业内人士:城市空间发展布局调整对楼市有3大影响
https://news.hlgnet.com 2004-03-01
回龙观资讯中心
《中华网》2004-02-27 10:40:17 杨昱
近一段时期，房地产业内人士对北京“两轴、两带、多中心”的城市空间发展布局调整的关注达到了空前高度。业内人士认为，“多中心”规划将影响或改变现有的房地产热点区域格局和开发模式，并将从整体上拉低北京房价。
■ 开发热点区域将逐步转移
按照调整后的北京城市空间发展布局，所谓“多中心”，指的是在市区范围内建设CBD、奥运公园、中关村等多个综合服务区，并在区域范围内的“两带”上建设若干个新城，建设几个适合50万人口居住、就业的新型城市，以缓解城市中心区人口多的压力。
北京市统计局于日前公布的最新数据显示，2003年全市人均住宅使用面积达到18.67平方米。按此计算，仅住宅而言，平均每一个新城开发量大约在800万平方米左右，若干个新城区总量在数千万平方米。
以北京新城区通州区的房地产开发为例，相关资料显示，2003年整个通州房地产市场的供应量在250万平方米。预计从2004年到2007年，还将有500万平方米左右的放量。
业内人士指出，北京城市空间发展布局的调整为北京房地产业的持续发展提供了巨大的空间。同时，过去的房地产开发热点区域主要集中在城区的形势也将随着新空间发展布局的调整而发生转移，郊区卫星城的房地产开发将逐渐成为热点。
■ 房地产开发应服从城市空间布局
两院院士吴良镛曾经指出，北京市必须改变只从一个中心城市向四周放射的模式，而应该沿交通轴、在合适的发展地带布置“葡萄串”式的城镇走廊，充分考虑城市的容量以及居住与就业的平衡，只有这样才能走出路越修越堵的怪圈。
波兰著名城市规划学家沙里宁在他1942年撰写的《城市，它的生长、衰退和将来》一书中系统阐述了他的“有机疏散论”。该理论指出，城市作为一个机体，其内部秩序和有生命的机体内部秩序一致。如果机体中的部分秩序遭到破坏，将导致整个机体的瘫痪和坏死。因此城市必须按照机体的功能要求，把人口和就业岗位分散到可供合理发展的离开中心的地域。由此推断，“日常活动”的区域应该适当集中，以使活动需要的交通量减到最低程度，并且不必都使用机械化交通工具；不经常活动的“偶然活动”场所则宜作分散布置。
一个不容回避的现实是，包括望京、回龙观等区域在内，北京如今已经形成了不少“卧城”，其根本原因也在于居住与就业的严重失衡。每天早晚人们往返于郊区居住地和城内的工作地，因此深受交通拥堵之苦。
“因此，未来郊区的房地产开发决不是单纯的住宅开发模式，而是一个边缘城市的综合开发理念。”北京世纪朝阳房地产开发有限公司董事副总经理张建华说。张建华以美国为例介绍说，美国大约有200多个边缘城市，全美三分之二的写字楼建在郊区，其中多数是在20世纪80年代中后期开始建设的。
“因此，‘两轴、两带、多中心’给我们的最大启示是，房地产开发应该遵循城市空间布局发展的总原则。”张建华说。
与此同时，近日一则在北京城市中心区某繁华商业街将再建一幢巨型商厦的消息见诸报端，一些业内人士对此不无担忧。
■ “多中心”拉低整体房价
近段时间，因今年北京市产业投资领域的转移、2004年8000万平方米的新开工面积、北京市政府4号文件的出台实施以及广东即将试点实行物业税等因素，引发了京城地产界人士对未来北京房价走势的大讨论。
业内人士指出，土地、金融、供求关系乃至税收政策因素对北京房价的影响固然十分重要，但与此次北京城市空间布局的调整、尤其是“多中心”思路的确立对价格的影响相比，都在其次。
首先，郊区地价远远低于城区。其次，由于郊区具备良好的生态环境、充足的就业岗位和完备的生活配套设施，其内在的自足性得以加强，过去在城区被许多房地产开发商作为“卖点”的资源的稀缺性将不再独领风骚，人们愿意并且乐意到郊区置业、生活、工作，城市中心区楼盘的供求关系将发生结构性改变，进而拉动整体价格走低。
“更为重要的是，边缘城市将大大降低人们的生活成本和商务成本。”张建华说。根据中国社会科学院财贸经济研究所倪鹏飞博士提供的一份资料显示，2003年北京城市生活成本名列全球第五，而在北京的生活成本中，地价、房价、交通和服务的费用占有相当大的比重。同样，边缘城市的兴起也有助于商务成本的降低，从而提高城市的竞争力。
