亦庄、回龙观、望京--能成为未来新商圈吗？
https://news.hlgnet.com 2003-02-12
回龙观资讯中心
http://house.sina.com.cn 2003年02月12日10:01 北京现代商报
继现存商圈之后，本报开始关注京城的未来商圈。回龙观、望京、亦庄三地脱颖而出，成为京郊的三大亮点，若干年后能否名副其实，专家、住户各有说法。三大未来商圈现状
望京：望京地区位于首都机场与旧城区之间，是北京规模最大的一块新开发用地。广阔的地域、较多的可开发用地，使这一带投资密集、市场活跃，成为当前京城房地产开发的热点区域之一，并出现了许多大规模组团式住宅开发区。经过十几年的开发，其住宅与商务建设初具规模，市政基础设施较为完善，已有大社区的雏形。望京作为目前亚洲最大的集居住、教育、商贸、办公、康乐等为一体的综合性开发区，号称北京的“副都”。但要成为一个完整的居住大社区，成为繁荣成熟的新兴商圈，望京的大环境尚需不断完善和加强，商业繁华程度的增加更非一日之功。
亦庄：位于京津塘高速公路起点西侧，城市规划五环路南侧，预计2003年开始动工的城铁开通后，6分钟即可抵达市中心。按照规划，2010年，亦庄将成为人口为40万至50万，面积为80至100平方公里的综合性现代化国际居住区。
回龙观：回龙观小区规划建设用地面积11.27平方公里，总建筑面积达850万平方米，居住人口约30万。这一带将着重解决科教文卫系统人员的住房问题；今年下半年，回龙观四期工程还要开工。如此大规模的社区，专家认为回龙观的商业发展潜力是非常巨大的。但目前回龙观地区的商业状况并不理想。据统计资料显示，回龙观的实际入住率并不高，不超过10万人，不到预计入住人口的1／3。这种情况就使想要入驻的商家陷入了一种两难的境地：如果现在进驻就需要忍受一段时间的亏损，很有可能在近两年之内都不会盈利，这也就是说回龙观地区商业潜力的开掘需要一定的时间；另一方面，如果现在不进驻，好的地盘就可能被别人占领，好的机会就会溜掉。所以目前很多商家都在持观望状态，同时他们也在通过各方进行考察。
三地居民代表
亦庄——突破产业化的禁锢
郭志军：亦庄又是卫星城，又是特区。购买力和城市人口的外移是一个必然趋势。
北京刚解放的时候180万人口，现在1300万。首先，发展有几个阶段，我自己的搬家就是一个证明。20世纪80年代二环外，20世纪90年代三环外，新世纪是四环以外，商机非常看好。第二是城市改造，居民外迁，居民外迁是居民生活水平提高的标志。第三是人民生活水平提高了，郊区的绿化空气比较好。第四是汽车族进入家庭，为开辟四环以外的住宅提供商机。第五是一大批外资企业进入北京，亦庄就有1100多家外资企业入住，还有大量的人要进来。
住在这里的人整体收入水平比较高，亦庄的农民收入也在提高中，这里商业发展的空间是比较大的，要建设若干个社区，而不是一个社区，随着城市现代化的建设，就必须有相适应的配套设施，必须要加快速度。
我的想法是，远郊区的商业建设应该加快步伐，它可以促进“引资”和“引住”，如果商业设施不完备的话，就直接影响人们的入住。
交通和流通这两样不解决，这个特区就不好发展，这是两个推进器，据我了解，目前，对亦庄来说，都还在规划阶段，我的建议是：根据市内的商业建设的经验和教训，开发区的建设要有一个整体的规划，这里有多少个社区，15平方公里，将来再扩大24平方公里，要把工厂区和生活区区分开来，多少个社区，需要建几条商业街，行业结构要比较协调，既要购物、理发……哪一样满足不了都不行，我就感到，早上我想吃早点，就没有，很不方便。
还有一个区域的分布问题，一咕嘟一块，有些地方就是空白，还有一个就是业态的组合，需要多少超市多少便利店，形成一个群落结构。
北京的商机是无限的，空间很大，发展速度之快超乎想象。
建设小区要有现代的理念，“方便”最重要。
回龙观——机会多多早下手
王朝霞：从来没做过经营，回龙观就是一个机会。也只有在回龙观比较有发展，回龙观就是机会。
1998年，我的爱贝佳美容美发中心成立了，在这之前，我从来没有搞过经营。生意做得最好的时候，每天1万多块钱的流水，非常兴旺。我在2000年整整一年没有休息过一天，2000年4月又开了一个餐厅，是回龙观文化社区里的第一家餐厅，每年的租金高达30万元，经营面积400平方米，餐厅和美容美发店都是回龙观小区入住之后的第一家。
刚开始的时候，原本想着，可能会有一个挺着的艰苦阶段，没想到两个店都没有经历这样的阶段，餐厅最红火的时候，中午、晚上都要翻3次台，顾客要排队、等号，经营到2002年上半年就不太好了，旁边的餐厅陆续开业。造成客源分流，到去年年终的时候，就比较困难了，后来改成西餐厅。
我还想再继续做下去，还想开分店，但还没想好具体在哪里开，我对这里的市场需求特别乐观，随着后期住户的入住，这个需求非常大。
回龙观地区的居民有个特点，这里的居民都比较年轻，30岁左右，家庭负担比较重，要贷款买车，贷款买房，所以不会花那么多钱一次性地放在美容美发上，因此针对这些，经营比较灵活，美发卡500元，7折，500元用过之后，还可以打7折。
回龙观的人群大致分三类，一类是回迁的居民，他们不属于我的消费圈子，他们不参加消费；第二类是贷款买房的、贷款买车的，年龄在30到40岁之间，有负担，又有爱美之心，但支付能力有限，这部分人比较多；第三类是特别有钱的，特别讲究。第二类和第三类是我的主要客户群。
第二类和第三类的客户很多都是晚上来，因为他们在城里上班，下班之后就已经很晚了，周末的时候，白天做的人比较多。
望京——自成体系但并不成熟
熊一飞：关于商圈，我没有概念。感觉上应该是一块区域，由于人口、地理环境、人文气氛等等因素，对某种商业行为产生群聚效应。如果可以这样理解，望京小区现在应该算地产商圈吧？现在望京还远没有开发完，到处都在建房子。夏天的时候，附近工地扬起的土，会不知不觉地把你的阳台包裹起来。
至于若干年以后望京没有地方建房子了，也许你们媒体又可以把它定义成另外一种商圈吧。如果没有更新的数据，那么望京应该是北京最大的生活社区了，生活在其中的人数以万计，而且大部分是自己买的房、车，消费能力不可能不高。对于这样的人群，商家是不会忽视的。目前，在望京几乎每一个小区都自成消费体系。如果不考虑衣着、娱乐等需求，你可以基本上不离开小区而活下去。但总体而言，望京是一个睡觉的好地方，还不是一个购物消费的地方。这里没有太多的大商户，我知道的有中福、家和两家大一点的商场，最近好像又开了一个肯德基还有一个必胜客。
我理解的成熟商圈应该是指像王府井、前门、赛特那样已经形成了自己特色的商圈。商家和老百姓都对这些地段有了清晰的消费定位。
像我这样收入最多在小资水平的人，如果要同女朋友压压马路，买买衣服，我可能会考虑选择王府井；如果是要买北京土特产，我基本上会去前门；如果要形容某个假装比较有钱的中产阶级者，我会说：“哗，她／他所有的东西都是在赛特买的！”就这一点来说，目前望京同它们还没有可比性。这里还是一个生活社区，消费的主题应该是饮食为主。我想起望京，只会想起那里的空气相对比城里要好些。
至于交通，目前从望京进入三环以内我们一般叫进城。进城的道路就那么几条，每天早上上班的时候，出望京的私车排成长龙，进来的车少得可怜。下午下班的时候就反过来。所以现在的我希望我公司的写字楼能在望京之中，但是对于那些家不在望京的人，我就不得而知了。
非商业推动商业
柯焕章：从区域规划角度考虑，望京亦庄比较充分完整。望京规划了60公顷的商业中心，住30万人口，中等城市规模区域。它的建设周期比较长，起步主要是住宅，相关配套除基本设施，小区的大型商业建设相对落后。从今后的长远角度来看，保留的商业用地会使今后的商业发展比较完整。虽然现在有人反应购物环境不是很理想，但这些都不是一蹴而就的。需要时间去开发。
亦庄属于卫星城，离市区较远。它的发展重点是经济技术开发区。主要以发展产业为主，产业规模的扩大，要求相关配套设施的增加，包括居民住宅等。前些年的产业需求并不是很大。主要是汽车展销中心、商场等。现在住宅区已经具有一定规模，产业区的发展规模也在扩大，整体上亦庄的规模都在扩大。形成综合型产业区域，这将带动整个商业的发展。
回龙观属于清河的边缘集团，以居住为主，在规划时也考虑到配套设施的建设。目前的住宅小区已经启动，除了基层商业以外。目前在回龙观小区的西北侧，中关村科技园的北部，京昌高速路的西侧正在建大型的购物中心。回龙观的发展不可限量。
忍一时，海阔天空
赖阳(北京市财贸干部管理学院商业经济研究中心副主任)：回龙观京客隆店周末销售额是平常的2倍。望京地区店都较小，人口购买潜力非常大，商业是滞后的。
回龙观商业中心要东移，商业东移可能会给现有的商业项目造成更大的压力，估计到2010年入住人口达到30万。抢先占地要先忍耐一段时间的亏损。但东移后，高速公路将居民隔开，比如住西三旗开车到东部较方便，但回来就比较麻烦，过高速公路只有几个桥洞可走。另外城铁站到小区也不是很近，如果坐城铁不如直接扎到西直门地带。
从经验来看，应该是生活与工作结合，才能使地区繁荣。如果分离，人口大量流动会使交通压力太大。国外卫星城是一个子系统，各种设施都比较完善。
亦庄的路不是很拥挤，但要看以后的地产开发项目针对什么样的人，如果是针对在市区工作的人可能压力也会加大。如果针对在亦庄工作的人，就会好一些。
社区商业需要有一定的结构，最高的一层是区域性的商业中心，几万平方米，社区生活中心，包括文化生活设施，演出聚会活动，餐饮休闲，超市等。
第二个层次应该分布一些社区性的商业中心，生鲜超市，1000平方米左右，综合性的超市。方便购买日常用品，香皂、牙膏等日用品。第三个层次是便利店网络，大概每3000人就需要一个便利店，24小时营业，买早点，简单午饭，日常急需性购物。交通的舒适性。这比大型的商场方便，吵杂、交通压力等问题都解决了。
人气决定商气姚力鸣：我专门调查过回龙观，回龙观我觉得，不能说最好吧，但至少排在前几位，现在已经有些规模了，但目前还不成气候，房地产开发已经十几年了，真正的商业入住大概有五六年，回龙观的人口原来只有5万。
北京市需要扩张，东北面发展最快，北扩的重心就是回龙观和望京。
再从地理位置上考虑，回龙观地区正在修建的“国际商城”，离高速很近，虽然离回龙观稍微有点远，但它的规模很大，所以辐射能力很强，2005年要完成80%。
亚运村的扩大和回龙观的扩大，会使它们连接起来，望京也会和它们连接起来，会形成一个商业长廊，望京最终会达到60万人口，2008年整体建筑会完工，2010年左右，60万人口将逐步入住。
现在是三个点，可以连成一片，这片地区会形成未来北京规模最大、设施最先进、最繁华的商业长廊，宽度是北三环到北五环，包括了回龙观，北边的商业模式可以代表北京的发展概貌，这一边的常住人口可以达到100多万，由于地貌的结构，北边没有发展的余地了，因为再往北就都上山了，北京市的南城现在虽然没什么发展，但发展的纵深比较大。
北边顺风顺水，水质比较好，有钱人都愿意住在这里，不会住在南城，经济发展离不开有钱人的入住。
一个地区的发展需要大店和小店相结合，而这两个区域，小店的档次普遍偏低，谈不上业态的分布，仅仅处于满足居民需求的状态。
所以，目前来讲，还不能称为商圈，但毫无疑问，若干年后，这里完全可以形成一个商圈。关键要看房地产开发的程度，还有就是入住的人口，因为房地产开发出来，未必会有人去入住，而且要看买房子的都是什么人，亚运村就有这样的现象，买房子的人只有周末去住，这就对它的发展不利。回龙观的发展速度要快于望京的发展速度，因为回龙观有更多的常住人口。
赖阳：成功的区域应当是一个完整的生活工作系统，居住区与工作区截然分开，不仅造成大量通勤人口的交通压力，而且使工作区夜间成为死城，居住区过于安寂。因此，必须将二者有机结合，形成相对独立运行的子系统，才是最佳的安排。
回龙观规划人口约30万人，现已售出的楼盘大概可以入住10万人左右，但实际入住率并不是很高。支持大回龙观地区包括西三旗、西二旗等地，可以有3个2万至3万平方米的社区商业中心，但单店规模不宜过大。社区商业中心、百货店和超市几种形式。商业很有潜力，目前只有一家京客隆，虽然位置不是很好，但它今年已经实现了不亏损，有潜力，但不是一两年就能实现的，商业企业面临两难境地，一方面如果现在入驻，可能面临一段时间的亏损，因为大部分人口还没有入住，等人口住满了地盘可能就被别人占了，这时候就没法入驻了。
望京的情况是入住比较密，人口是完全入住的，交通条件比回龙观成熟，它在五环以内，回龙观出了清河，这三个地方是十大边缘集团之一。望京属于酒仙桥集团，回龙观属于清河集团，亦庄也是一个边缘集团。有人但缺乏商业，过去开发商不够重视，预留地方不足，配套并不完善，留的都是小块地。酒仙桥目前在做一些大的商业配套设施。
亦庄大部分是工厂设备，大部分人是临时居住，长期住户比较少。但它目前已经有一个大的项目，一个规模较大的shopping mall。目标不只是周围人群，是为全市服务的，节假日时城里人可以去玩，吃喝玩乐，它可能带动周边的繁荣，甚至是地价的上升。
规划铸就未来
姚力鸣(中商商业研究中心副主任)：政府的规划从具体的规划这里盖什么那里盖什么，会最终过渡到只规划土地的用途，商圈的发展和交通的发展关系极大，交通发达了，开发就快了，交通发达了，地区发展的加速度就快，而且，交通发展之后，可以决定入住人口的素质层次。
望京的发展有其特殊性，很大程度上取决于人口的增长，因为它和主城区是隔离的，比较封闭，只有建设迪斯尼乐园才可以吸引并留住人，但这种可能性几乎没有。望京是一个独立的卫星城，它的发展依赖于人口的增长。
政府给大家一个美好的预期，大家就会买望京的房子，为此，政府就会修建铁道等交通设施，没有政府的努力，望京的发展会延续20年左右。政府要给它做出一个很好的规划，它的实际作用是，给市民一个良好的预期，给资本一个投资的方向。政府提出，北城将成为一个发展的重心，这是一个信号。
我相信，在一两年内，北京市政府会给这几个商圈，提出细化的规划。
望京地区的房地产定位有些问题，房价偏高，郊区的房子增值的可能性不大，因为城市的资源就那么大。对亦庄来说，经济技术开发区很难成为一个大规模的住宅区，开发区的白天非常热闹，但到了晚上，就很清静了。
住户需要服务，服务的人也会住在里面，有人住进去之后，就很快发展起来了，我有一个建议：免费的让人去住，试住，如果觉得不合适，三年之后走人，如果你觉得合适，就买下来。
赖阳：五环路沿线的建设思想主要是三种，大型shopping mall和大型农产品批发市场，60%的蔬菜，这些地方是真正的大型批发市场。第三个沿五环建造的物流中心，现在已经有好几个都在动作。规划导向是根据实际土地情况、交通情况的各种原因分析得到的。
规划上有比例的，北京市有文件规定。开发商可能先做商业，但原来的开发商一般都是房子的底层作底商用，都是一些小单元200至300平方米。底商也存在着泡沫性，价值到底有多大？底商也有投资心理，买再卖。新做地产项目商用率较高，很多情况下已经不是配套了，更希望吸引周围的更多的人到这里来购物，这种想法也可能会导致卖不出去。本来早期的开发预留空间很大，商业进入机会很多。但在后来的开发过程中被分隔了进入的机会，后来者就比较难进了。往往导致强者胜出了。
亦庄有一农产品市场，聘用了一个在国外学过现代农产品的博士做经理。其他的商业设施不是很多。亦庄边上有绿化隔离带。地方圈得很大，配套住宅不是很多，路两边深度不大，基本上没有商业设施。经济开发区又相对独立，不归区里管，归市里管。商报记者徐日李海毛晓刚／文并摄
