多套房产如何打理生财 赚钱还要注意三个条件
https://news.hlgnet.com 2004-04-02
回龙观资讯中心
北京娱乐信报
捧着“金饭碗”赚钱还要注意三个条件
家里有几套房屋，既不用于出售，也不用于出租。任凭房屋空着，不但没有产生任何收益，而且房屋的价值还一天天地在折旧，有几招可以让您的房屋能够增值、保值：一是在房价较高时，将房屋出售；二是先将房屋出租，等房屋价格上涨后，再将其出售；三是将房屋长期出租，当作 是长期投资，让房屋每年带来稳定的租金收益。业主该采用何种最佳方式打理自己的不动产，主要取决于以下三个条件：房屋位置、投资机会、家庭状况。
房屋位置最重要
位置较好的房屋有着较为灵活的打理方式，无论是将它出售、出租，或是先租后售都可以。一般来说，处于租赁热点地区的房屋，适合用于长期出租。因为这些区域的房屋不用担心空置，而且还能获得较高的租金回报。例如人民大学、公主坟、地铁沿线等都是属于这种区域，这些区域的租金都较高。二居月租金能达到1800－2000元，适合用于长期出租。
对于房价已经上升到较高水平，将来上涨空间不大，甚至可能下降，且不属于租赁热点区域的房屋，则适合直接出售。如安贞、团结湖、东城、西城等区域，这些区域房屋的价格目前大都为每平方米5000－6000元，已经没有多大的上涨空间，而且二居月租金仅为1600元左右。这些房屋大都是上世纪八十年代建成的，随着时间的推移，房屋的折旧就越突出，房屋的增值潜力也越小。
对于目前价格较低，价格每年都在上涨，较有发展潜力区域的房屋适合先租后售。如劲松的农光里、平乐园及垡头地区，东八里庄的石佛营、八里庄、甘露园及定福庄地区，公主坟的五棵松和定慧寺地区，紫竹桥地区，清河地区的清河和西三旗地区，望京地区的花家地和酒仙桥地区，丰台的洋桥和蒲黄榆地区等。目前这些区域的价格约为每平方米4000多元，与2000年相比都有20％以上的增长，而且随着附近的ＣＢＤ、中关村、南城木樨园等经济商圈日益成熟，将会有更大的增值空间。这些区域的房屋适合将其暂时出租，三五年后有了较好的市场行情，再将其出售，以期获得最好的收益。
收益要算仔细
房屋出租、出售亦属于投资理财行为。既然是投资，那么投资收益的高低及风险的大小则直接影响着资金的走向，从而影响着业主是将该房产出售还是出租的决定。目前较为常见的投资机会主要有：银行储蓄、债券、不动产、股票等。
从这些投资回报来看，银行储蓄的投资收益最低，仅为2％－3％，但它的风险最小，而且变现能力最好；债券的投资收益约为3％－5％，它的风险小，变现时间较长；将不动产出租的投资收益约为5％－8％，风险较小，但变现能力差；投资股票或是购买新建商品房进行投资，它们的投资收益约为10％以上，但它们的风险也最大，存在太多的不确定性。
如果对股票或是其他方面的投资有较大把握而且它的回报率又能达到10％以上，那么就可以将房屋出售，用房款进行新的投资。反之，如果该房屋出售后所得房款没有好去处，只是进行银行储蓄或购买债券，那么，最好还是将该房屋用于出租，这样每年都能得到较高、较稳定的租金收益。而且承担的风险小，因为不动产能很好地抵抗通货膨胀。
考虑家庭理财规划
不管市场行情好不好，投资机会如何，房屋是否出售还得结合家庭的实际状况，才能做出最适合的决定。
如果家里有孩子，且还在上小学、初中，不必急着用房，那么遇到好的市场行情或好的投资机会，就可以将房屋出售；如果孩子已经上高中，将来毕业后需要成立新家庭，需要另外的住房，那么房产就不适合出售，可以考虑先出租，以后再留给孩子们住；如果业主的年龄大，子女的居住条件又不用考虑，就可以将房屋出租，用每月的租金来颐养天年；或者是将房屋出售，获取现金做银行储蓄，以便急需时可以方便地使用这笔房款。
什么房子好出租
对于业主，或者是要投资房产用于出租的投资者来说，什么样的房子更好出租呢？
热点区域
所谓的热点区域指用于出租的房屋多（出房率高），具有租房的区域效应，且市场需求旺盛，租金比较高的区域。据链家·宝业成交区域统计数据显示，成交的租赁房源中，有62．1％的房源集中在朝阳区和海淀区，其次丰台区占10．4％，城五区东城、西城、宣武、崇文、石景山占20．2％，其余郊区占7．3％，显而易见，朝阳区和海淀区是房屋出租的热点区域。
交通枢纽附近
交通枢纽附近及其沿线也是租房者所热衷的地方，尤其是北京的西部、南部，因为这些地方虽然离城区上班路程比较遥远，但由于交通方便，租金比北部、东部的低，也会有很多人在这些地方租房，比如西部的八角、南部的马家堡、赵公口，交通较为便利，虽然相对距离比较远，但乘车的时间不长，相同的居室比市区每月要便宜600元左右。
成熟社区
社区环境也是影响房屋出租的一大因素。比如回龙观、天通苑的房屋，目前市场需求比同位置的散居房要大的多，一方面是因为租房的客户大多是年轻人，比较看中环境，另一方面，回龙观、天通苑属于新开发的大型社区，配套齐全。
屋内设施齐全
对于租房者来说，他希望房屋的朝向好、通风好、采光好，家具家电比较齐全，房屋要干净，房屋居住越舒适越好，但对于业主来说，房屋干净、家具家电齐全，价格适中，房屋就好出租，至于房屋的装修程度只会影响到出房的难易程度，对房屋租金的影响是微乎其微的。
租金随行就市
租金是影响房屋出租最直接的因素，但目前北京的房屋租赁市场比较成熟，每个区域形成了各自不同的市场行情，业主出租房屋要随行就市。
