业主维权———痛并坚持着
https://news.hlgnet.com 2004-01-22
回龙观资讯中心
http://www.sina.com.cn 2004年01月19日11:17 新华网
业主参选：小区居民维权活动升级
于2003年11月18日结束选民登记的北京市区县人大代表换届选举，第一次让陈欣大妈真切体味了自己作为选民的权利。在这次换届选举中，她所在的回龙观小区公民聂海亮站了出来，用自荐方式以业主身份寻求选举提名，代表社区近10万业主维护应得的权益。他赢得了包括陈欣大妈在内的1000多名选民的支持，从所在选区中脱颖而出，在12月6日成为正式候
选人。
在北京，像聂海亮这样以业主身份自荐参选的共有6人，成了人大代表换届选举爆出的一大新闻。
自“实物分房”终结以来，住房在相当一段时间内将是普通市民最主要的私人财产。“业主”这个昔日指代个体工商业主的词汇，也正演变为日益壮大的拥有房产的市民群体代名词。然而，在如雨后春笋般出现的城市住宅小区中，业主与物业公司或开发商矛盾高发，“业主被殴”、“业主一拥而上怒斥蛮横的物业公司”之类事件，频频见诸报端。
如何构建城市住宅小区管理纠纷矛盾解决机制？建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》为“业主委员会”正名，要求住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（即“业主委员会”）。因为业主委员会一方面架起业主与物业公司和开发商沟通的桥梁，另一方面也代表和维护着住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。但在具体的矛盾纠纷中，小区业主与实力雄厚的开发商相比仍处于弱势，维权仍是一个沉重的话题。
侵权、维权，家家有本难念的经
北京市海淀区中海雅园业主委员会主任胡密珍对记者说，业主入住时由于车位之争与开发商产生矛盾，为维权业主成立了业主委员会。不久由开发商指定的物业公司不辞而别，于是开发商又将其子公司派来作为中海雅园的物业公司。业主委员会发现这个物业公司没有资质，便公开解聘此物业公司，另选聘新物业公司。可原物业公司坚决不退出，并居然要责成与其公司有关人员再成立一个业主委员会，从根上将原来的业主委员会清除。究竟谁能“炒”谁的“鱿鱼”，目前双方还在僵持中。
2003年12月8日上午，记者来到北京最大的住宅小区──回龙观文化居住区，该小区业主维权小组主要成员杜茂文、杨逢臣、陈欣等诉说了维权活动的艰难历程。2000年，回龙观小区的业主们还在庆祝乔迁之喜，可过了一年，业主们发现买房时的规划宣传画和沙盘上标明的近万平方米的绿地，竟赫然挺立起一座座叫“北店嘉园”的住宅楼。2003年，另一块规划为绿地的几万平方米的空地又要动工，据称要盖成公交住宅楼。
维权活动的发起人杨逢臣向记者出示了维权小组制作的用来比较开发商践诺情况的大宣传板，上面写道：一期工程承诺建5所托儿所和幼儿园，现在只建2所，价格昂贵，让这个住在经济适用房中的业主无法承受；一期工程承诺建一所小学一所中学，现在只建一所小学；承诺建造一所三级甲等医院，可现在这个已入住近10万人的远离市区的远郊却没有一座像样的医院……本想在这里过上宁静生活的业主们，不得不踏上漫漫维权路。
64岁的杜茂文向记者诉说了维权小组的坎坷历程。回龙观小区业主为了讨回这块只在宣传画和沙盘上出现过的绿地，两次找到开发商，可开发商的傲慢态度令业主们心寒。于是，业主们又几次找到北京市委，市委根据市领导指示，成立了由昌平区委、区政府牵头，市建委、市规划委、市信访办、市国土房管局等有关单位参加的“回龙观云趣园小区业主信访问题协调领导小组”（下称“协调小组”）来接待业主来访、处理业主反映的问题。而令业主气愤的是，“协调小组”的“下榻”地就在开发商的售楼处。在“协调小组”的“协调”下，业主得到了开发商的一个“态度”──一封道歉信。600多字的信中有这样几句话：“云趣园二区西侧公交用地是1998年市政府拨给市公共交通总公司的建设用地。销售时，由于我们的疏忽，没有深入了解这块地的详细规划，将这块地标成了绿地。我们深感不安和内疚，我们向云趣园的业主表示诚恳的道歉。”业主们认为，这简单的一张纸、区区几百字不能为开发商食言开脱，更无法弥补业主已经付出的高额代价。
在业主维权活动屡屡受挫的今天，北京市海淀区水清木华园的维权活动可以算是风雨过后见了彩虹，业主委员会3年为小区680户业主节省开支2000万元左右。中国社会科学院人口研究所副研究员邵夏珍是水清木华园第一届业主委员会主任、第二届业主委员会副主任。她告诉记者，水清木华园是海淀区第一个解聘由开发商任命的物业公司、自主选聘新物业公司的小区。业主委员会又与新物业公司进行了多达13轮的谈判，将物业费降低到原来的60％，物业合同由原来的两页变为30多页。业主对新来的物业公司也很满意，原来80％～90％的业主拒交物业费，现在95％的业主主动交物业费。总结取得的可喜成果时，邵夏珍最深的体会是：业主在维权路上要迎接很多制度缺陷和政府有关部门职能缺陷的挑战。
北京市朝阳区朝阳园业主委员会主任舒可心说，北京市有3000多个小区，成立业主委员会的目前只有100多个。几乎每个小区都有矛盾，关键在于业主、房产物业公司、政府三方要正视问题，并采取合理的方式解决问题。
矛盾解决呼唤利益平等表达
在小区建成初期，物业公司往往是开发商的子公司或和开发商有关系的公司，他们有强大的财力支撑、固定的人员组织，甚至坚实的政治背景，一没资金、二无组织的业主显得势单力薄。当业主拿起法律武器捍卫自己的合法权益时，在司法程序上又往往受到不公正对待。这种矛盾双方利益失衡问题如果得不到合理解决，城市社会中必将滋生巨大隐患。
城市住宅小区出现的问题已经引起有关部门的高度重视。2003年，国家相继出台了《物业管理条例》和《业主大会规程》，并于2003年9月1日起施行；另外《物业服务收费管理办法》也于2004年1月1日起施行。相关法规的出台是否可以让将本应避免出现的矛盾消灭在萌芽状态？
在中国社会调查所物业研究民调专家李冬民看来，《物业管理条例》实际上也是倾向于开发商和物业公司的，它没有明确业主委员会的主体位置。这将使得业主委员会很难维护业主的合法权益。他认为，既然业主委员会是由业主的代表组成的，就应该给业主委员会一个名正言顺的身份，可以由业主委员会来收取物业管理费，由业主委员会给物业公司发工资，由业主委员会决定物业公司的去留，用自己的钱协助和监督物业公司为自己服务，而不是自己拿钱来让别人欺负自己。
采访快结束时，回龙观的陈欣大妈问记者：“我们有希望讨回公道吗？我们什么时候才能过上平静的生活？”这不仅是陈大妈向记者的发问，这恐怕正是千万业主向社会的诘问：为什么用一辈子积蓄换回一个家的我们却过不上平静的生活？为什么普通百姓的维权之路要经历这么多风雨？为什么业主与开发商、物业公司之间的合法权益关系频遭本末倒置？但愿在不久的将来，这些问题不再无法回答。（记者黄海燕）（来源：半月谈）
