北京新城调整城市布局 新地区房价会涨吗？
https://news.hlgnet.com 2004-02-26
回龙观资讯中心
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2004-2-26 9:35:00
独立新城要破睡城模式
参与“北京城市空间发展战略”研究的专家认为，近年来北京的副中心建设主要集中在中心城区边缘组团，加剧了建城区“摊大饼”式的扩张；旧城区新的功能区建设与古都风貌保护的矛盾突出；区际竞争使得新的功能区建设过度分散；工业的大规模退让，造成就业压力加大；中心城区南部和卫星城发展滞后，造成城市重心北移，远郊没有形成吸纳中心区人口和产业的“反磁中心”。“摊大饼”式的城市格局，使得商业、办公等城市就业功能过密，集中于旧城区，住宅只能在郊区集中发展。
北京大学不动产研究中心冯长春教授认为，目前，北京市在边缘组团建设的望京居住区、回龙观居住区已经相当于巴黎这样的国际大城市周边的“副中心”，但其功能只以居住为主，成为简单的睡城，这使得大量的就业人口必须早晚拥挤往返于城郊之间的交通之中，生活与就业成本难以降低，并使道路、公交等设施超负荷运转。通州、大兴等卫星城也同样是以居住为主。因此，从边缘组团的“卧城”、半独立的城镇建设到建立相对独立的“新城”，对北京而言，已经势在必行。
“未来几年，北京将建设几个适合50万以上人口居住、就业的新型城市，以疏解城市中心区人口。”市发改委主任丁向阳对“两轴—两带—多中心”城市空间新格局的实施，提出了具体的办法。据他介绍，北京将引导城区教育、文化、卫生和商业向卫星城发展，增强吸纳社会投资的能力，并选择几个区位、产业基础和居住环境较好的卫星城，通过公开招标确定高水平规划，将其规划建设成适合50万人居住就业的现代化新型城市，成为分流城区产业、人口和吸引农民进城的重要载体。
冯长春认为，目前，全球排名前16名的国际大城市汉城、巴黎等都建有数座独立的卫星城，如巴黎、汉城周边都有5座“新城”，北京相对而言几乎没有这样独立的“新城”，限制了城市本身的发展。因此，此次规划确立了“新城”建设，对北京城区和郊区而言，都是利好的消息。
新布局带动产业调整
“北京房地产市场将出现结构性调整”，中国社科院财贸所况伟大博士指出，“新政策的本质是调整产业结构，而产业结构调整势必引发对房地产需求的调整，从而带动供给和产品结构调整。”他表示，从国外城市的发展经验看，北京正向服务型城市转变，原有的制造业向卫星城转移，进而带动人口迁移，导致对工业地产和宜居住宅的需求大量增加；而增加向周边地区和其他产业的投资，又会进一步扩大这种需求。
城市空间新格局的确立，使北京对未来适宜的用地规模和人口规模有了一个清晰的判断，即：疏解中心大团，重构城市空间新格局，鼓励和引导中心区的产业、人口和其他城市职能向新城、新的产业带转移。可以说，城市空间的改变影响到了土地利用结构的调整，而土地利用结构的调整势必带来地价的变动，这些必将对北京楼市产生直接影响。
新经济带带出“城乡大挪移”？
按照新调整，北京将采取“两轴—两带—多中心”城市空间新格局，完善控制性详细规划。用王岐山市长的话就是，“不再继续在市内摊大饼，而是将部分‘饼’通过这种方式甩出去，重点向东南方向发展。”而这种变化也必然会对房地产开发布局产生重大影响。
人口外迁和减少城市中心的投资，会使中心区域的房地产项目热度下降。从北京的市政交通建设情况和目前开发的情况看，城市轨道交通的建设，五环路、六环路的修建事实上已经使北京的开发热点在向五环以外挪移。顺义温榆河地区长岛澜桥等别墅项目的热销、新项目的层出不穷，浙江绿城“杀入”良乡，首创抢先一步开发“怀柔新城”，天津顺驰和北京天鸿“争抢”黄村卫星城拍卖的地块，通州房地产的火爆等等都表明，有眼光的开发商和买房人已经开始“城乡大挪移”，北京房地产热点区域“城乡大挪移”只是时间的问题，不容怀疑。
新模式经济地产将崛起
新城的规划将使北京地产开发出现新模式，即房地产业和其他产业之间可以找到结合点。现在，已经有一些开发商有意识地进行探索，将房地产和其他产业要素进行结合，“新经济地产”将房地产开发和高科技产业、现代制造业有机结合起来，并带动服务业的发展，真正做到了房地产业和其他产业的彼此促进，并形成了多赢的局面。
可以预见：随着新政策的作用逐步显现，北京房地产的市场格局和产品结构必将有一番大规模的调整，而以“新经济地产”为代表的新型项目，将会脱颖而出。
新地区房价会不会攀升？
在北京，四环路的通车，五环路取消收费，城市轨道交通的建成等等都会带动沿线楼盘的涨价。如此大的新规划会不会带来相关区域房价的上涨？答案是肯定的。
首先，从国内外城市发展的脉络看，城市空间的调整将影响到土地的利用结构，从而带来地价的变动。远郊区县由小城镇、卫星城到规划为50万人口的新城，这种城市空间布局的改变带来了土地的升值。
其次，新城地区基础设施的建设将改变区域环境，提升地价。正如上文所提到的，从今年开始，北京将加大郊区基础设施的投入，推进卫星城和小城镇建设，提升郊区发展水平，今年政府投资的增量全部投向远郊区县。
第三，新城的建设带动区域经济的发展，吸引城市人口，从而带来住房需求量的增加。地价的提升，加上需求量的扩大，反映在房价上就呈现上升态势。
从亦庄、顺义等地不难看出未来北京数座50万人口新城的主要住宅形态。“两带”上的新城地区将形成不同于三四环沿线的北京新型居住带，低层低密度住宅、单价不高，但总价不低，居住品质高是这个新型居住带的总体特点。
新华社 文/余美英
