业主维权与物业管理

https://news.hlgnet.com 2004-03-24 回龙观资讯中心

《中国建设报》

　　全国人大代表、政协委员对物业管理的意见和建议，既是业主意志的代表，也是完善物业管理行业、促进房地产市场健康发展的重要推动力，应予以足够的重视。
　　近几年来，随着居民个人成为住房消费市场的主体，商品房售后的许多问题也逐渐在物业管理行业得到集中体现。不少城市出现的业主维权事件，只是住房消费市场矛盾冲突的一种形式。
　　业主维权常常将物业管理企业放到了第一个冲突点，虽然物业管理企业存在收费不合理、乱收费以及服务不规范等问题，但很多问题并不是在业主所在小区实行物业管理后才出现。事实上，据有关调查，业主维权所聚焦的问题多出现在开发建设单位身上，也就是说，是开发商（建设单位）所引发。譬如，开发商承诺的停车库、幼儿园、学校和其他配套设施多年仍不见影子，绿地上建起了高楼，这些违反规划的事件，显然早在开发阶段就已潜伏，而在业主入住后才爆发。这些问题并非物业管理企业所能解决，但由于目前众多物业管理企业是由开发商所属的子公司或由开发商指定，所以业主维权就将矛盾的焦点对准了物业公司。
　　开发商指定下属物业公司或其他公司承揽物业管理的问题，在去年9月1日实施的《物业管理条例》中基本得到解决。按照该法规，住宅小区将由业主大会选聘物业管理企业来管理，业主炒物业公司的鱿鱼将成为“常态”。但是，关于开发遗留问题，《条例》仅规定物业管理企业要办理验收手续等，但对类似开发商改变规划等问题，《条例》未作规定。也就是说，这些问题需要政府部门出台其他相应法规来解决。
　　业主维权显示了业主财产权利意识和公民权利意识的觉醒，但这并非依法实施物业管理的主要内容。业主在物业管理市场和房地产市场仍是一个法理意义上的“弱者”，如果没有政府部门和相关法律法规的保障，其权利的保护仍相当脆弱。去年，北京回龙观某小区的业主，自发反对某开发商在售房图纸上标明为绿地的地方建设住宅，结果却是今年2月在开发商指挥下，施工机械强行开进施工现场。有专家认为，这并非处理此类事件的良好方式。
　　住房商品化的推进，物业管理行业的发展，并不意味着业主维权事件的必然减少。业内专家估计，未来一段时间，业主维权事件仍将时有发生。专家建议，物业管理行业的发展，主要依靠实施包括《物业管理条例》等在内的法律法规及规章，并进一步完善有关法规；另一方面，在法律法规尚不完善或阙如时，最好的方式是由政府部门出面协调沟通，“坐下来谈”，出发点仍须以民为本，要着眼于保障业主的公民权力和财产权利。这也正是人大代表和政协委员们最为关注的方面。

　　　　　　　　　　　　　　　摘自《中国建设报》2004.03.16　袁文

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