非理性供需影响地产市场 北京商铺空置率上升
https://news.hlgnet.com 2004-02-26
回龙观资讯中心
http://finance.sina.com.cn 2004年02月26日 13:44 市场报
张晓莉
商业地产在2003年着实火了一把，眼下谁也不怀疑这一地产品种在2004年也将有不俗的表现。上个月我们曾对投资商业地产作过报道，不过越来越多的来自业内的声音提醒人们未雨绸缪，警惕可能出现投资陷阱。
北京市统计局日前刚刚发布了2003年北京市房地产市场综合报告，其中有一部分专门提到，截止到2003年底，全市商品房空置率保持了平稳态势，如果按房屋类型分，商业地产空置面积占全市商品房空置面积的比重为7.2%。
“官方数据统计的可能是北京商铺的显性空置率，一般来说这个数字在5%到10%之间。但是我手头也有几个数据与此相差比较大，据我们测算，到2003年第三季度，北京商铺的隐性空置率已经达到15%到20%。”北京世纪华夏资产管理公司商业地产中心总经理杨海龙在接受记者采访时表示。
杨海龙进一步向记者解释他所定义的显性与隐性空置率的区别。“所谓显性空置率是指，商铺从开发商这一步开始，就没有租售出去；隐性空置率则指从开发商手里已经租售出去，但后面没有实现商业地产的商业经营价值，包括不得已转做住宅或商务办公用途的情况。”
杨海龙认为，不论开发商还是投资人，在市场整体对商业地产热烈追捧的大环境下，将商铺的隐性空置率摆在明处还是十分有必要的。
得出上述数据，世纪华夏公司花了相当大的经历。“截止到去年第三季度，我们对亚运村、朝外、中关村、天通苑、回龙观、望京、方庄等重点区域及其他部分区县，如宣武、通州等地区的商业地产市场进行了详尽的调查与跟踪，”杨海龙介绍，“像朝外、亚运村、中关村这样比较成熟的商圈，商铺隐性空置的现象并不是很明显，但有些地区问题就比较严重了，正是这些地区将商铺的整体空置率给带了上去。”
非理性供给与需求
杨海龙认为，导致北京商铺隐性空置率过高的原因来自两方面：非理性的供给与非理性的投资需求。
“某个知名的别墅项目，整个项目总建筑面积30万平方米，而规划的商业面积有12万平方米。由于地块商业属性处于小区型与社区型商业之间，按照原北京市商委的规划是到2010年，北京人均零售商业面积为1平方米。简单算算，该地块自身只有两三千人的居民，能辐射到的区域也不大，有多少购买力能够支撑起十几万元的商业？”根据杨海龙所做的测算，该项目在未来几年内，需要的商业配套面积应在2到3万平方米之间。
“一个著名的经济适用房项目，前一段时间，还有近10万平方米的商铺空在那里，并且打出了商铺卖到每平方米4800元的广告。现在北京商铺整体行情是什么样？降到4800元还出不了手，不是很能说明问题了吗。”在杨海龙看来，这里的商铺从设计之初就犯了商业的大忌，全部是三层的套楼。
市场的非理性还来自投资者一方。“一铺养三代”这样的老话现在又被开发商和媒体反复地念叨，投资人，特别是个人投资者更是经不住开发商种种许诺的诱惑，仓促做出投资决定。
杨海龙特别指出，商业地产有四到五个环节，从最开始的开发商到投资者，再到经营者，有可能还经过商户，才到终端顾客，这多出的链条无疑加大了商业地产运作的复杂性。现在的情形是，开发商和投资者比较热，经营者和消费者比较理性。但商业地产最终的买单者还是消费者，上游非理性的热与下游理性的恒温，必然会导致隐性空置率攀升的现象。
几年后商铺市场会过剩
从整体上来说，目前北京商铺市场仍然处于供不应求的阶段，结构的错位也是促成隐性空置率上升的一个重要原因。戴德梁行商铺部董事胡莘分析，目前市场上需求最大的是超市、家居等主题店，但未来三四年供应量最大的是SHOPPINGMALL。另一方面，现在开发商各自为战，埋头做自己的项目，根本不知道周边环境如何，最终难免导致许多项目撞车。胡莘建议能有政府做整体的商业规划。
随着大批正在规划和在建项目的陆续竣工，北京市场商铺供应将在未来两三年急剧增加。戴德梁行统计了购物中心、百货店及超市三种业态，目前总供应量在236.59万平方米，但到了2007年新增的供应量就将达到300万平方米。所以，胡莘女士担心，三四年后，北京商业地产会出现过剩，而这种变化将在显性空置率上有更直接的体现。
《市场报》(2004年02月24日第十六版)
