北京楼市格局 未来七大变化
https://news.hlgnet.com 2004-03-24
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《北京青年报》 余美英 2004年03月18日
新规划影响地产未来格局
“北京新编”不仅引起了两会代表的热切关注，而且，从这两天北京地处“两轴-两带-多中心”规划上或附近区域的楼盘销售情况看，无论是开发商还是买房人，都已经关注到这一新规划将给北京房地产带来的变化。新规划公布后，处在“两轴-两带-多中心”的楼盘卖得怎么样了？
“两轴两带多中心”的新规划重新调整了北京的城市空间布局。城市空间布局的改变将直接影响北京房地产格局。未来几年，北京楼市将出现什么样的变化？
█城市扩容边缘区、近郊、远郊将依次梯级后退
北京华高莱斯总经理李忠认为，北京修订“两轴两带多中心”的新规划，实际上是将“单中心”的北京建设成“多中心”的“复合城市”，这个过程也就是北京城向边缘扩容的过程。在这个扩容过程中，北京目前的城市边缘地带、近郊、远郊将依次梯级后退，原来的边缘区将成为市区，原来的远郊地区将成为近郊地区。
█郊区商务开发将成为下一个热点
在采访当中，包括华高莱斯总经理李忠、北京中原总经理李文杰等在内的北京业内人士都谈到，“两轴两带多中心”的北京新规划的修订，实际上是北京市政府正确认识到“城市交通拥堵”的真实原因———望京、回龙观、天通苑等卧城以及郊区大盘的开发建设而带来的“潮汐式城市交通”，从城市空间的调整上去解决“城市交通”的做法。而就是说，北京要终结“功能分区布局”走向“多中心”，从城市结构上去调整城市人口的工作和居住模式。东部发展带、多中心、新城的规划都意味着北京要在“城”外建设居住和工作一体的“分中心”，让
部分人“工作在城外，居住在城外”，而不是目前所呈现出来的“居住在城外，工作在城里”。这就意味着东部发展带、顺义、亦庄等新城即将大力发展“产业”，让部分现在在北京城里工作的人群分流到这些区域工作、居住。对房地产市场而言，这些地区的商务开发将成为下一个开发热点。
█顺义、亦庄等地区，低密度住宅将“绝版”
随着有产业支撑的“新城”的建设，顺义、亦庄等地区的“都市化”步伐的进展，目前以别墅、townhouse等高档住宅为主要产品的顺义、亦庄等地区，“低密度”住宅将成为“绝版”，代之以的是中档的城市集合住宅，以满足在这些地区产业工作上班的人群，并最终形成“多中心”城市新布局。
业内人士认为，顺义、亦庄等地区将出现“普通住宅建设补课”的现象，即与这些地区产业相匹配、在这些产业中工作的“白领阶层”的中档住宅以及生活配套将开始大量建设，使这些人群“职住一体化”，在北京城中心外围形成一个个“功能群落”，把北京由单中心变成“复合中心”。事实上，首创集团已经投资150亿建设怀柔新城，规划中就有不少适合白领阶层居住的中档住宅。
█郊区房价要涨
规划中的东部发展带和顺义、亦庄、通州等新城以及西部生态带上的良乡、黄村等地区，房价要继续上涨，这是很多业内人士的共识。
首先，这些区域在城市化的过程中，相应市政配套会越来越完善，政府将花大量的资金完善这些区域的市政基础设施配套，土地的含金量因此提高，这些都会在地价中体现，自然也会在房价中表现。其次，郊区城市化的过程中，因区域经济的发展等带来的土地价值的提高也将在房价中体现。第三，为了尽快完成这些区域的投资，政府财政会比较倚重土地转让带来的收益，土地拍卖价格的提升自然将引起房价的连锁反应。
█北京周边将形成“分区”居住格局
这里的“分区”居住格局不是指行政管辖或地理区域上的“分区”，而是不同的生活习惯、心理等形成的带有“阶层”色彩的“分区”居住格局。从美国、日本、欧洲一些大城市发展的经验看，“两轴两带多中心”的规划还将使北京周边最终也形成不同定位、不同档次、不同人群居住的“族群”居住状态。美国的上东区、日本的银座、元宿、浅草等区域都是如此，不同阶层不同文化品位的人居住在不同的区域。业内人士判断，随着北京“分中心”的建设，顺义、亦庄、通州、怀柔等地区将因各自倚重的产业的不同，而最终形成定位不同、档次不一、社会阶层不同的“族群”居住格局。对此，业内人士认为，北京将因此而更加多元化，更加有魅力。
█别墅市场“外移”到密云、平谷
随着城市的扩容，郊区城市化的进展，目前在顺义、亦庄、昌平等形成的高档别墅区或低密度住宅区将外移到密云、怀柔等地理位置更远、景观资源更丰富的区域。
事实上，很多敏感的买房人和投资商已经开始注意到这一点。从上周至今，密云亚澜湾别墅项目看房人多起来。很多投资商、开发商也纷纷到密云寻找“土地”。业内人士认为，密云、平谷拥有比较好的自然景观资源，但因以往距城里较远，又有顺义传统的“别墅区”中途“拦截”，很多别墅购买人都基本不考虑密云，但随着新规划的实施，北京城的扩容，密云、平谷不再“远”了，未来5年后，北京的别墅热点将转移到这些区域。
█天津、廊坊将成为北京楼市“新战场”
和密云、平谷一样，因北京规划的调整，这些天，天津、廊坊等地也成了北京开发商和外地开发商找地的“热点区域”。有北京金融街背景，已在近日和天津有关部门顺利接洽上的北京天融股份公司董事长黄建昆告诉记者“天津、廊坊等地将因背景的新规划而有望成为‘北京楼市的新战场’，这几天，很多北京的开发商和外地的开发商都在这些地方‘出击’找地。”
据黄建昆介绍，从上周，在他们公司和天津有关方面接触的过程中，碰到的同样因北京新规划的修订而来天津找地的北京开发商和外地开发商就有11拨，“很多彼此都认识，都是北京比较大的开发商。”
据了解，北京和外地开发商看好天津、廊坊的主要原因有二：一是“两轴两带多中心”的规划基本构架了“大北京”的蓝图，未来“京津冀”联动发展已经是事实，天津、廊坊等地的发展空间因此不可估量；二是北京的土地成本在提高，而相对北京而言，发展前景也很大的天津、廊坊等地区目前土地成本比较低，房地产市场起步晚，发展空间大。
也正因如此，天津、廊坊有可能成为北京楼市的“新战场”。
