经济适用房调查之价格
https://news.hlgnet.com 2004-12-31
回龙观资讯中心
http://finance.sina.com.cn 2004年12月31日 11:18 新京报
经济适用房定价面临两难
大部分被调查者和开发商希望价格进一步放开，有识之士指出放
开后开发商可能暗中渔利；业内人士开始关注完善的住房福利制度
本报在焦点房地产网的关于经济适用房的最新调查显示，有67%的被调查者认为现在的经济适用房价格“不很合理，应该根据楼层、朝向、景观的不同有一定浮动”。另有20%的被调查者认为“经济适用房的价格很不合理，应该在一定幅度内放开”。仅有13%的被调查者认为经济适用房的现行价格制度很合理。经济适用房价格应当如何改革？
由经济适用房价格问题引发的争论，激发人们深入思考。有业内人士指出，我们需要一个更加完整的、低成本、高效率的社会福利住房体系，真正实现“居者有其屋”。台启森摄
与价格放开的商品房截然不同，长期以来经济适用房采取了单一的定价方式。在2003年以前的经济适用房都是统一的一个单价。从2003年位于石景山的翠谷·玉景开始，经济适用房的价格开始允许在一个基准价格上做3%的上下浮动。尽管如此，业内外长期存在的认为经济适用房价格不合理的看法并没有因此得到改变。
100平方米的房子有近10多万元的价差
三环新城最好的户型如按商品房定价市值达6000多元/平方米，最差的户型市值约4000多元/平方米，如果户型面积在100平方米，则两者市值价差在10多万元三环新城是目前西南区域在售的规模最大的经济适用房，建设规模上百万平方米。项目总经理陆挺宇告诉记者，三环新城的基准价格是3670元/平方米，目前项目最低价格是3570元/平方米，最高价格是3780元/平方米，价差仅为210元/平方米。这个价差正好在基准价格上下浮动3%的范围之内。与三环新城同在西南三环区域的也有一个规模达上百万平方米的大项目万年花城。目前该项目在售塔楼最低价格为4600元/平方米左右，最高价格近5100元/平方米，价差为500元/平方米。据其销售人员表示，万年花城的下一期将在2005年推出，预计不同单元的单价差会在千元以上。
陆挺宇举例说，三环新城最好的户型卖3780元/平方米，在这个区域内的商品房的好户型能够卖到6000多元/平方米。但从产品本身来说两者都差不多。三环新城最差的户型卖3570元/平方米。而与这些户型类似的商品房项目的户型价格也有4000多元/平方米。这意味着，在同一个经济适用房项目内有人能够买到相当于6000多元/平方米的房子，有人则充其量也只能买到相当于4000多元/平方米的房子。两者在市场上的单价相差接近2000元，而实际需要花费的单价差距不过一两百元。如果是一套100平方米的房子，那意味着将近有十多万元的价值差。而100平方米在现有的经济适用房中只能算中等大小的户型。
价值差距在二手市场转为现实
目前北京二手房市场正在以交易量每年翻番的速度增长，业内认为，经过一段时间，经济适用房价格的不合理将在二手市场上被放大中原地产总经理李文杰指出，不分朝向、楼层、景观、户型等制约价格的因素，均按照统一单价出售，造成目前的经济适用房的整个价格体系与市场客观需求背道而驰，这在经济适用房的二次上市时表现得犹为明显。
我爱我家副总裁胡景晖认为，这种不公平还没有引起政府部门重视的主要原因在于，目前经济适用房再上市交易量并不大，经过一段时间，这种不合理性将会在二手市场被放大。胡景晖说这句话的背景是目前整个北京二手房市场正在以交易量每年翻番的速度增长。
另一个能够证明经济适用房存在严重价格不合理的例证是今年5月11日北京市建委等部门联手发文，规定5月20日以后经济适用房未满5年不能以市场价格交易。这一规定的出台直接导致今年4月至6月拥有天通苑和回龙观两大经济适用房项目的昌平区二手成交量暴涨，并一度史无前例地超过了朝阳区和海淀区的交易量。在此期间，人们争相把拿到手的经济适用房在市场上出售变现，赚取差价。
业内分析，从明年开始，最早一批的经济适用房将满五年，经济适用房二手交易量将再度走高。经济适用房一手价格的不合理也将越来越多得在二手市场上暴露出来。
放开还是不放开？
开发商希望政府控制一个项目的总价格，给开发商定价的更大空间，业内人士认为这将可能导致开发商利用特权获利据经济适用房百子湾一号的开发商介绍，现在政府对经济适用房3%的价格浮动也有一定要求：每栋楼的房价差代数和须为零。也就是每一栋的平均价格必须完全等于基准价格，至于每一栋楼里的每个户型单价多少，可以由开发商来定。但问题是不同楼宇拥有不同的景观、位置和朝向，因为也应该有不相同的价格。
陆挺宇表示，从开发商的角度来说，政府可以通过限定一个项目的总价格，开发商在保证整个项目房价差代数和为零的前提下，对经济适用房按照市场价值差异定价，可以缓解目前炒好房号和排队抢好房号的问题。
思源顾问董事长陈良生对放开浮动空间的思路不赞成。他指出，开发商可以自由调节经济适用房价格后，完全能够利用经济适用房与普通商品房的价格差，抬高品质较差房型的价格，降低品质较好房源的价格，利用特权通过好房获得更大利润，同样可以保证项目差价代数和为零。这一点也被业界其他有识之士所赞同。
放开？还是不放开？随着市场经济中的房地产业的深入发展，经济适用房定价问题目前似乎正陷入两难境地。
观点·改良派
继续给政策打“补丁”
根据房型不同细化价格差异；用税费调节二手价值差；放开价格同时加大处罚力度
业界认为，除非终止经济适用房，否则，面对经济适用房价格单一的问题只能继续给政策“打补丁”。这种观点可以看做是“改良派”。
中原地产总经理李文杰指出，虽然经济适用房存在政府限价，但是应根据每种房型的不同确定不同的价格，这是比较可行的办法。也就是说，政府给每一种房型都定价，通过审批一揽子价格的办法来规避单一限价的弊端。
我爱我家副总裁胡景晖表示，一定要将二手经济适用房市场的管理与一手价格系统统一起来，一手价格可以让社会更多人士来参与，如采取听证制度等。他指出，二手交易以前主要是解决买经济适用房的人与买普通商品房人的公平问题，现在要协调经济适用房购买者内部的公平问题，需要对二手房价值评估制定一个合理的体系，计算出不同品质房产的价值差，在上市二次交易时通过税费进行调节，而且要透明、公开、公正。
胡景晖还表示，目前很多政策出现问题，有一个很重要的原因就是处罚力度不够。对于一些不规范的市场行为，政府往往是在发现后做出轻微的惩罚，或者干脆不惩罚。“过往不咎，下不为例”的政府态度让政策力度变得软弱。他说，政府总是跟在市场后面制定政策不利于市场规范。政府如果希望在经济适用房定价问题上采取放开的思路，给开发商自由调节的机会，一定要以违规从重从快处罚为前提，否则，不能轻易放手。
观点·革命派
它不是必须坚持的原则
经济适用房政策从一开始就是作为一个暂时的政策而存在，在面临越来越多的矛盾时，业界对经济适用房制度继续存在的必要性已经产生根本性的质疑。
有人认为，经济适用房制度已不是必须坚持的原则。这可以被看做是革命派。
中国社会科学院财政与贸易经济研究所王诚庆指出，经济适用房政策作为一种过渡性的安排，与改革的长远目标并不一致，住房体制转轨以来，我国住房市场的情况已发生了显著的变化，而这些变化使得我们有可能重新审视并调整经济适用房政策，在下一步的政策制定中，经济适用房已经不是必须坚持的原则。
陈良生认为，从目前的经济适用房价格体系可以看出，一方面，真正有需求的人是否真的购买到了经济适用房已经饱受质疑；另一方面，已经购买者之间也存在种种不公平；再次，在经济适用房的产业链中，部分的政府官员、开发商、买房者、炒房者之间都有享受到不正当利益之嫌。
深层思考
我们需要新的住房福利体系
未来要将经济适用房与廉租房、中低价商品房、二手房的买卖与租赁结合起来，并配合相关的金融贷款制度形成一个完整的，低成本、高效率的社会福利住房体系对经济适用房定价制度的争议引发出人们更深层次的思考。目前，以一种新的，更加开放的眼光来构筑社会住房福利体系，实现社会效率的高效合理配置已经成为业界关注的焦点。
经济适用房并不是满足最低收入者的住房需求
陆挺宇说，现在很多人指出，购买经济适用房的人并不是最穷的人，这样的观点显示出社会对经济适用房的定义有误解，实际上国家赋予经济适用房的使命并不是要求其满足最低收入者的住房需求，而是满足社会中等和部分中下等收入人群的居住问题，更低收入人的住房问题需要用其他的途径来解决。这在陈良生看来就是经济适用房政策所存在的问题。
现有的经济适用房制度超越了使用权的福利
陈良生认为，推行经济适用房政策的目的是让“居者有其屋”，本质上是一种住房福利制度。但现有的经济适用房政策体现出住房福利制度推行的程序不对。按道理住房社会福利制度应该从较低的收入群体开始，在发达国家对较低收入群体通过廉价租赁房屋的方式，即出租使用权，解决他们的住房问题。而现有的经济适用房制度超越了使用权的福利，直接过渡到所有权的更高级福利形式，这导致政府负担过重，照顾面太少，这样做不符合客观规律，也会扩大社会贫富差距，违背了社会福利制度的初衷。
与廉租房、中低价商品房、二手房的买卖与租赁相结合
陈良生举例说，如果目前批出去的经济适用房土地有2000万平方米，按照每套100平方米的规格来计算，大约能解决20万家庭的居住问题。而政府为此付出的土地成本以每平方米500元计算，将达到100亿元以上，这样的成本建造20万元左右一套的廉租房，可以建设5万套廉租房。与售出经济适用房产权相比，每年有流动的低收入人口入住，高收入人搬出，这样10年内就有可能让超过20万家庭受益，而售出的房产70年也只能满足20万家庭的住房需求。
政府制定政策时，将人的贫富状况固定化了，实际上一个家庭的经济状况是随时变化的，即使目前满足福利房资格，若干年后也可能不应该再继续享受这样的福利。
胡景晖对此表示认同，他表示，这样的制度管理更加灵活，使用效率更高，不合格人员随时清退，租金随时回收，房产随时扩建。他认为从客观上讲，经济适用房制度已经是弊大于利，这个概念包含的内容应该进一步扩充，将经济适用房这种单一产品与廉租房、中低价商品房、二手房的买卖与租赁结合起来，并配合相应的金融贷款制度创新，形成一个完整的、低成本、高效率的社会福利住房体系，真正实现“居者有其屋”。
本版采写/本报记者张家齐
