大型社区配套的痛与梦
https://news.hlgnet.com 2004-12-31
回龙观资讯中心
http://www.chinatimes.cc 华夏时报·华夏网 2004-12-30
今年，对北京楼市来说，谈论“大盘”的话题并不是什么新鲜事，但大盘的社区配套设施问题却吸引了不少人的眼球。１２月８日，北京市政府有关负责人向市政协委员通报了完善天通苑、回龙观地区公共配套设施建设、解决交通拥堵问题的方案，并听取了市政协委员的意见和建议。作为北京市北部地区开发建设的两个大型经济适用房小区，天通苑、回龙观的出行难、上学难、就医难等问题一直困扰着２０多万居民，难以安居乐业。社区配套设施不配套的问题成为人们心中永远的痛。
与此同时，记者了解到，北京一些在建或已建的大型楼盘将目光聚焦到配套设施上，让人们看到了大型社区成熟配套这一梦想的（即将）实现。配套设施不配套令人忧北京北部地区开发建设的两个大型住宅小区天通苑、回龙观，随着建设规模的不断扩大，两居住区暴露出的公共配套设施滞后、交通拥堵等突出问题，给居民生活造成不便，引起了社会的广泛关注。
北京市政协委员周永增，家住天通苑附近，２００１年他就开始关注天通苑的诸多问题。他说，配套设施概括起来说包括学校教育、绿化环境、市场分布、交通状况以及娱乐休闲等。
“我是有家不能住的。”北京市政协委员王安翔在天通苑买了房，他说：“气上不来，路行不通，下水也不好，整个居住也乱套了。”据了解，目前北京大型社区公共配套设施建设滞后，突出表现在现有教育、医疗卫生、行政管理用房等公共配套建设，不能满足大型社区的正常运行需要。
北京市政协委员、中国人民大学经济学院副教授邹正方也在回龙观买了房，由于配套设施不全，生活不方便，至今没有入住。他对记者说：“一期入住好几年了，三期入住也有一年多了，很多图纸上规划好的商业用房根本没建，听说还要筑巢引凤，可有的连地皮还空着，周边预留的商业用地还留着。和人们生活息息相关的商业设施、文化体育、教育、医疗、社区服务包括银行、邮局网点等设施没有按照预期兑现。”
北京市有关领导到天通苑作过考察后表示，小区的配套设施不配套，并不仅仅是在天通苑、回龙观才出现，甚至一些档次高的小区也存在类似的问题。记者了解到，截止到去年年底，北京市有２３２２个居住性项目，其中大部分都存在公益性配套设施滞后问题。
南派进京力避重蹈覆辙北京大型社区配套设施不配套，的确令人感到担忧。但值得关注的是，南派发展商在北方开发项目比较重视设施的配套，比如合生、富力城、世纪华侨城、顺华集团、乐成国际等进京开发大盘项目时，都比较注重配套设施的建设，在商业、教育、交通、休闲娱乐等方面做出了相应的配套。
长期以来，虽然北京ＣＢＤ南区住宅、公寓市场发展迅速，然而在商业配套方面却一直存有缺憾。作为双井地区标识的富力城，从规划之初就充分考虑到小区业主生活、出行、娱乐的需求，规划了会所、品牌超市、水景园林和“星光大道”的商业长廊，同时配套的两座写字楼也将为ＣＢＤ南区带来浓郁的商务气氛。北京富力城房地产开发有限公司总经理吕劲表示，随着富力“星光大道”商业街的热销，一系列娱乐、餐饮、生活配套也即将呈现。业主将可以在５分钟内轻松到达会所、超市、学校、商业等各项生活配套设施。富力城遵循的造“城”计划即将完工，富力城给其业主及富力商圈辐射区居民带来的将是一个配套齐全、设施完备的“新城市时代”！
ＣＢＤ东南方向的珠江帝景是全国三十大社区之一，由于定位于以居住为主题，在社区配套设施建设时，他们注意到三个层面的规划：城市级商业配套、区域级配套和社区级配套。该项目的策划经理胡本宇说：“写字楼、餐饮、休闲娱乐满足了ＣＢＤ区域配套。
４万平米的五星级酒店既立足于社区担当会所，又服务于ＣＢＤ区域及城市。同时，总建筑面积１０万平米的欧洲风情商业走廊，更提升了社区整体形象。”
无独有偶，由于通州区商业属于“便民店”的形态，在此生活的人，想逛大商场还要坐车到北京市区，觉得很不方便。为此，世纪星城在商业设施上配有大型购物中心，以便给在此区域生活的居民带来生活的便利。据了解，世纪星城大型购物中心是北京市规划的重点商业中心之一，已经被通州区政府纳入通州商业整体规划之中。该项目在招商过程中重点考虑具有国际知名度、经营特色鲜明的商家，要将通州的“输出型消费”扭转为“吸纳型消费”。
教育、交通配套弥补缺失在北京ＣＢＤ以外其他区域，有不少地产项目凭借高品质的教育牌成为热点，从而推动了楼盘的热销，并有力地带动了所在区域的整体发展。当有人说，置业通州最大的困扰是教育问题时，世纪星城的做法给购房者吃了一颗定心丸。世纪星城在教育配套设施方面，规划建成教学楼、大学生及专家公寓、中小学宿舍、大型图书馆等教育配套设施。届时将建成一个集中小学教育、高等教育、成人教育及职业培训为一体的大型国际化教育中心。据了解，顺华集团与美国加州大学合作成立的北京国际教育学院，总部设在世纪星城教育园区内，是国内首家由国际名校和国内企业共同创办的国际教育学院。这将为通州新城以及北京整体教育水平带来飞跃性的提升。
国际化教育环境的缺失，是ＣＢＤ发展中掣肘的重要因素。位于西大望路财富大道南端，提出国际文化社区理念的乐成国际公寓，其开发企业乐成集团，从环境缔造参与者的眼光出发，遵循国际化ＣＢＤ发展趋势，结合了国外ＣＢＤ规划专家以及国际著名教育管理机构提出的建议，利用一年的时间，将原有６０万平米的住宅区、商务楼，改造成约５０万平米含国际学校、高档公寓、商务楼的综合体。其中，投资４亿资金，将１５万平米的住宅改成了约５万平米的国际学校，同时还规划了一个占地４３００平米，建筑面积３０００平米的国际幼儿园，为的就是真正形成从幼儿教育到中学教育完善的国际教育环境。
同时，记者也了解到，富力城现已与北京工业大学附属中学、芳草地小学和香港得福幼稚园签订了共同发展协议。位于富力城四期的北京工业大学附属中学在近期内即将奠基动工。珠江帝景在配套问题上也花了很大的成本，５６００平米双语幼儿园及１３０００平米的双语国际学校，让业主对其教育配套非常满意。
出行是人们比较关注的问题，一些大的楼盘在规划时也将交通的配套作为优先考虑。有的楼盘因地制宜，比如珠江帝景在东四环内，区域规划不会无限扩大。因此，其规划模式是小区围合式与街区组团式相结合。小区围合式，即建筑分散在周边，中间有大块的绿地，可以形成街区与园区双向“景观视野”。街区组团式就是要考虑街区之间形成一个团体，而且交通要很方便。
在交通方面，有更多的项目注重楼盘周边的道路建设。例如，世纪星城售楼处门前宽敞亮丽的道路，已不再是过去狭窄的杨庄路。正是由于发展商参与周边道路的建设，优化项目交通路网，提升了项目的品质，并且改善了整体的交通状况，对以后社区业主的出行方便提供了保障。
大社区配套意识增强作为南派开发公司在京开发大型社区项目的代表，富力城的吕劲说，南方房地产开发和成熟得都比较早。因为南北两地土地政策和人文习惯的差异，广州前几年开发了一些大规模的社区，动辄上千、上万亩。在全国著名的华南板块中，就有些规模比较大、风格突出的楼盘。在配套、交通、园林上积累了很多经验，非常值得全国各地开发商去学习。这些理念一般是“造城”理念，就是在这个小区中建造一个“城中之城”。它能够很好地解决小区业主出行、生活方便的问题，建造一处基本上能够自给自足的世外桃源。事实证明，在这种思想的指导下，华南板块确实出现了很多全国知名楼盘。
现在北京开发的大楼盘比如万年花城、乐成国际、时代紫芳等，考虑到社区配套方面的问题，正在着手做相关的事情。这是社区配套意识增强的表现。
北京时代紫芳项目称得上典型的代表，它属于百万方庄大社区的一部分，总建筑面积９０万平米，分６个区进行规划建设。在谈到社区的配套设施规划时，负责该项目开发建设的北京城市开发股份有限公司副总经理陈泽泰介绍说，解决目前出行难的问题，社区的停车位是他们首先考虑的问题。除了规划一户一个地下停车位外，在地面上也规划了停车位，主要是供来访和临时的车辆停泊。同时，从居住环境考虑，还规划了专门休闲的场地，供老年人、儿童活动。为提供娱乐，还规划了会所。小区内的楼下不做餐饮，这样可以防止油烟。规划小区的商业配套相对集中，并做成步行街的形式，目标是打造成精品商业街。同时，为了提供生活的便利，在沿街做餐饮。
