回龙观购物中心项目简介
https://news.hlgnet.com 2004-05-14
回龙观资讯中心
<网友天涯海角提供>
第一部分 项目简介
回龙观地区作为新兴的超大人文居住社区，由于历史的原因，其相应的为社区提供服务的配套设施较少，不能满足当地居民的文化生活及消费要求，因此，北京天润创新科技投资有限公司（以下简称我公司），根据回龙观地区现实情况及发展规划，经过精心的选择和科学的投资分析，决定在回龙观地区建设一超大型一站式集购物、休闲、娱乐等功能于一体的商业设施――回龙观 SHOPPLNG―MALL。其位置在回龙观镇政府对面，西侧紧邻京昌高速公路，南侧是城市轻轨，处于回龙观社区的咽喉。
由于回龙观是建在近郊的居住社区，因此就本地居民而言如果有一家较高档次服务项目完善的商业设施，那么在本地区就近消费将成为首选；同时由于本 MALL是具有综合功能的商业设施，因此其客源辐射范围将可以达到10平方公里。作为新的商业理念――MALL的优势之一，就是其商业辐射面广，而且随着人们生活水平的提高，它的这一作用就更能得到发挥。
因此，就本项目而言，其未来的商业价值将十分可观。从当地人口、居民消费能力、交通状况、商业垄断性等基本商业条件以及自身所具有的超前设计和经营理念诸多方面考虑，本项目都具有绝佳的投资价值。
第二部分 项目介绍
一、项目描述
1、地理位置
本项目位置在京昌高速公路东侧，回龙观社区主要街道十里长街（60米）北侧，马路南侧是北京城市轻轨，地理位置极佳，处于进入回龙观社区的必经之路。距德胜门15公里，距正在兴建的5环路5公里，北距沙河4公里，西距上地信息产业基地1公里，东距北苑集团2公里。北部则规划有11.59平方公里的隔离绿地，是市区外围绿化带的重要组成部分。南部8公里是2008年北京奥林匹克公园，按照亚运村的模式，以后该地区又会向外形成新的社区。
2、建筑布局
本项目预计总投资额5.6亿元，共分4层，其中地下1层，地上3层，有局部4层为办公和辅助用房。占地面积为30600平方米，建筑面积为58500平方米，地上3层为营业楼，地下设计了7000多平米的车库和仓库及部分营业空间。整体设计采取大跨度框架式结构，大大提高了建筑的使用率。设计中已合理规划出仓储、加工、配送、配电、餐厅、办公室、员工用房等辅助设施。
正门前为6000平米的广场，可以作为停车场和临时商业设施，围绕商场是12米宽的环行道路，从而提高顾客的疏散效率，并为文化、旅游、体育等活动提供了充足的空间。
为加强信息处理能力，本项目采用了与高档写字楼相媲美的综合布线系统，从而提高了工作效率、顾客的舒适程度、安全保障能力、降低能耗，有充足的余量满足信息化的需要，其设计能力可以保障先进性，并为未来技术升级做好准备。
3、市政条件
本项目占地原为工业厂房，所以本项目所涉及的上下水、供电、供暖、通讯、交通等方面已具备建设条件。
供水：采用与城市自来水管网联网的直流供水系统，生活、消防合一。
雨水、污水：排入原有暗沟排水系统，生活污水及粪便污水经化粪池处理后排入城市污水管。
供电：采用双回路电源供电，装机容量 8000KVA。
供暖：采用集中空调集中供给。
通讯：商场内主楼总机室设 100门小总机（含话机）。
交通：商场同时设地面停车场和地下停车库，机动车设双向车道，和人行道分开，并合理组织管理内外交通。
绿化：本项目建设用地内绿化建设是本着节约用地、美化环境的设计原则，根据当地气候特点、利用建筑四周、道路两旁的空地合理配植。
二、项目优势
随着人民生活水平的提高及城市规划建设的发展，使得人们的生活方式、生活习惯都发生了变化，从而导致在商业设施建设上也出现了相应的变化。从国外的经验看，城市核心地带尽管还存在繁华的商业设施，但不可否认的是城市空心化，商业设施是随着人口的流向转移。北京已经出现了类似的苗头，原来的城区内著名的商业设施都出现了不同程度的业绩下滑，其中很重要的原因是因为城市拆迁所引起的人口流失。
1根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，北京居民住宅区外延的趋势已经不可避免，城市内部着重建设城市功能性设施，而相应的服务行业将随人口流向移动。本项目符合宏观经济发展趋势。
2回龙观社区是北京市重点工程，着重解决文教卫生系统和经济适用房，随着政府前期的开发和市政建设的逐步完善，目前在回龙观地区已有十数家房地产开发商进行建设。由于地处城郊，在东西南北方向上都有社区扩展的余地。客源充足。
3由于历史上出现了重复建设的问题，所以北京市现在规划更多的考虑合理的分布商业设施，对于本项目这么大的商业设施，按其规定，今后，在本项目5公里范围内不会有第二家，因此，本项目有其独特的垄断性，从而保障投资者的利益。
4交通便利，已有19路公交汽车经过，城市轻轨2002年底通车，市政道路四通八达。
5今后随着汽车的普及，因为交通、停车等问题，本项目的客源将更广阔。
6本项目建筑规模庞大，有充足的使用空间，可以充分满足除零售商业以外的服务功能，其未来是回龙观地区标志性商业设施。
7多元化的服务，除零售外这个商业概念外，还会引入餐饮业、电影院、儿童乐园、体育用品、书店、展览等涵盖旅游、休闲、娱乐、文化、体育等方面内容，是真正的一站式购物、休闲、娱乐、旅游的商业设施。
8项目对于回龙观地区而言是起到填补空白的作用，没有竞争对手，由于存在巨大的商业潜力，所以对于经营者而言可以迅速取得经济效益并迅速树立商业品牌。
第三部分 市场分析
1、市场组成：回龙观购物中心立足于当地居住区，向周边地区扩散，辐射整个北京市北部，形成了由中心层（居住区周业 3 、 4 公里），扩散层（以铁路、轻轨、公路组成的交通网络沿线地区），辐射层（三环以北的北京市北部地区）。
2、市场定位：以人为本，以方便居民日常生活、提高生活品质为中心，以一站式消费为目标，提供以大型超市和各类专业店为中心并配有餐饮、文艺、娱乐和休闲等诸多的大型设施多功能购物中心。
第四部分 竞争分析
目前在本地区的商业设施中，大多数是便民式的商店，没有大型购物场所，主要的商家是位于本项目北的京客隆超市，其与本项目的竞争属于软竞争，是满足不同客户的需要，有它的存在对本项目是一种协同作用，增加当地的人气。 能与本项目形成竞争的商场基本处于北 3 、 4 环路，如三环的当代、四环的华堂，在四环和本项目中间属于真空区，因此在相当长的时间内本项目不会有硬性竞争者的存在。
第五部分 经营战略
回龙观购物中心功能的核心是集合，是聚集了各种商店和服务机构的整合地，其多元化的组织形式包括：超市，专卖店，影院，娱乐中心和健身运动等等。各个组织形式充分的发挥各自的功能，从而提供给各个阶层消费者现代化的服务，实现了消费者对购买商品，休闲娱乐，文艺体育的诸多文面生活需要。回龙观购物中心将成为领导当地消费时尚的核心场所。
第六部分 财务分析
销售收入：从开业起到年营业额达到 25 亿元为饱和。
居住人口及人均消费；目前已达到 30 万人， 15 年后将达到 62 万人，估市民的年消费额为 10000 元 / 年。
本商场的营业额：以 30 万人计，在本商场年消费 4000 元。
利润率： 4% 。 城市内部着重建设城市功能性设施，而相应的服务行业将随人口流向移动。本项目符合宏观经济发展趋势。
