经济适用房调查之供应
https://news.hlgnet.com 2004-12-31
回龙观资讯中心
www.thebeijingnews.com ·2004年12月31日11:11·
经济适用房新盘仍然稀缺
●下半年开始没有新增项目，多数在售项目实际放量已被“提前预订”
●明年还将新开工300万m2，但业内认为种种问题还将导致供难应求
从1998年到2004年4月30日，北京市共批准经济适用住房建设项目54个，其中截止到2003年底，北京市经济适用房总竣工面积为1500多万平方米，平均每年竣工面积250多万平方米。2002年，北京市政府制定计划，从2003年开始三年内经济适用房每年的建设规模不小于300万平方米。
2003年12月28日，经济适用房百子湾1号首次放号，约有上千人排号三天三夜。在2004年一年里，这样的场景在每个公开放号的经济适用房售楼处上演。本报记者潘宇凌摄
小孙夫妇买到了，刘师傅则没有那么幸运
2004年8月20日上午七点三十分，位于京城西南三环的建筑面积达百万平米的经济适用房项目“三环新城”二期正式放号。而在此前，该售楼处一直冷清的停车场里，早已经横七竖八地停满了汽车、自行车以及残疾人的助力车。在凌晨五点左右的时候，本来还应该沉睡的西南三环却被这些排着长队的人群吵醒，虽然这些排队的人有的在打着哈欠，有的则揉着自己那双因为睡眠不足而红肿的眼，有的人更是一边嘴里还念叨着什么，一边伸长脖子不停地朝前看，售楼处也因此人声鼎沸。已经结婚两年却依旧和父母挤在一套房子中的小孙夫妇也同样夹在这个队伍中，而此前排这个位置的是小孙的父亲，小孙夫妇在凌晨三点的时候把父亲换了下来。
与今年6月份在另一个经济适用房“百子湾1号”无功而返不同，这次小孙夫妇拿到了一个比较靠前的号，他们终于可以买到一套已经苦苦等了两年的经济适用房。小孙长长地出了一口气，与妻子相视而笑，夏日的阳光温暖地照在他们身上。但是从拿到号到真正住进去还需要一个漫长的等待时间，因为三环新城一期放号的时间为2003年8月8日，但是一期的开盘时间则是2004年2月14日，入住却到了2005年下半年。因此二期要等到入住说不定得是后年的事情了。同时总价高达30万元的购房款也犹如一块不小的石头压在小孙身上，压得他有些喘不过气来。
而开出租的刘师傅则没有小孙那样幸运，因为这次总共放了1700套房子的号，而在刘师傅之前排号的人已经达到2000多人，但是刘师傅一直幻想着有什么奇迹出现，一直排到放号结束，但是幸运并没有降临到刘师傅身上。面对着熙熙攘攘的排号购买的人群和政府公布的2004年经济适用房大量放量的消息，一直没有买到经济适用房的刘师傅还是有些难以理解。
据市建委的最新统计数字显示，截止到今年11月底，北京市已经累计新开工经济适用住房255.62万平方米，累计竣工经济适用住房183.63万平方米，预计年底可以完成2002年市政府制定的“连续三年”每一年“全年新开工300万平方米，竣工200万平方米经济适用住房”的计划要求。而之前市建委开发办同时还透露，1－5月底经济适用房销售面积143.67万平方米，比上年同期增长55.5％，既然销售面积比去年增长了55.5％，为何刘师傅还是买不到一套经济适用房呢？
下半年开始没有新增项目
经济适用房已经走过了6年的路程。建筑是一个城市进程的记录者，假如按照一个城市的进程计算的话，这6年中城市的变化应该是翻天覆地的，但是对于经济适用房来说，变化并不明显。“经济适用房建设是从1998年开始的，当时出台经济适用房政策，是国家为了在商品住房中保证中低收入的人群进入住宅市场。”从事房地产研究的中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜分析国家推行经济适用房的初衷时这样说。事实上建设部也曾明文规定要求各地住宅建设70%-80%应建经济适用房，销售给中低收入家庭（北京规定为年收入6万元以下家庭）。但在实际建设中，经济适用房只占住宅建设中的很小一部分，远远满足不了中低收入人群的购房要求。
据了解，从1998年开始到2004年4月30日，北京市共批准经济适用住房建设项目54个，其中截止到2003年底，北京市经济适用房竣工面积为1113万平方米，中央国家机关及各系统等建设413万平方米；两部分共约1500多万平方米，平均每年竣工面积250多万平方米。
“虽然在2002年，北京市政府就制定了从2003年开始三年内每年的建设规模不小于300万平方米的经济适用住房建设计划，从今年的实际情况来看，北京的经济适用房放量能够达到300万平方米，但是我们必须看到一个现象则是从2004年下半年开始，北京市基本上就没有再新增经济适用住房项目。”著名房地产研究专家、北京国际投资顾问公司总裁杜猛表示，即使是今年300万平方米的放量也多数为老经济适用房项目的后期。
北京中原市场研究部统计的数据显示，2004年前10个月京城商品房新增市场供应量1907.94万平方米，如果按照一年的实际开发数量计算的话，今年经济适用房的放量仅仅为商品房的15%左右。“显然与建设部最初规定要求各地住宅建设中，经济适用房建设量为70%- 80%相差甚远。”杜猛认为实际建设中，经济适用房只占住宅建设中的很小一部分，远远满足不了中低收入人群的购房要求，这部分人甚至还买不到经济适用房，而且在建设标准、地点、价格、出售对象等很多方面都存在一些问题。这样一来，建设部明文要求的各地住宅建设70%－80%应建经济适用房，销售给中低收入家庭则成为一纸空文。显然这次刘师傅买不到经济适用房也就可见一斑了。
实际放量已被“提前预订”
事实上，京城百姓对经济适用房的认可程度是非常高的。中原地产总经理李文杰告诉记者，经济适用房因其带有政府背景而具备的信誉度和相对周边商品房每平方米便宜上千元的房价，受到了很多中低收入老百姓的青睐。而目前出现经济适用房供不应求的局面，一方面是经济适用房的需求量大，而供给量则相对较少；另一方面则是每年实际放量的经济适用房套数，其实早已被此前放的号“提前预订”，也就是今年排到的号，实际放量至少也要等到下一年。
记者通过对百子湾1号、长安新城、回龙观、定福家园、天通苑、翠城、朝阳新城、三环新城等20多个在售经济适用住房项目的了解，这些在售的经济适用房在今年都不同程度地进行了排号放量。5月中旬翠城四期共1362套房屋开始认购；5月底回龙观经济适用房六期开盘，首期推出3个组团5800套房屋；9月长安新城最后一期共864套房屋开始放号；10月中旬朝阳新城放号300个，定福家园放号1500个。而百子湾1号今年两次共放号销售2000多套，三环新城两次共放号销售1900多套。虽然经济适用房在2004年一年中持续放量，但是却少有新盘的身影。
“同样我们也可以这样计算一下，按照今年出台的《经济适用住房管理办法》明确规定经济适用房每套面积不得超过80平方米计算，今年放量为300万平方米，那么就应该有3.75万套房屋放量。”杜猛说。
而事实上，这些经济适用房由于面积的原因根本达不到3.75万套房屋放量，同时这些新放量的经济适用房多为旧项目的后期，不管有没有开工建设或开盘销售，多数项目依旧在延续之前的排号，结果就出现“提前预订”的实际情况。
据回龙观经济适用房开发商天鸿集团负责人介绍，虽然今年回龙观经济适用房放量高达5800套房屋，但是此前网上排号已达2万，因此只有约1/3的排号购买者能够买到这些房屋。该负责人表示，此次已排号但未能购买的顾客，下一期可以享受到适当的优先权。而从2000年开始销售的长安新城在当年排队的人数就已经过了8000多人，今年推出的最后一期4栋塔楼共864套住房，实际上在去年就有2000多人在排队。李文杰说：“假如你从2004年才想到购买排号的话，那么你就有可能根本买不到房子，因为此前早有人排队等候卖完了”。因此刘师傅即使排上号，也无法实现尽快入住的需求。
300万平方米还会供不应求
明年，北京还将按照2002年制定的经济适用住房建设计划新开工建设300万平方米经济适用房，这已经是板上钉钉的事儿，同时该放量也被目前正在进行2005年北京土地供应计划制订的部门所证实。而且有关部门表示将继续抓好经济适用住房建设和管理工作，但能不能有新的项目还没有消息。
有业内人士认为，虽然政府此前规定经济适用房从2003年到2005年每年新开发量要达到300万平方米，但是由于目前政府还没有公布2005年以后的实际放量，同时今年几乎没有新的经济适用房入市，在老项目开发完毕后，就有可能出现经济适用房放量减缓的局面。
但京城居民对经济适用房的需求量和热情却没有丝毫的减弱。据瑞海新城的开发商北京鸿坤伟业房地产开发有限公司董事会秘书欧立志介绍，该项目一期52万平方米已经开始入住，二期目前还没有放号，但是每天接到的咨询电话特别多。“其实不仅仅是我们一个项目，多数经济适用房都会遇到这样的情况，因此经济适用房的需求量是巨大。”欧立志认为，如果土地等实际情况允许的话，经济适用房在以后的放量应该有所增加。
同样，百子湾1号副总经理朱军接受本报记者采访时表示，经济适用房的开盘时间主要是看开发商拿地开工手续完成得怎么样来定的，虽然目前经济适用房在销售的有20多个，呈现遍地开花的局面，但是各开发商运作的实际情况不一样，很难出现像百子湾1号这样一年内就可以达到全面封顶，项目销售基本完毕的局面。而事实上，由于经济适用房政府已经限定其开发利润为3%，开发商也必将通过快速销售的方式来减少其利润损失。
而杜猛则指出，经济适用房从立项、开发、建设、销售到消费各个环节，并没能满足真正的中低收入者。由于没有确立中低收入者的界定标准，更没有确立该由谁来确定、如何认定、如何监督、执行等可操作程序，有“法”而无办法。加之，政策只规定了价格构成标准，没有明确建造标准，其结果是开发商从自身利益出发，什么样的户型好卖就建设什么样的房子，谁有能力买，就卖给谁。业内人士指出，政府有关部门应该对经济适用房审批程序、年度开发总量和计划、入住总量等方面进行调控，尤其是对目前经济适用房管理体系不完善、功能不合理的地方进行改正，确实保证经济适用房是真正的为有所需求的中低收入的人群服务的。同时对经济适用房的需求量和开发量之间的合理比例进行一定的研究，寻找到一个比较合理的开发量，否则的话这样供不应求的局面很难改变。
■业内展望
今后一段时间仍然必须存在
曾有业内人士认为，从个人住房市场化的发展需求来看，经济适用房应该少建。但是多数居民在接受记者采访时则完全持与之相反的意见。
1999年以来，经济适用住房共解决了约30多万人的住房问题，提高了城镇居民住房水平，人均住房建筑面积从1998年的19.8平方米增加到2003年的24.9平方米，人均增加5.1平方米。
目前由于经济适用住房的房价比商品房要低出很多，可以满足中低收入家庭的购房支付能力。“为解决中低收入家庭的住房问题（特别是住房水平低于社会平均水平的人群），依然需要继续发展建设经济适用住房。此外，城市建设过程中旧城改造、危改拆迁和文物保护外迁等项目涉及到的拆迁人群的住房问题也必须依靠经济适用住房来解决。”
北京鸿坤伟业房地产开发有限公司董事会秘书欧立志认为，北京市的特殊情况决定今后一段时间内经济适用住房必须存在。经济适用住房仍然是北京市解决中低收入家庭住房问题的必不可少的供应方式，并且应当保持相当规模。
■市场影响
它可以抑制商品房价上涨
经济适用房在一定基础上可以抑制房价增长。中原地产总经理李文杰认为，经济适用房的放量可以平衡区域的房价涨幅过快的局面，他举例说，目前国贸附近住宅产品的价格居高不下，假如明年该区域出现两个百万平方米的经济适用房项目，肯定会把该区域的商品住宅价格拉下来。
而建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾也曾经说，商品房供应结构不合理，是导致当前全国房价不合理上涨的主要原因之一。在此情况下，建设部要继续支持和完善经济适用住房、普通商品房的建设，将有助于国家宏观调控目标的实现。
“正因如此，国务院在决定将房地产开发项目资本金比例从原来的20％提高至35％及以上时，不要求经济适用住房开发项目的资本金比例相应提高。”李文杰分析说。
本版采写/本报记者张学冬
