了３９７　６万平方米，截至去年年底，北京市经济适用房已预售１００万平方米，实现销售５５万平方米。回龙观、天通苑等小区旺销的景象令人瞩目。

济适用房想要平抑房价
市政府决定进一步加大经济适用房的建设力度。今年北京市将竣工居民住宅８００万平方米，其中经济适用房１００万至１５０万平方米，此外还将新开工６００万平方米的经济适用房。加强经济适用房建设已被列为北京市今年的一项重要工作。
据了解，目前经济适用房最高售价４４５０元／平方米，最低价格是２３５０元／平方米，均价为３１００元／平方米左右，约比相同地段的商品房每平方米便宜６００多元。清华大学房地产研究所所长刘红玉认为，经济适用房是去年房产价格回落的一项重要因素。市有关方面负责人也明确表示，北京将继续用经济适用房平抑房价。

经济适用房拉下了谁
去年天通苑、今日家园等经济适用房小区的热销令周边商品住房开发商感到极大威胁，并冲击了原有房产市场，造成房价滑落。在今年１月底举办的为期３天的精品家园特价展销会上，房地产商首次使用打折促销的方法。虽然仅限于昙花一现的３天，但却清晰地表明经济适用房对房价的下拉作用已初现端倪。业内人士普遍认为，经济适用房是最有可能影响北京房价的因素。但对其影响力有多大，人们看法不一。
伟业顾问发表的一份报告预计，今年随着个人购房比例的进一步上升，中低价房会在市场上更加走俏，占据市场主流，而更多的经济适用房进入市场，不仅会对价位相近的中低价位商品房形成冲击，同时也会对整个住宅市场产生阶梯式的不同程度的影响，其中对开发商及购房者的心理冲击也不可忽视　从而拉低北京的整体房价。
搜房信息咨询有限公司总经理助理代建功分析说，由于政府在解决住房困难户的住房问题上下了很大决心，力推经济适用房，吸收一大批购房群体，导致中低价物业受到重大冲击。
据了解，回龙观、天通苑两个大型经济适用房住宅小区已对京城北部地区商品房市场构成威胁。有业内人士预计，亚运村地区普通商品房价格将被压至每平方米５０００元左右。西部、东部的商品房价格也将受到冲击。
不过，由于中高价位商品房在北京有其特定的群体足够支撑，其价格受经济适用房的冲击不大。方舟苑销售部副经理王海军也认为，尽管经济适用房对房地产市场价格会有些影响，但这些楼盘具有档次较低、位置偏远等不足，只能拉下其周边地区房价，不大可能拉下整个北京房产市场价格；另外，经济适用房对房产投资者来说也没有太大吸引力。而且，商品房基本上每个项目都有自己特定的客户群体，“就像买衬衫一样，几百元一件的有人买，５０元一件的也有人要”。不过，王海军也认为，北京房地产市场日趋成熟，在经济适用房增加６００万平方米、空置商品房高达４４０万平方米、集团购买退出、二手房市场开放等诸多因素影响下，北京的住宅房价将出现明显变化。地理、户型等较好的楼盘还会升，品质较差的楼盘将不得不降价以求。
北京房地产业日趋成熟，商品房价格有升有降，整个市场呈稳中有降的趋势，这基本上是目前业界的共识。

商品房进入个案时代
通过经济适用房来拉低北京高昂的房价，是政府明确的意图，现在这一意图正初步得到实现。备受冲击的中低价商品房该从哪里找到出路？
伟业顾问公司在其发表的２０００年房地产市场预测报告中更具体地阐述为：１、散户时代正式开始将必然带来客户群的不断细分，开发商为迎合不同的客户群必然会开发出不同功能的产品。２、随着北京市房地产的不断成熟和房地产市场开发的专业化，好的项目、好的企业将形成名牌，成为竞争优势，走品牌化道路。３、专业化设计营造优秀房屋品质。
搜房信息咨询有限公司总经理助理代建功将这称为“个案时代”。他认为，走进个案时代是今后商品房建设的发展方向，也就是商品房面对经济适用房冲击的新出路。所谓个案化具有几个特点：一是规模和管理相对独立，整个小区和建筑具有鲜明的个性，房屋质量和物业管理水平很高；二是小区的规划设计包括小区内的园林、布局等环境设计体现出人性化，和周围大环境的配套也较为和谐；三是小区能够满足不同住户的个性需求。他说，过去福利化分房时代，人们只能是被动接受房子，个人意志得不到满足。但现在，老百姓在住房商品化时代购房心态成熟得很快，要求较高，因此满足购房者个性和个人需求的房子才可能受到欢迎。
走进个案时代是北京商品房发展的新趋势，开发高品质的住房是商品房的出路。毕竟经济适用房与商品房的定位不同，经济适用房对普通商品房的冲击受到二者不同性质的限制。在南京召开的全国房改及房地产工作座谈会上，建设部有关官员表示，经济适用房是准商品房，由于政府不收土地出让金，并给以减免各种行政事业性收费等政策，因此，其销售对象只能限制在中低收入家庭，其建筑面积只能界定在解决基本居住需求。

得先机者得市场
从目前来看，中低价物业中注重品牌化的项目很少，而北京存在着一个颇有潜力的市场空当。而且，正在快速成长的高收入网络群体将会成为购房主力军，开发商可以盯住这一群体，建造适合他们居住的房屋。
事实上，目前已有开发商在研究这一群体——而今，注重品牌效应、迎合了数字化网络居家办公潮流方向的项目越来越多，体现了个案时代的基本特点，其定位、理念、包装、设计、推广等得到业内普遍认可。正因为如此，其发展商们才胆敢在一片喊降声中不仅不降价，反而还要涨。李铭陈博

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