经济房上市销售细则出台 政策房终还于低收入者
https://news.hlgnet.com 2004-05-21
回龙观资讯中心
http://house.sina.com.cn 2004年05月21日10:14 京华时报
从昨天开始，《北京经济适用房交易细则》开始实施生效，规定对于经济适用住房的购买和再上市都进行了严格限制。消息一出，市场反应异常强烈，各中介咨询电话络绎不绝，许多人都希望赶在5月20日之前达成交易，办理过户。业内人士表示，新政策有利于打击“投机炒作经济适用房”的行为，真正还经济适用房于低收入群众。
投机者趁机而入
经济适用房由于享受税费优惠，并限制销售价格，因此房价较周边商品房低许多。较高的增值空间，让不少投资客瞄上了这块肥肉，他们利用早期的政策漏洞，囤积了不少经济适用房。
如1999年到2000年期间开发的回龙观经济适用房小区，当初购买新房的价格约为2650元/平方米左右，如今回龙观小区二手经济适用房的价格已经高达3400-3500元/平方米，投资收益率超过25%。从去年开始，许多投资客就已经出售房屋用以套利。据了解，2003年北京市二手房交易量21000套，其中二手经济适用房交易量约2000套，还不到总量的10%，而2004年一季度成交的6875套二手房中，就有800多套房屋为再上市经济适用房，超过交易总量的12%。而由于北部生活居住环境的改善，五环路的取消收费，该区域二手经济适用房的交易量今年一直节节攀升。
丧失投资价值
投资行为的出现使部分经济适用房丧失了原本的作用，“开奔驰、开宝马，住经济适用房”以及大量的房屋空置，让百姓意见很大。
为了打击购买经济适用住房进行投机的行为，国土房管局规定，购买家庭未住满5年，不允许按市场价格出售。如确需出售的，不能高于购买时的单价，而且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购；住满5年的，可以按市场价格出售，但须按成交额的10%补交综合地价款，而且出售后不得再购买经济适用房等政策性保障住房。据国土房管局相关负责人介绍，目前转手的经济适用住房是按照成交额的3%补交综合地价款，加上中介的佣金等，每套房屋赚取的差价也就在几万元不等；短期不能销售又要大幅提高税费让投资变得无利可图，这就从根本上遏制了“炒房”行为。
加剧房源紧张
我爱我家经纪公司认为，新政策有利于打击投机炒房行为，同时也会在短期内加剧北京二手房市场房源不足问题，但不会对二级市场整体价格造成太大冲击，部分中介企业驻经济适用房集中区的分部可能会关停。
该公司副总胡景晖表示，虽然目前二手房供给与房源需求的矛盾表现的并不严重，但供求矛盾仍未得到彻底解决。北京市现在的二手房源供求比例仍维持在1:5的水平。新政策出台后，限制了二手经济适用房的上市，将会在短期内加剧二手房供需矛盾。所以业内人士希望，政府在出台二手经济适用房新政策的同时，再配套出台一些二手公房、二手商品房上市的优惠政策，以化解由于二手经济适用房新政策出台而造成的房源不足问题。
去年上海二手房的交易量为23万套，北京才2.1万套。今年北京全年二手房交易原本有望达到5万套，可是新政策让市场丧失了1/10左右的房源。因此，业内人士表示，政府在出台新政策的同时，还应该考虑公平问题并兼顾效率，进一步通过宏观调控手段、政策手段和金融手段促进二手房源的释放和交易量的增加，例如减免相关税费、简化过户手续流程、促进银行转按揭的开展等。他们认为，新政策的出台很大程度上是考虑到低收入阶层的安居问题，保障社会资源分配的公平、公正，但并未考虑房地产二级市场的繁荣发展问题。
由于北京第一批经济适用房入住高潮在2000年、2001年，根据“住满5年”的新政策，业内人士预期明后、后年将迎来二手经济适用房上市交易的高潮，但投资价值已明显降低。
一级市场是源头
解决经济适用房的问题不能仅在二级市场进行规范限定，一级市场的规范控制才能从源头解决经济适用房投机炒作问题，让经济适用房交到真正的低收入人群手中。
金诚信经纪公司总经理邱宏认为，除了在二手房市场进行规范限定之外，更重要是在开发、首次销售环节加强控制。如现在建设部已经要求新开发的经济适用房在面积大小、户型设计方面必须更适合低收入人群的购买，同时对于经济适用房的购买人群资格认定也加以严格限定(如现在采用公示等手段加以限制)。
据市国土房管局有关负责人介绍，今后主管部门将从经济适用住房的“销售源头”开始抓“售后上市交易”。针对目前很多在建经济适用住房项目证件不全就“公开放号”、向买房人收取1000元或上万元认购订金、甚至引发倒号等现象，该文件明确规定，开发企业对外公开发售的在建经济适用住房，必须取得市国土房管局市场一处发放的预售许可证后，方可“放号”预售，向买房人收取“认购金”；否则，不得向预购人收取订金及其他任何预订款性质的费用。
链接：转让价不得超过原价
新规定实施后，在经济适用住房竣工前预购人可以转让其预购的经济适用住房，但受让人必须已经取得经济适用住房购房资格，并持审核证明按《北京市城市房地产转让管理办法》第44条规定，办理预售转让登记手续。需要提醒买房人的是：预购经济适用住房的买房人在经济适用住房竣工前转让其欲购房屋的，转让价格不得超过原预购单价，即平价转让。
起始时间从完税时起计
新规定指出，已购经济适用住房住满5年的起始时间，以缴纳契税取得完税凭证的时间或房屋所有权证发证的日期为准。
新购房人须有购房资格
出售已满5年的经济适用住房，如果是以原价出售已购经济适用住房的，新的购房人必须按规定取得经济适用住房购房资格，超标的部分按规定补交综合地价款，其所购房屋仍按经济适用住房产权管理，不补交成交价格3%的土地出让金。
转售房人交地价款
新规定明确指出：已购经济适用住房住满5年后，上市交易，出售人按成交价的10%到房屋所在地区、县国土房管局缴纳综合地价款，购房人不需要补交成交价格3%的土地出让金。
低价转让仍享优惠
以原价出售已购经济适用住房的，原购房人在办理房屋产权转移手续后，由区县国土房管局交易管理部门出具不高于经济适用住房购买单价出售经济适用住房的证明，可再次申请购买经济适用住房，可凭证明到北京市建委开发办办理经济适用住房购买资格的审核手续。 本报记者李贵明摄
