回龙观板块房价逆势上扬 将成京城又一新商圈
https://news.hlgnet.com 2004-05-16
回龙观资讯中心
《京华时报》
据市统计局最新公布的今年一季度北京房地产开发景气指数报告显示，北京商品房平均售价为每平方米4688元，比去年同期每平方米下降了235元。然而在北京楼市整体趋降的背景之下，回龙观、亦庄及潮白河等区域的房价不降反升，其中最为引人注目的当属———回龙观板块。
1板块升温逆势上扬
作为北京市经济适用房建设重点地区，回龙观文化大社区前两年的市场反应一直不温不火，然而今年却突然呈现交易活跃、物业升值的情况。
5月9日上午，记者在回龙观今年新开盘的“矩阵”、“北京人家”等楼盘的售楼处，均见到询问、订房的顾客络绎不绝。矩阵的销售主管徐小姐告诉记者：“现在我们自家楼盘的看房班车已经不能承受预定看房人数了，IT企业团购订房蜂拥而至是事先没料到的，五一黄金周短短几天神州数码和联想集团就已有30余人前来订房，认同说有国际PLC电源线上网的矩阵社区像是给IT专业人士建的。”
据北京房地产交易部门、正规房产中介机构的不完全统计，回龙观地区仅经济适用房的二次交易平摊价格就比5年前上涨了500元/平方米左右，最高涨幅达3600元/平方米，高出5年前买入价1000元/平方米。
2配套落后成为发展瓶颈
长期以来，功能单一的“经济适用房社区”几乎成了回龙观地区的代名词。经济适用房的开发建设确实给这一地区带来了最早的生机和活力。随着发展，由于紧邻海淀中关村和上地高科技产业开发区，回龙观社区已然成为IT人士、高校教师们的首选安家之地，较高文化教育水平和消费能力的居民受众和目标消费群体满意于回龙观地区的生活便利和地块升值，但对居住环境中缺少会所、绿地以及体育设施简陋颇多微词。
对此，业内专家北京大学学者张秋舫指出，随着国民经济的发展，人们收入的增长，不仅对住宅数量需求巨大，而且对住宅质量需求不断提高。所谓住宅质量的提高，是指住宅综合质量的提高，即不仅要求住宅的设计结构合理，建设质量优良，而且要求住宅的各项设施齐备、环境优化、交通便捷、物业管理科学。
最近的一次房产论坛上，权威专家再次给房地产商们提出建议：居民对住宅标准和质量的需求不断提高，必然要求住宅建设不断增加科技含量，加快住宅建设由粗放型向集约型转变，实现住宅产业的现代化。首先就是要提高住宅的适应区域发展特征的规划设计水平，而不是经验主义的在北京不同区域开发的楼盘都相似，开发商也需要是半个区域经济学家；再者，住宅小区规划要体现以人为本，要有从区域目标特定人群需求出发的开发意识。最终创造具有地方区域特色的多样化的、适应性变化强的住宅，而不是过去所建千篇一律的火柴盒式的住宅。
3“文化大社区”崭换新颜
值得高兴的是，目前在回龙观推出新项目的开发商们都注意到了规划滞后潜藏的巨大需求，着力为新物业打造高档社区才配备的大会所、大园林、大运动场馆，力求深化“文化大社区”的文化内涵。
据调查，该区域新推楼盘价格基本在4000元/平方米左右，且在产品设计及配套方面各擅胜场。例如，回龙观地区首家Townhouse“流星花园”首推出双取向独栋别墅、每户配套超大绿地花园；多户型组合的“矩阵”楼盘推出“户户门前有水景”和“科宝橱柜欧典地板品牌精装修”，并竟然推出了回龙观第一个写字楼，主打IT业精英人士，使商务人士在回龙观居住办公一体化，显示了从根本上改变回龙观“睡城”局面的决心。
此外，记者还获悉，以矩阵为首的回龙观物业都纷纷在上地开发区和中关村的IT企业写字楼大堂开设了多处楼盘咨询服务台，保险银行们常使的招儿被房产行业学了去，也算开了北京“售楼咨询上门服务连锁”的先河。另类的“矩阵”被回龙观居民们认为是继昆泰酒店尖顶钟楼之后，回龙观地区新的地标式建筑，当然不是单指它的外形有别于回龙观区内其他楼盘，矩阵带给回龙观的还有北京首批PLC电源线上网的网络社区、第一个8000平方米大会所、第一个4星级室内外体育社区。
回龙观地区的一位开发商表示，2004年应该是回龙观文化大社区发展阶段的第二个里程碑，新社区的深刻人文关怀和老物业的加速完善将在今年凸显，将使人们想像不到这里竟是一个有5年历史的经济适用房社区。
4新规划勾勒美好蓝图
在今年北京市“两轴、两带、多中心”的修编规划中，昌平区正处在西部生态带上。昌平区委有关领导多次强调：昌平正在积极实施科教文可持续发展战略，按照“强二兴三优一”的产业发展思路，加快以“三园、三区”为重点的区域经济发展步伐；并要建设以昌平卫星城扩建、沙河大学城启动、回龙观———北苑北生活居住区提速的三个城市组团为中心的城市新格局。其中，大力发展回龙观地区的房地产业正是其中的亮点，目前已有20万城市人口分流到此居住，近一两年还将有10万人入住。
规划部门专家称，“两轴、两带、多中心”的规划将使北京周边最终形成不同定位、不同档次、不同人群居住的“族群”居住状态。美国的上东区、日本的银座、元宿、浅草等区域都是如此，不同阶层、不同文化品位的人居住在不同的区域。随着北京“分中心”的建设，昌平、顺义、亦庄、通州、怀柔等地区将因各自倚重的产业的不同，而最终形成定位不同、档次不一、社会阶层不同的“族群”居住格局。由于回龙观占据与中关村上地咫尺的距离，这里才成为在上述两个地区工作的高科技人员首选安家之地。
据北京市交通委最新发布的消息称，计划年内启动的110国道改扩建工程(昌平石牌坊至市界段)，将在现有道路旁按一级公路标准新辟一条通道，这条收费公路将专供大货通行成为进京货运专线。110货运新线投入使用后，八达岭高速交通压力将大大缓解，成为客运干道。
回龙观地区的房地产能否持续良性发展，除了提高住宅区品质外，商业地产开发的潜力也不容小觑。据介绍，回龙观地区已在建设中的，并将在2004年、2005年正式投入使用的此类项目就有北京西北部最大的购物中心“北京中关村国际商城”、“回龙观购物中心”、“北店时代广场”、“欧德宝国际汽车城”等。商业专家认为，商机和升值潜力与人口密度成正比，因此继燕莎等多处繁华商圈后，回龙观社区将会成为京城的又一新商圈。
