今年经济房呈三大趋势 政策制约房价走低
https://news.hlgnet.com 2004-03-24
回龙观资讯中心
http://www.estatecn.com 发布时间：2004-3-23 资讯来源：京华时报
决定买房，实在是一件高兴的事情。但是，从下定决心到买到满意的住房，可不是一个容易的过程。对于工薪阶层而言，经济适用房无疑是购房者的首选，那么，买经济适用房要注意哪些事？今年北京市经济适用房建设有什么特点？如何选择适合自己的经济适用房等众多问题有可能会难倒一些购房者。为此，本报特为购房者编写了《经济适用房购房指南》。
持续放量
继去年经济适用房井喷上市之后，北京建委开发办称，今年北京经济适用房建设依然保持开工300万平方米，竣工200万平方米的放量。
在300万平方米的新开工面积中，老牌经济适用房项目回龙观、天通苑力争实现新开工100万平方米；在建项目瑞海新城、芍药居、朝阳新城、翠城和三环新城等实现新开工150万平方米；三个新项目百子湾、绿戎家园和定福家园力争开工60万平方米。
200万平方米的竣工面积主要指天通苑、瑞海新城竣工100万平方米，回龙观、朝阳新城竣工50万平方米，莲花晴园、西府景园、玉景苑等竣工50万平方米。
据北京建委开发办提供的数据显示，截至去年11月，本市一共审批了51个经济适用房项目，完成投资326.14亿元，累计开复工面积1450万平方米，累计竣工948.29万平方米，预销售面积1140万平方米。9.6万户城镇居民通过购买经济适用房解决了住房困难，特别是危改区、历史文化保护区和市政工程拆迁居民，通过购买经济适用房得到了安置。
重点南移
提起经济适用房，几乎无人不知道回龙观、天通苑。因价格便宜，这两个老牌经济适用房项目成为许多北京人买房的首选。但是，从去年开始，经济适用房集中在北部的局面被逐步改变，瑞海新城、世纪风景等项目的出现，为住在南城的老百姓提供了极大的选择空间。
据统计，去年上市的22个经济适用房项目，11个在南城，占总量的50%。同时，朝阳区有4个项目，昌平区有3个项目。
据北京建委有关负责人表示，从今年开始，经济适用房的建设重点将移至南城，主要集中在四环外。
品质提高
几年前的经济适用房因为建得远，虽然价格便宜，但业主们还得在城里就医、消费、娱乐，非常不方便。而如今的经济适用房，从规划开始就考虑到了配套建设。如世纪风景就利用了周边的成熟商业氛围，为业主解决了后顾之忧。而朝阳新城则在规划初期，就考虑到小区业主的生活、医疗、教育、娱乐等多方面需求，在170万平方米的规划面积中，规划了相应的设施。
在景观及绿化方面，经济适用房也有了显著提高。位于西红门的瑞海新城绿化率达到了36%，比原有的老经济适用房的绿化率高出了6个百分点以上，而世纪风景销售负责人焦阜英告诉记者，该项目不仅要建大型的中心花园，还请专家设计了具有老北京风格的老街坊果园；在户型结构方面，三环新城项目全部是4层到29层的板楼，容积率为2.6%，进深10平方米，做到了“明厨、明卫、明厅、明卧”四明；此外，瑞海新城还推出了“三居加二居”的连体式亲情居。
去年10月，一条“北京经济适用房的价格三季度大幅上涨，涨幅达33%！”的消息，让一向波澜不惊的经济适用房房价陡增悬念。事实上，这只不过是一场虚惊。政策层面的严控决定了今年北京市经济适用房的价格将会整体趋降。
价高缘自地段
经济适用房房价确实涨了，但涨幅绝没有那么大。这主要是因为去年开盘的几个经济适用房都比较靠近市区。例如三环新城、丰体时代花园、百子湾一号等新开的几个经济适用房南区的项目基本都在三环、四环附近，位于四环边的经济适用房长安新城接近4000元/平方米，而其邻近的京汉旭城精装均价不过4300元/平方米；其次，其品质有了大幅提升。三环新城明厅、明卫、明厨、明卧的“四明”设计，社区医院的引入也为该项目带来较高的市场认可度。
近几年，北京市一直在采取措施控制经济适用房价格。北京市的经济适用房的土地实行划拨方式供应，基础设施建设费等减半征收，市物价部门按国家和市里的相关规定严格审定建造成本，控制开发商利润。经济适用房与市场的关系不是很大，所以价格一般不会大幅上涨。据市建委有关人士介绍，本市的经济适用房一般每平方米不超过4500元。由于免交土地出让金，经济适用房每平方米价格一般可以比普通商品房低600元左右，这决定了经济适用房项目价格会稳定在4000元以下。
房价整体趋降
成本上涨无法调控
前不久，受四号令及钢材、水泥等建材价格上涨的影响，不少开发商大呼今年房价上涨势成定局。尽管建材成本的猛增对经济适用房项目的冲击是共同的，但与商品房不同的是，经济适用房却不具备价格杠杆的调控手段。3%的利润空间在不断上涨的成本面前被迅速积压缩减。面对商品房的喊涨之声，背负着浓厚政府色彩的经济适用房无疑陷入了尴尬境地。
三环新城总经理陆挺宇表示，土地政策不会影响经济适用房推盘速度，但来自建材成本上涨的压力却成为不争的事实。陆挺宇介绍，由于房地产开发“三材”中的两材———钢材和水泥价格上涨，目前三环新城的开发成本大概每平方米已增加了近200元。从长期来看，三环新城仍然面临巨大的涨价压力。
预计未来3年经济适用房竣工面积每年将达到300万平方米。在此背景下，面对这场始料未及的涨价，雷打不动的经济适用房价格究竟能否随行就市，已成为一个亟待解决的问题。
为此，有关专家表示，去年经济适用房爆发性的增长，对市场整体价格的平抑起到了一定的作用。
