共创商业美好明天 回龙观区域商业研讨会实录
https://news.hlgnet.com 2005-05-11
回龙观资讯中心
house.sohu.com 2005年05月11日11:46 焦点房地产网
时间：2005年5月10日下午
地点：北京昆泰大酒店二层第三会议室
主持人：昌平区商务局副局长 黄先锋 先生
杨玉宝（回龙观地区办事处主任）：
回龙观地区商业服务业的开发建设刚刚起步，我们要抓住机会，本着对历史负责的态度，将回龙观地区的商业规划好，建设好，管理好。
去年12月16号，回龙观在原来回龙观镇的基础上成立了回龙观办事处，区划调整之后，回龙观地区现在的区域总面积由32.7平方公里扩涨到34平方公里，辖下原来是11个行政村，这次区划调整后将三个村改成了居委会，现在有9个行政村，42个居民小区，区域总人口已达20余万人，其中常驻人口14万人。2004年，回龙观地区完成税收3.7亿元，其中房地产业务完成税收1.5亿元，占地区税收总额的40.5％。商业完成税收2000余万元，占地区税收总额的5％。完成税收排在前三名的商业企业分别是隆成皇冠假日酒店完成税收399万元，京客隆回龙观商厦完成税收215万元，昆泰大酒店完成税收247万元。回龙观地区的商业已经成为支持本地区经济发展的重要基点。近年来，受经济适用房开发建设的拉动，回龙观地区的城市化建设日新月异。在成为京城北部居民生活居住首选之地的同时，回龙观地区已经成为企业家投资兴业的热土，吸引了越来越多的投资者。在这样的大好形势下，如何科学地将宝贵的投资和有限的土地、有限的商机进行整合，将土地价值发挥到最大的经济和社会效益，满足本地区乃至周边地区居民日益增长的物质和文化需求，这也成为了摆在我们面前和各位朋友面前的一个重大课题。希望今天这次研讨会能够对回龙观地区商业的发展产生积极的、深远的影响。
总的来讲，回龙观地区商业服务业的开发建设，应该说才刚刚起步，这为我们能够高质量的规划、高质量的建设和科学利用、管理本地的商业，留足了一定的空间，我们要抓住机会，本着对历史负责的态度，将回龙观地区的商业规划好，建设好，管理好。所谓规划好，就是立足于商业为本地区服务的同时，更要着眼于服务北京这个国际大都市，要针对回龙观地区现有的土地资源、商业资源进行科学、有效地配置，合理布局，防止盲目、低层次的重复开发建设。
所谓建设好，就是在科学规划、合理布局的基础上，要按照相应业态的要求进行建设，要有前瞻性。
所谓管理好就是要高水平经营管理回龙观的商业企业，要广泛吸引中外名家、名店进来，做大、做强回龙观商业，使回龙观商业成为北京乃至世界的盛誉，吸引中外顾客前来观光购物。
接下来我向大家简单介绍一下回龙观地区商业发展的现状。
第一部分，已建部分：
1，酒店娱乐业：目前回龙观地区已建不同规模和档次的酒店和娱乐业的营业面积约15万平方米，可基本满足不同消费群体的餐饮娱乐、住宿、会晤等需求。其中五星级的隆成皇冠假日酒店占地面积8万平方米，四星级的昆泰大酒店占地面积2.3万平方米。
2，连锁店及百货超市：目前已开业的各类连锁店营业面积近三万平米，包括京客隆九千平米、天客龙四千平米，物美东店四千多平米，物美北京人家一千多平米，沙河商厦营业面积一万平米，大中电器及各小区配套商业用房一万平米。
3，物流市场：已建成的物流市场。第一，回龙观建材城，位于农场桥西侧，占地150万亩，营业面积3万平米，主营各类档次、品种全、质量优的家具、灯饰；第二，回龙观汽配城，营业面积1.5万平方米；第三，城北回龙观大钟寺交易市场，位于规划中的回南路北侧，占地620亩，已建成营业面积17.5万平方米，主营农产品批发；
4.工序专卖店：沿八达岭高速公路建有三家各具特色的旅游商店。第一家，工艺品商城位于八达岭高速路桥西，营业面积4400平方米，以经营景泰蓝为主；第二家，位于八达岭高速路金庄桥东侧，营业面积两千平米，以经营天然水晶制品为主；第三家，位于八达岭高速路辛庄桥东侧，营业面积两千平方米，以经营水晶制品为主。
5，建龙大厦地上三层经商，已经建设完，正在招商，建筑面积7800平方米。
第二部分，在建商业设施：
1，中关村国际商城，位于北青路路口西北侧，占地102公顷，主体建筑面积35万平方米，投资17亿元，将建成集购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游为一体的亚洲最大、国际一流的大型、多功能购物中心，预计2008年建成投入使用。目前由多家国际知名企业就入住商城进行洽谈。
2，汽车城位于回龙观建材城北侧，占地280亩，建筑面积20.8万平方米，投资两亿元，2003年5月经试营业，与国内外知名品牌的汽车展示、销售、售后服务为主业。目前已入住4S汽车专卖店20余家，其它经销商30余家。
3，源泉综合商业楼，位于昆泰大酒店东侧，占地7亩，建筑面积一万平方米，总投资四千万元，2005年营业。
第三部分，拟建商业设施：
1，企业投资项目。第一，位于西三旗农机研究所院内，北京现代农业机械化发展研究中心项目配套商业用房26580平方米；第二，位于京昌八达岭高速路以东，占地603亩科学家园商业配套商业用房五万平米；第三，位于西三旗环岛东北角的西三旗科技大厦，准备建成24层的建筑，其中下面三层商业营业，面积13033平方米；第四，建筑50万平米的流行花园，其中配套商业用房1.2万平方米。
2，为解决农民生活来源难问题、加强集体经济组织建设而准备兴建的各类商业设施。
第一，南淀村商业楼有这样几部分，一个是位于文化居住区的16亩商业用地，准备商业面积有2.5万平方米；第二，回龙观南淀村办公楼准备改造成商业设施，商业配套面积7千平米；第三，南淀村南还有占地十亩，建筑面积六千平方米的商业用房；第四，占地90亩，建筑面积面积两万平米的南淀综合商业楼项目。回龙观旧村改造后商业配套设施十万平方米。
3，史庄新村商业配套设施十万平米。
4，占地46亩，建筑面积9.2万平方米的北甸时代广场项目。
5，占地30亩，建筑面积六万平方米的东村商业楼项目。
6，城北大钟寺物流市场西拓工程，占地400亩，建筑面积8.5万平方米。
7，中国人民保险公司总部建设项目，占地600亩，投资15亿元，建筑面积15万平方米。
李国平（北京思源宏业房地产经纪有限公司总经理）：
回龙观目前商业设施层次较低、较分散，但我们要以前瞻性的眼光看回龙观，去引导回龙观的发展，将回龙观提到“同核城市”的高度，由政府、开发商、商业企业三方相结合，去促进回龙观整体商业设施甚至公建设施的建立，达到区域的产业结构平衡，形成回龙观区域商业良好的发展前景。
我的话题是关于“回龙观地区商业现状”的介绍，我做一些项目，一方面我们作为专业的顾问公司，跟回龙观有一些渊源，在2000年的时候在这个地区代理过一个楼盘，我们跟天鸿有一个长期的合作的关系，所以天鸿在这个地区做一些非住宅的配套顾问，我们也是合作方，做了比较长时间的研究，作为天鸿非住宅项目的策划，同时我们也受鑫隆源房地产公司的委托，作为港龙商业中心是一个全案策划代理机构。
我接着杨主任刚才的话题。一个，我们觉得对于回龙观地区目前的商业情况谈一些我们的看法，以及对于未来趋势我们的建议，同时也提一提我们对这个地区，在商业规划和发展当中的想法。
从这个地区目前的商业来看，大家都知道，回龙观地区仅天鸿集团所开发的整个住宅面积就有550万平米，加上其它的天鸿之外的住宅项目几百万平米，实际上今后是30多万居住人口的城区。30多万是什么概念？在英国算是一个中型城市，在新西兰可能算是一个大城市。目前回龙观的消费者人群虽然是一些比较年轻的消费者人群，但还是购买力比较强的、消费力比较旺盛的人群，对照目前回龙观已经成形的商业，远远不能满足这个区域人群的消费。我们公司在回龙观网上，通过跟一些专业市场研究公司的合作，对回龙观地区居住的居民进行了市场调查，应该讲大家非常不满意，居住在这里的人对目前这个地方的消费设施，从他们的需求来讲差距是非常大的。从我们掌握的数据来讲，目前回龙观商业主要集中在天鸿开发的风雅园的底商，十里长街，从物美超市、三和商厦到中复电讯，以及昆泰的商业面积，我们统计了一下，一个百货商场，三个超市，五个便利店；12个类似于美容健身的店铺——主要是美容美发必备的配套；有6个药店，这是必需的，回到回龙观，要想买药，再回到市区去，估计是来不及了，这也是相对来说比较大的目前成形的商业；18个餐馆——大家回到回龙观，周六、周日要吃饭要找地方；各类店铺16个，目前的这种配套远远满足不了目前的消费。
目前的商业现状有两个特点，第一是总体来说层次比较低。第二个特点是比较分散。是什么导致目前回龙观的商业出现这样的状况呢？大部分人都是在城区工作，很多消费都在城区完成，回到回龙观，只是把需要解决吃饭、到超市、农贸市场买一些东西，或者不得不冲向餐馆，餐馆的生意相对来说比较火爆一些，也是目前对商业投资者来说回龙观地区首选是餐馆业。
这里有两个方面的问题。一个是目前的投资商和目前的商业状况，跟它的设施是一个悖论，一方面因为回龙观的人都在市里消费，大家觉得目前在这里的商业设施投资或者兴建的价值并不是很大，其实倒过来看，因为回龙观没有城里可以消费到的档次以及规模，或者比较齐全的配套，大家不在回龙观消费，甚至很多人买了房子，不在这儿住。要解决这个问题，我相信必须要依靠政府，有眼光的开发商和投资商的共同努力。所以在这方面我们在跟天鸿做整体配套商业规划的时候，提出了一个想法，认为天鸿做了几百万住宅，但你应该做一个什么样的商业跟几百万平米的住宅相配套？我们也提出了一些概念，很多具体的方案没有得到政府的批准，可能不便做一些更加具体的介绍，但是有一个方向我们提出来，现在回龙观的一个很大的问题，它作为一个城区的配套，整体功能不平衡。如果仅仅是一个居住区，要打开这个结，要让它的配套最后达到几十万居住者需求，可能永远实现不了。现在大家看到曾经购并的几个地区，回龙观、望京、亦庄，为什么地产的形势得到了很大的改善？是因为望京地区原来是一个睡城，但现在这个局面得到重大的改善，摩托罗拉、奔驰总部，包括早期的西门子这些跨国公司已经把他们的总部放到了望京。这样一来就形成整个居住结构的平衡，导致现在沃尔玛、家乐福商业在那边扎得下来。我们跟天鸿提出的方向当中说，希望几十万平方米不仅能建商业，而且还能够建工建，有一些产业，让这些产业跟居住得到平衡，真正成为一个城区，所以我们提出“同核城市”的概念，这是我们在跟天鸿合作当中提出的方向性的问题，也是我们的思考。
在具体的项目上，北京鑫隆源房地产开发有限公司在十里长街建的港龙商业中心项目，在定位这个项目的时候我们提出，不能说现在回龙观整体的商业层次比较低，就拼命迎合这个市场，如果这样一定是一个恶性循环。在我们的说服下，加上发展商的眼光，切了一半，有一半必须要面对这个市场，做了一个纵向切割形式，以餐饮一条街为主的美食中心（全部设计充分满足了餐饮经营的各方面需求），同时希望这个美食中心能够相对更集中，在整个设计和规划当中能够提升档次，对目前回龙观的餐饮是一个升级，是一个集中。而且我们有另外一半，无论在外形还是其它方面，希望能够跟港龙商业中心的名字相吻合，能够真正把回龙观现在流失的白领阶层的消费吸引过来，并且提供能够满足在这里居住的年轻家庭消费需求的商业，能够让他们在这个地方有一个满意的消费场所。我们提的时候也没有一味迎合这个市场，发展商最后能够看到一些潜力和方向性的东西，这也是大家共同努力的方向。我们相信回龙观整体的商业发展，一个要看到这个地区有巨大的消费潜力，另外一个，无论是开发商还是投资者，要有一些前瞻性的目光，你得去引导这个市场，要有一些适当的超前，因为需求是巨大的，就看你是不是愿意去投入、满足、发掘这些重大的需求，而不是恶性循环，越是消费力低，他们越做低档的商业，这是没有市场的。同时我相信政府的推动。政府在一些产业政策上的推动，和一些大的思路上的改变，这是真正从根本上改变这个地方今后居住人群和商业人群最终平衡、和谐的方向，当然我们也会对天鸿这样大的开发公司提出一些我们的建议，希望他们在整个配套方面，能够一方面满足商业，提升商业，在另一方面又能够在产业结构的平衡上多做一些贡献。我们非常看好回龙观，尤其今天的研讨会，是政府的姿态，是一种积极的关注，引来那么多媒体的关注，这实际上也是表达了整个社会对这方面的关注。我相信在各方面的配合和努力下（同时大家都多一点前瞻性和勇气），在大家的关注下，回龙观区域的商业的发展前景会越来越好的。
王成荣（财贸管理干部学院商业研究中心主任、中国企业文化研究会副理事长、中国商业联合会专家委员）：
北京的商业发展潜力巨大，回龙观区域商业的发展，从指导思想上必须要体现“以人为本”的商业建设原则，回龙观地区的商业从布局到设计，总体的定位应该是与这个区域主流生活相适应的商业定位，不宜过分的分散，建设现代大型的生活广场，是适合回龙观这个地区的设计。
大家下午好。我想谈两点。第一点，谈谈对北京商业“十一五”时期发展的一些基本看法。第二，谈谈对回龙观地区商业发展的看法。
“十五”时期是北京商业发展的最好时期，这是我主观的判断。因为商业地产异常火爆，商业网点增加的速度非常之快，商业规模在短时间内得到迅速的扩张、扩大。新业态的创新速度很快，这就呈现了一个蓬勃发展的非常好的局面。但是从总体的判断来讲，北京的商业要想真正实现现代化，现在还是一个起步的阶段，因此，“十一五”时期可能是北京商业现代化的腾飞阶段。最近我们完成了市政府招标的课题，就是对“十一五”时期整个北京商业做的一个前瞻性的、前期的研究，在这个研究当中有些设想，我们认为总体的目标，将来北京的商业应该通过提升流通业发展的成熟度，构建以北京世界城市地位相匹配的、相适应的现代流通体系，所以我们设想：一些具体的目标在“十一五”时期，可能流通规模将进一步扩大。“十五”马上过去了，“十一五”时期北京商业现代化进入关键时期，这个时期的流通规模，主观的预测至少应该比“十五”时期现有的水平要翻一番，现在两千亿左右，到2010年要达到四千亿甚至四千亿以上的水平，流通这种潜力还是非常大的。
第二，要提升都市商业的繁荣度、饱和度。到2010年，北京市人均的商业面积，保守的数字要达到每人1.2平方米，再过五年至十年的努力，可能要达到1.5平方米，达到世界上非常先进的商业硬件设施的规模、水平。
第三，要改善都市商业的舒适度。新建的商业设施包括新的商业建筑容积率在下降，人们的舒适购物，舒适享受服务方面的指标要大大提高。
第四，提高市民生活的便捷度，这方面我们设计了一个模式，就是“313模式”。将来95％以上的城市居民可以在三分钟之内步行抵达到便利服务网点，十分钟到达社区的商业中心，30分钟的车程能达到市级商业中心或者次一级商业中心，商业生活的便捷度大大提高。
第五，提高流通业商业的组织化程度，将来连锁商业的经营在整个零售业当中比重将进一步提高，现在是20％多，我们预测“十一五”时期速度会非常快，至少应该达到50％的比重。
第六，规划多中心的发展格局。“十五”时期发展规划确定的时候，主要是环路状的商业格局的发展，比如沿二环路、三环路、四环路、五环路大体有些布局。我们认为随着北京市空间发展战略新的格局推出，配合多中心的发展，将来北京商业发展的格局也向多中心发展，打破过去沿着环路“摊大饼”式的发展格。
第七，均衡商业层级的设计。将来中心商业区，大型社区商业中心和便利商业服务网点，将来比重上可能逐渐向社区中心和便利商业服务网点方面倾斜；市级中心的商业功能和过去相比大不一样，多数居民可能在社区中心和便捷的服务网点满足一些主流生活的需求，购物的地点可能要发生很大的变化。因此，我们觉得未来回龙观地区商业的建设也要有一种前瞻的眼光，用创新的设计，广义的思维来思考商业建设和发展问题，首先把未来发展的总体目标做一个描述。
对回龙观地区商业的发展谈几点不成熟的看法。前几年对这个地区还有过一些调研，因为昌平区的商业发展规划是我们研究中心当时和昌平商委、商务局一起合作制定的，但是这几年情况发生了很多变化，谈几点不成熟的看法。
第一，回龙观地区商业的发展，从指导思想上必须要体现“以人为本”的商业建设原则，这不是官话，我们要建设人本化的商业，这是现代商业的主旋律。回龙观地区是大型的人文社区，是一个新兴的适合居住的区域。从大的方面说，优化宜居环境，建设和谐社会，从人们的生活来讲，也需要有一个非常好的、便捷的、舒适的商业环境。不管怎样设计，第一条原则，或者最重要的指导思想必须要体现人本化，包括我们提出新的概念，建设科技商业也好，文化商业也好，生态商业也好，网络商业也好，必须从人的需求出发，体现这个基本原则。
第二，回龙观地区在整个北京商业发展格局中是一个大型的居住区，比较单纯的大型居住区，跟望京的情况不太一样，一些制造业或者其它的行业比较少，是一个比较纯粹的居住社区。因此，这个社区的商业设计应该主要立足于这个区域的商业，不应该考虑更多的所谓辐射性的概念，因为现在一提到商业发展，大家都会想到商业具有辐射性，所以我们在论证很多商业项目的时候，大家都会提出来商业项目大体的经营半径有多少。商圈现在越划越大，五公里、十公里甚至三十公里都是商圈范围之内，不要有这样的设想。回龙观地区本身的商业辐射性是不强，商业是相对比较封闭的，是社区本身服务的一种内敛型的商业格局、布局。我们临近的国际商城是一个典型的国际上郊区的shopping mall形态，这种形态的辐射半径确实很大，200公里、300公里都是它，北京市以至于北京周边的地区都是它的辐射范围，这是可以的。但是回龙观地区的商业项目的建设，切忌有太多的幻想，因为大家都在建，每个商业项目都想吸引他人，都想成为本地区吸纳型的商业，这是不可能的，所以我泼一点冷水。从商业建设的项目来讲，一定要面向本地区，实际上定位应该是大型区域性商业中心，是内敛型的商业形态，所以从总体规模上一定要严格控制。杨主任刚才介绍的数字，这个十万米，那个五万米，加起来不知道具体多少。35万人口的地区，按照比较先进的指标进行设计，假如区域商业中心和社区商业中心加在一起，占整个商业80％的话，达到1.2平方米比较好的商业发展水平，这个地区就是20几万平方米基本饱和了，好像不只20几万平方米，加上承担着相当一部分这个地区消费的功能，所以我觉得还是审慎一点好。
最近一段时间，我个人认为很多地产商不是太理智。说不理智，倒不是地产商本身，整个社会也缺乏一种理性的思考，在炒作很多概念，炒作房地产。实际上我认为现在有很多泡沫，这个泡沫过去以后，可能会带来很大的损失，所以我也奉劝地产商们在开发的时候，要进行一些科学论证。据我的统计，现在北京市一些大型项目，建设五万平方米以上的现在有六百多万平方米在建项目，如果项目都建成了（不包括大量的底商），已经超过了商业规划所设计的总体规模，如果再把大量的底商加进去，泡沫就更多了。回龙观要避免两种倾向，一是过去不足，现在都在发展，大家都在呼吁这样大型的社区为什么商业服务业不便捷，别一发展就过头了，过头以后就可能造成大量社会资源的浪费。
第三，回龙观地区的商业从布局到设计，总体的定位应该是与这个区域主流生活相适应的商业定位。所谓主流生活相适应，要以社区的居民基本需求相适应，或者换句话说档次不宜过高。现在人们一开发商业，档次搞的很高很高，说句老实话，咱们的GDP水平确实提高的速度很快，2008年要五千美元、六千美元，到2010年七千、八千美元，都在设想，但毕竟是有限的。现在新开发的项目，70％以上全是高档商业，我觉得不行，还是要贴近百姓日益提高的生活，有一定的前瞻性设计，但是不宜离现在的主流生活过远。况且回龙观地区的商业紧靠国际商城，国际商城设计的档次低了不行，当时我们做中关村规划设计的商城，层次很高，当然经过无数次的论证，现在还没有完全正式启动起来，但是那个商业作为shopping mall的设计，档次很高，我们这么近，回龙观本身背靠这样大型的商业设施，不宜把商业设施设计的太高，这是整体定位的考虑。
基于这种考虑，商家也好，地产商也好，要很好地研究这个地区消费者消费的水平，消费的倾向，消费的结构特点。我们做规划总爱凭空想象，既然这是一个可实施的将来回龙观地区发展的商业规划设想，应该很好地研究这个地区的居民结构。这个地区的居民结构，实际上有很多都是城市新移民，这是一个概念。还有一部分是伴随着中关村的成长，一大批知识性的居住者，他们的需求品位比较高，需求的层次，购买力量还是比较强的，但是这些人更多的是理性购买，不太受所谓潮流时尚的左右，都是比较理性的，越是知识层次比较高的消费者，越是理性购买，人文的色彩、文化的色彩，品位应该高一些，应该朝着这个方向设计。当然，我这是主观的判断。要真正进行商业设计，还需要很好的对这个地区的消费者进行分析，进行研究。
第四，这个地区将来商业的设计、建设、开发，应该在商业形态、商业布局、商业功能和商业业态方面进行很好的创新。这个创新是什么意思？以往北京商业的发展，过去社区商业的概念不适合回龙观地区，过去区域性商业中心建设的概念也不适合回龙观地区。这个地区的商业开发要摆脱过去北京的三级中心设计的基本框架思路，因为它是一个新兴社区，起点比较高，是不是在布局上、功能设计上应该有所创新？第一，我认为这个地区商业不宜过分的分散，李总讲的现状是商铺营销点非常多，过于分散，过于分散本身就不是现代商业的表现。过于分散以后，一是不利于功能的互动，再一个更重要的是不利于很好的商业布局的搭配，也不利于实现规模效益，所以我主张适度，适度的有些集中。我们原来想设计，回龙观地区虽然是30万人口，在国外是中型城市。集中的设置是多中心的集中，而不是单中心的集中，不要妄想在回龙观地区建设一条“王府井”，这个概念不好，回龙观地区不需要王府井，但是可能需要几个相对比较集中的各种设施功能比较齐全的多中心，三个、四个还是五个，能够提高这个地区居民消费的便捷度。
在设计创新上，最近我们研究一个概念，建设现代大型的生活广场，特别适合回龙观这个地区的设计。大型生活广场既不同于过去区域的商业中心，也不同于过去社区中心，一个小超市，一个菜市场，加点小卖部。它是能够满足人们主流生活需求的、业态比较齐全（包人们购物，各种服务，进行社会交往等等）的很好的集中场所。很多开发商提出这个概念，不要搞底商。比如说这个地方开发50万、60万平方米，专门有一块区域做现代生活广场，这是主流的业态，非常齐全的服务，甚至有些娱乐、餐饮，其它的很多商业功能。上次我们算了一下，这种生活广场假如设计好了，可能有30种，甚至40种商业服务功能，在这种情况下，一个社区附近的居民骑车三五分钟就可到这里，或者步行到这里，享受所有的商业服务（除了个别特殊需求不能满足以外所有的需求），而且很多人到这儿来，比如周末的时候到这儿来见个面，新加坡邻里中心有这个功能，这个功能可以承担起来。现在人们的生活节奏特别快，平时很少见面，楼上楼下住的也不知道是谁，但是现代生活广场能够给人们提供及情感交流，接受各种服务，身心放松的为一体的综合性场所。我们现在推出这个概念，这个概念能不能将来在回龙观地区商业开发上做一个尝试，如果可以的话，这样更能体现商业的人本性、人本化，确实将回龙观地区的居住开发，人文性进一步通过商业服务业体现出来，而不是简单的造一个概念。
陈及（中国商业联合会、专家工作委员会专家委员、北京工商大学商研所所长）：
导致目前规模巨大的天通苑、回龙观和望京产生问题的根源所在是定位。应把回龙观看作是一个城市去发展，把回龙观建成一个宜居城市，以高起点打造回龙观的商业，把回龙观打造成北京北部区域的商业中心区。
第一，我们怎么看回龙观区域？因为我们看回龙观区域的视角不同，对商业发展的定位就不一样。从现代城市的发展理念上看，实际上回龙观区域，过去的理念认为它是一个小区，再现代一些，把它作为一个社区，因而我们就按照小区或者居民区，或者社区的观念去设计商业配套，回龙观、天通苑由于单纯的作为居住区设计商业，造成了目前很多问题，而这些问题现在我们反思，在我看来实际上是由于对它的定位有问题，所以导致了目前很多的困难，特别体现在商业功能的不足上。按照城市的现代发展，从人口规模上看，回龙观，包括天通苑，乃至于望京地区，按人口规模，应该是中等城市的规模。由于我们把一个小区单纯的、片面的定位为一个社区，不是把它作为一个新型的城市，或者城市集群中的一个城市看，所以它的商业和产业发展的功能极其弱化，这是导致目前规模巨大的天通苑、回龙观和望京产生问题的根源所在，就是定位。
如果把回龙观按照一个城市的功能定位，在北京这个超大型城市，在发展遇到困难的时候，一定会在周围产生新型的城市。在广东我们看的很清楚，出了广州是南海、佛山，一直到珠海，这一路实际上是一个城市链条，既然是城市，就意味着每一个城市首先具有自己的居住、社会和政治的自我循环的城市基本功能。这是城市的基本要求，首先是居住，要产生升华的功能，商业是其中一部分。
如果把回龙观看作是一个城市，而且它的发展势头目前必然会走向自己客观的不可避免的城市发展之路，它的产业功能会日益凸现，特别是第三产业功能。其中它的商业发展又是第三产业中的基础性功能。如果我们这样去看待回龙观乃至于其它的超大规模的小区，就会对这些小区采取跟过去截然相反的发展策略。它的一个良性循环的后果，后果之一就是是使它减轻北京作为一个大都市带来严重的不可避免的城市病，另外，整个外沿的超大型社区会独立发展自己的城市，在这种情况下，商业发展就跟我们过去认定的居民小区的商业发展功能是完全不一样的，因为它是一个城市。
第二个大问题，从商业规划的角度看，既然我们把它作为一个新兴的城市，首先应该是超前规划，合理布局，而且以协调发展为基本要求。所谓超前规划，就是说我们不能够放任盲目，有个地方谁能招商引资就发展起来，然后在我的区域里，很多项目是相互剥夺、相互竞争的，使得整个商业环境被严重的破坏，这就是由于我们没有超前的规划，所以我们在土地资源的利用上，一定要避免土地在稀缺的商业资源上的滥用，避免导致后计调整的巨大损失，因此一定要超前规划。
再一个是合理布局。要把商业市场的辐射和我们周边的消费规模的支撑，乃至于大规模的吸引机率要吻合起来。其目的是什么？使得就回龙观地区的商业循环带有一种良好的自我循环的倾向，从而为当地就业率的提高、经济的繁荣、财政的增长创造一个稳定的物质前提。
第二个基本要求，回龙观地区如果是城市，必然要在两方面展开，一个是均衡布局，还有一个是集中布局。有一个梯度，在回龙观区域应该有几个中心型商业区，有大范围的居民小区、居住社区，还会匹配社区的便利设施，把老百姓便利性、就近性的选择和便利消费两个分离开来，各自发挥不同的功能，使得商业活动和居民的客观消费心理和特点能够吻合起来。
第三个基本要求，既然是具有城市功能的商业形态，就要求业主和业态一定要齐全。批发与零售、餐饮与零售必须匹配，不能有任何缺少。任何一个城市的城市功能对所要求商业必须要提供支持，如果有欠缺，马上就反映到老百姓各方面的问题。
第四个基本要求，主力业态和特色街要优先发展。主力业态和特色街有一个最大的优势——有很强的集合力。这个集合力不仅是对区域内，甚至可以辐射到很远的地方，北京很好的餐饮业所辐射的地方绝对不是仅仅是当地的一些居民，东三环的餐饮可能把西四环的消费者吸引过来，甚至把昌平、通县的都吸引过来。主力业态具有规模性的效应，能够有大范围的经营，很好的流水，大规模的人流，这样就能够激活当地的经营活动。
由于有了商业的活动，这时造成一种产业的集聚，为商业提供货源的企业可能要就近生产或者就地有一个商务办公地，整个第三产业开始滚动发展。如果在外沿上，第三产业的发展吸引了其它的制造业，这时的城市功能就由最初的居住功能逐渐发生转变，早先的城市基本都是先居住，然后有经济活动，经济活动首先满足居住的要求，在居住要求里，由于这种经济活动，又需要其它经济活动为这些活动提供支持，就开始进入自我循环、自我复制的状态，因而使得整个回龙观区域在未来的发展过程中，能够使得北京城里的一些产业逐渐地被吸引，被复制到回龙观地区，我们这个区域从原本定义的居住功能向居住和创造财富的道路上发展。
我们讲规划，我们讲回龙观的商业发展，不是立足于现在，我们是立足于根据城市发展的趋势，发展的客观进程，掌握未来，要为今天的规划为未来的成长创造充分的条件，打造资源的基础。否则，如果我们仅仅着眼于眼前，那么将来可能会有很多城市的城市功能，由于现在规划的“近视”，最后使得我们没有土地资源，没有各方面的资源匹配，这时就丧失了很多的机会，损失的是巨大的财富和减缓了老百姓总体生活的提高。
第三个大问题，从回龙观商业发展的特点、中国和国际发达国家的区域特点的趋势，以下几个方面需要注意：
1，从回龙观这个角度讲，应该以打造宜居的城市，宜居的环境来打造商业，要求我们的商业要景观式的、生态化的、园艺化的。如果能够做到这点，实际上会对市里的商业有一个剥夺性的作用，为什么？因为市里高速运行，像北京这种老城区，它的商业在这方面没有任何土地，或者其它资源支持，可以让它改变成生态型、园艺化和景观式的。包括燕莎怎么打造，如果不能打造，到里边购物就像进入一个工厂化的车间一样，心里很不舒服。郊区的生态化和景观式的东西吸引我们，从这个意义上讲，回龙观目前作为当前的社区发展，具备了这样的物质条件，我们在商业发展当中应该把居住的绿色生态和商业的绿色生态吻合起来，这就使得我们有自己的亮点，这就是核心竞争力的基本要素，能够吸引更多的人——他们可能在游玩的途中就到我们这边来消费了。因为我们知道，京塘高速路是北京旅游的黄金路线，每天都有大量的中外游客过境，中关村国际商城和我们这边都可能成为来往的过渡点，甚至会成为休闲娱乐的基本景点或者旅游的构成要素。
2，我们应该高起点的打造回龙观区域的商业。什么意思呢？我们应该以国内外的知名企业、知名品牌为我们引进的对象。第一，知名企业，证明他有竞争的实力，能够通过自己的经营努力，能够带来更多的客流，增加财源；知名品牌也是一样，能够切合消费者的需要，从这个点上看应该是高起点的，不应该让我们的商业发展完全走自然发展过程。如果放任完全走自然发展过程，很多商业设施可能进去的都是小商小贩，造成诸多的问题。而恰恰回龙观地区是年轻人居住的，而且他们的收入从长远看是逐步提高的，品牌的偏好是非常强烈的，因此，从全新的城市发展理念看，以这个东西作为商业发展的递进手段是必不可少的，说明我们是学习型的东西，后发先制，少走弯路，需要商业主管部门要引导，开拓视野，使我们高层次的进入市场，使回龙观的商业区有很强的竞争实力。
3，打造北京北部区域的商业中心区。实际上如果把它作为主观上的既定目标，采取的政策和策略，跟我们让它随意发展是完全不一样的。从客观的形势上看，包括回龙观将来的地块和将来的国际商城，已经对北部（包括向延庆和张家口方向）地区的客流起到了有力的辐射效应。商业应该是就近的，不应该太高希望的，但是我们看到了，有的时候是主动进取，如果我们定位的商业企业就安于自己的家门口，我们就要全力进取，争夺这个市场空间。但在有些时候，在措施和战法上就完全不一样了，而且有些地块已经发出去了，逼着我们全力扩张，这个时候如果把生态化的、景观式的外观资源和内部的商业提供的商业区域结合，这点被很多成功的商业实践证明，东四环的燕莎奥特莱斯，实际上是很背的地，我们很少去东四环溜达，就是因为厂家直销店在那儿，优势还没有充分发挥出来还能吸引那么多人。如果我们能做到，就使得商业资源为回龙观、为昌平地区的经济发展、为财政收入的增长、为当地人民生活水平的提高创造非常好的条件。
随着北京市的发展，过去北京传统意义上的市级商业中心都在衰落，而我们看到它向外环发展，二环、三环、四环的商业中心的不断出现。为什么不能在我们这个地区打造更繁荣的、具有黄金地段的商业呢？这是可以做到的，而且国外很多购物商城，是州际型的购物商城，吸引几个州的人。北京的发展才几年，已经进入了很多家庭，在未来的成长过程中要吸引这种需要，我们应该把自己的目标定的远大一些。
最后一点，要全力改进交通状况，提升交通的便利性。目前这方面的问题比较多，北京市已经采取措施进行某种程度的解决，但是我们知道商业对于聚集客流，创造经济繁荣的一个基础性的要素是什么？是交通。如果交通便捷，很远的人可以很短的时间到，如果交通不便捷，很近的人可以花很长时间到。从这个意义上讲，应该把改进交通作为发展回龙观商业和发展回龙观第三产业的先决性条件加以关注，这就为未来回龙观地区乃至昌平社会经济活动进一步提升能级，奠定了良好的未来几十年发展的基础。
潘好龙（北京汇博行房地产经纪公司 总经理）：
在整个零售服务行业里，餐饮市场发展状况良好。回龙观消费市场潜力巨大，现有商业无法满足正常需求，回龙观应该有自己的美食街。
第一组数据，5月8号《新华社》刚刚发的报道，今年五.一黄金周期间，全国各地出现了婚宴多、外出旅游人数、居民家庭外出就餐的三多现象。家庭餐饮消费成为一个主流，5月1号－5月7号，国内餐饮业同比去年增长的20％，其中北京市的餐饮企业营业收入同比增长了26.46％。五.一黄金周时期，整个全社会、全国实现消费品支出总额2400亿同比增加了17％，餐饮同比增长了20％。
第二组数据，商务部发布的数据，2004年全国餐饮业的零售总额突破七千亿，达到7476亿。今年的餐饮业有望达到8800亿，2006年达到一万亿规模。2004年餐饮业零售额比上年净增了1330亿，同比增长了26％。连续14年以来实现两位数的高速增加，2004年整个中国的餐饮业增长率比上年多出了10个百分点。餐饮业比社会零售品总额快速增长了3.8个百分点，占社会消费品总额的13.9％，对社会消费品的贡献率达到了21％。拉动社会消费品零售额增长2.79个百分点，整个餐饮业已经成为整个商业的主导力量。
第三组数据，商务部的统计，2004年全国人均餐饮消费支出达到576块钱，比2003年增加了23％。上海市的人均餐饮消费是全国水平的三倍，北京、天津、广东是全国平均水平的2.5倍左右，最高的是广州市，人均餐饮消费水平达到4143，是全国平均水平的7倍。
我提出这些数据想反映什么问题呢？
第一，说明目前在整个零售服务行业里，餐饮市场发展状况非常好。
第二，回龙观是整个规划领域一千万平方米，入住人口30万的大型社区，如果在国外是比较大的城市，按照全国的二三级城市，比如山东东营，整个城市人口就有36万，相当于一个城市了。整个回龙观区域规划将近一千万平方米，现在入住人口在15万的水平，整个规划人口是30万。30万是什么概念？人均平均餐饮消费是576，整个回龙观地区的餐饮市场总量将近4.3亿，4.3亿的大市场，如果按照入住15万人来算，有两个亿的市场。18个三四百平米的餐饮业满足需求，应该说是不大可能的。面对整个餐饮大市场，作为开发商，作为相关的餐饮企业，如何抓住市场的机遇，在回龙观打造餐饮的美食街？我提两点建议，打造什么样的餐饮业，是市场定位问题。
回龙观是一个大型居住社区，居住的流动人口的特点决定了它的地位不能太高，是面向老百姓消费的大众化餐饮。档次的定位应该是适于百姓消费的中档水平。在功能组合上应该符合目前整个老百姓消费的总体趋势和潮流，这是集餐饮、休闲娱乐一体化的区域，一个是除了大型的主营店，购物中心、大卖场、超市。第二是大型的餐饮美食街，单靠两三百平米或者三四百平米的餐饮地不足以支撑。几十个餐饮企业，十里长街可能形成一个大型的商圈，辐射半径可能会很广。应该引进知名品牌，餐饮既包括了正餐、快餐，正餐的品牌很多，比如在北京做的比较好的金百万、大鸭梨，快餐的像麦当劳、肯德基、永和、马兰拉面，都适合他们去发展。快餐既要有好的品牌，也要结合老百姓消费的特点，正餐突出菜系和地方特色，真正做到各种品牌荟萃，风味丰富。
如何打造的问题？北京现在有很多餐饮美食街，早期的像鬼街、美食街、副食路餐饮美食街、苏州街等七八条街，包括亚运村的大同美食街，30多家企业，很多是自发性的，有几条是通过企业与政府联合打造的，比如副食路，海淀做的非常好。比如通州有一个美食街，去年有18家餐饮企业，今年可能有20多家，做的非常漂亮，当地的办事处投入了相关的人力、物力、财力整个链起来了。
在这个过程中需要政府，需要开发商，需要相关的商业企业共同打造，真正满足这个区域老百姓的基本消费需求。现在很多商家关心或者担心的是在这个地方开，但是没有多少人，人还没住。为什么人住不进来？同时面临一个什么问题呢？这些人住进来以后，觉得我现在搬到这个地方去住，整个餐饮、休闲娱乐，包括零售购物都不太方便，形成一种恶性循环，对整个回龙观区的发展不太好，在这个过程中需要几方面参与发展，把市场做起来。
铜锣湾北京办事处 袁野：
作为一个商业企业，最关心的是区域有没有很好的规划。铜锣湾集团非常关注回龙观地区，希望积极参与这个地区的商业中心的建设，也看到这个地区的商业目前的现状和发展的潜力，对政府的支持非常有信心。
非常感谢能够提供这个机会，让商业企业能够了解回龙观地区一方面的地区发展，另外也能熟悉各方面的企业，沟通信息，互相交流。同时通过这个会，我们也看到政府支持的姿态，以及专家们各方面非常有高瞻远瞩的观点，对我们来讲是非常好的学习机会。
铜锣湾是目前政府国内发展非常迅速的商业运营企业，近两三年之内在全国目前有两种主要的商业业态，一种是购物商城，上个月为止已经运营和签约的30个购物商城，另外还有一个业态是百货公司，目前有25家。对于回龙观地区来讲，我们非常非常关注这个地区，希望积极参与这个地区的商业中心的建设里，也看到这个地区的商业目前的现状和发展的潜力，同时我们看到政府支持的姿态，非常有信心，希望能积极的参与。对北京来讲，我们公司目前的计划，大概到今年年底，希望还有能一个新的自营的购物商城能够在北京落户。目前北京分公司和燕莎集团合资成立了金源燕莎——铜锣湾燕莎商业投资公司，铜锣湾是48万股份，这个项目目前正在经历商业的成熟期，比较痛苦，但是我们相信它的成绩还是会不错。到今年年底，我们希望自己的另外一个能够落户的购物商城项目谈成，除了北京分公司现在跟各家商业企业之间广泛地沟通，很多房地产开发企业，还希望今年年底之内有两三家百货企业，如果有合适的机会，谈的比较投缘，有两三家百货企业在北京落户。
我们作为一个商业企业，也有一些担忧，一个区域的发展，我们很害怕区域将来的发展没有很好的规划、过渡的发展。比如一个项目签约了之后，但是很快发现周围又有新的几十万平米的商业项目起来，对商业运营来讲就会非常担心。刚才听到各位专家和领导一再强调规划，作为企业来讲，特别需要，也特别感谢各个部门能够把规划做的更严密，更符合实际情况，这样我们有投入，也相信在政府的支持下，政府一定能够提供很好的商业场所，满足回龙观的需求。谢谢。
永和大王 张嘉路：
永和大王作为餐饮业的一分子对进驻社区最关注的问题就是区域规划的是否成功，是否有知名商家的良好组合。
永和大王作为餐饮业的一分子，在这里跟大家互相交流，刚才听了专家的意见和领导的意见，作为宏观的规划和宏观的管理，专家的意见和领导的意见非常好。作为快餐业来讲，是作为微观的或者作为餐饮业一个很微量的分子，想把我们的想法和看法在这里跟大家进行交流。作为快餐来讲，进入中国大概已经有20年的历史了，从西式快餐开始，肯德基、麦当劳，到现在我们做的中式快餐永和大王。现在快餐要求共通的，随着社会节奏的加快，随着人民生活水平的提高，随着大家对餐饮的特殊要求，快餐在市场上慢慢做起来了。
现在我们如果进入居住区，作为永和大王来讲，目前还不是特别有信心，主要的原因是源于我们的产品。作为西式快餐来讲，进入居住区，可能对老百姓来讲，因为在家庭里做不了汉堡或者炸鸡，因此进驻居住区要容易些，但是作为中式快餐来讲，我们的产品可能更贴近于老百姓的厨房，但是这些也不是绝对不可以的，随着大家生活水平的提高，随着生活节奏的加快，中式快餐慢慢进入居住区，也是有可能的。但是我们特别希望进入一个居住区的时候，居住区的规划非常完美，非常成功。在这个居住区里，我们希望更多的有名的商家能够有一个很好的组合，这个组合的好与坏决定于我们的成败，特别也决定于运营商的经营。如果我们进入居住区，我们现在的想法是能够在居住区的购物中心或者百姓聚集的中心，在这样的商业环境当中，我们本身有自己的聚客能力，同时还有商家对百姓聚客的吸引力，对于我们来讲，首先在客源上有一定的保证。再有一个，从我们自身的管理水平和我们自身的产品，还有我们的服务，希望能够给广大的消费者提供很好的快餐就餐环境。
永和大王是源于台湾的品牌，现在永和大王是菲律宾的一家快餐公司，叫做快乐风集团，它是我们最大的股东，占整个集团的85％的股份，还有15％的股份是创始人。现在菲律宾这家快乐风集团，在菲律宾是一家上市公司，旗下有一千多家店，它也是看准了中式快餐的市场，目前在北京乃至全国来讲，西式快餐在快餐业的市场占有的份额比较大，现在大家能够想到的中式的快餐还不多，原因是什么呢？作为中餐来讲，中餐的产品很好，而且历史很悠久，但是适合快餐的中餐产品真正不多，所以目前我们虽然已经经营了到现在来讲九年了，从永和大王创建那天开始到现在已经经历了九年，在全国今年能够做到一百万。经营这么长时间，有这么大规模的店，但现在我们的产品还仅仅局限于不足50个产品，这和目前中餐的博大精深，中餐产品的丰富程度比起来，不足50个产品品种非常少，所以我们希望能够把我们的产品再丰富一些，把我们的市场再做的大一些。我们的想法是能够把永和大王做成中式快餐的第一品牌，这是我们的想法，同时我们对物业的要求大概有两百平方就可以了，另外我们用的全是电，150千瓦的电力，从食品的安全性上，从食品的品质上，还有从食品的卫生上基本能够满足我们对顾客固定的要求，
我们的产品是始终如一的，内在的品质和外在的感官应该是始终如一的。我们希望能够在物业当中，特别是在城市的规划当中，特别是在规划范围之内能够给我们提供比较好的环境，一个是由中式快餐站，另外希望和卖场或者百货公司组合到一起，这样我们能够达到顾客的共享，顾客的共享是我们经营成功非常有力的保障。
家乐福 周艳：
回龙观地区是重点发展目标，希望能够加入到回龙观地区。
家乐福在目前营业中有六家店，基本都集中在北京市的三环和四环之内，下一步我们根据北京市的整体规划，十个边缘集团，包括一些轨道交通的布局，希望跟着这些集团走。
回龙观地区，包括天通苑、望京地区是我们重点发展的目标。望京地区和天通苑地区已经签约了一些项目，下一步我们重点关注的是回龙观地区。非常感谢区商务局给我们这个机会，能够使我们更深刻的了解回龙观发展的过程，我们也希望能够加入到回龙观地区，成为回龙观广大居民生活购物、消费，包括一些学者介绍的发展定位方向，我们认为我们应该成为其中一分子，我们选店主要的要求，首先是公共交通非常方便，客源很容易来到我们的店，在我们店里享受购物的全过程。另外，根据居民消费的结构档次，会及时调整外租区，就是小店铺的合理配比，除了让广大顾客来到这里能够买到他生活的基本用品以外，还能享受到比如冲洗服务、银行、邮局等其它超市享受不到的购物过程。
特邀嘉宾 艾克拜尔.米吉提：
回龙观应建立“以人为本”的便民服务设施
尊敬的金晖区长，尊敬的洪波书记和杨玉宝主任，各位领导，各位朋友，女士们，先生们，下午好！今天很高兴参加由昌平区商务局和回龙观地区办事处组织的关于回龙观区域商业研讨会，我是搞文化的人，参加研讨会是一个业外人。我参加这个研讨会的理由是因为我在今年政协会上提了八项提案，关于回龙观地区的系列提案，其中有的涉及到回龙观地区的商业问题。我虽然不经商，但是我作为一个人，作为一个消费的最小单元，每天都离不开商业，吃、住、行都是商业的元素，每一个活着的人都离不开，所以关注这点是理所当然的。
回龙观地区号称是亚洲最大的文化区，最早的开发商，打出这个品牌，吸引了很多市民。回龙观这儿有很多特点：第一个特点，城里在拆老城，在这儿我们看到了在建新城；第二，县改区，过去叫昌平县，现在叫昌平区，对县改区，回龙观地区也出了很大的应有贡献；第三，缩小或者是削减了城乡区，过去这里是农村，现在变成了城区，这些特点吸引着商家。
这里有22万人口，34万平方公里，42个小区，常驻人口14多万，只要有人在，就有商业需求。过去也有商业布局，但是过去着眼的消费层面是层次比较低的，侧重于满足本地农民的消费需求。现在这里大量的城市市民，甚至是外地人因为现在取消了城市户口，才有购买的权利的，我认识的很多外地人在这里买了房，这里居民的层次已经逐步上升。不光是年轻人的社区，而且北京现在进入了老年社会，人口比例超过15％以上就是老年社区，北京现在60岁以上的老龄人已经超过了15％，回龙观的购房者中老龄人也会很多，这部分的需求也存在。我本人没有住在回龙观，我听到很多这里有一个称号“观友”，向我们反映的情况，有些民主党派、还有我们集团下面的职工住在这里，他们向我反映的情况，我作为一个政协委员，提出了我的系列提案：
首先还是应该以人为本，有人在这里就有消费需求，我想买一个什么东西，不可能跑回城里买回来，当然市里上班可以，但是不可能每天都考虑的那么周全，突然需要一个东西，打的或者坐城铁进城，成本就上去了。今天作为专业的研讨会，几位教授和行家们的讲解，他们只关注商业问题，其实商业是一个大文化，巴黎除了凯旋门和卢浮宫以外，有香榭丽舍大街，北京除了故宫、天安门广场，有西单、大栅栏、王府井传统的消费区，回龙观是不是将来也可以成为带有新的新城相适应的消费区呢？城里的商家，三环、四环以外很多东西是不送货的，要是送货要加运费。这里的老百姓都要买家具，有各种大件需求，冰箱或者是彩电，城里都不往这儿送，要加码。我们可不可以改过来，将来城里的人到这里采购，从这里往城里买，明显要比城里便宜。当然我们的立足点首先是满足这里的22万住户，将来要达到36万。
大家对节日经济也做了分析，光餐饮业增长点同比26％，不光是北京市民的消费，还有旅游者的消费。节日期间，王府井和西单、大栅栏，北京人不去，都是外地的旅游者。回龙观将来能不能达到这样的消费层次呢？刚才提出的有些设想非常好，但是有些设想我觉得和现在的理念有点相背，比如旅游采购，除非导游强行把车拐进来，然后吃回扣，才能到这儿来。应该是自愿的到这儿来消费，这才是先进的消费理念。
我为什么说商业首先是文化概念呢？这里住的20多万人，医院怎么样，晚上突然发病，能不能就近得到三甲医院的治疗，子女上学能不能在这里？早上九点以前能否看到早报，这里派出所和住的人给我的反映是下午才能收到。城市理念是综合的，今天政府出面开这个商业研讨会非常好，但是我们下一步应该综合的把学校、医院、邮局等配套齐全；稳定社会治安，我听到更多的是对这里治安状况的抱怨。交通便捷、银行，随时可以取款，双休日这里的银行都是关门的，为了取款再进城，那点利息折上20％的利息税，等于倒贴了。还有服务领域，包括餐饮业，如果把这些都搞好了，回龙观小区真正建成了亚洲地区最大的文化小区，那是非常了不起的事。到时候人人都愿意到这儿来买房、消费，地价、物价、房产价格、楼盘价格都上去了，这也是最终对昌平区的财政是一个巨大的贡献。还有一点不能忽略，2008年奥运会，这里是离中关村最近的，我们的消费眼光，一是首先满足本地的居住在回龙观观友们的消费，第二是市民，第三是外地旅游者，还有一个国际游客，随着奥运会的逼近，消费肯定要上来，这里的商机是巨大的。第一点要解决的是本地的政府过去管理农民的经验，过渡到管理市民的意识。过去回龙观是镇，是管理农民的，现在成为一个区，要管理市民，随着理念的转换，很多东西可以考虑到。过去满足的是消费能力比较低的普通百姓的消费。现在据我所知，有不同层次消费能力的人，能让这些人都在本地消费，当然我不主张搞保护主义，最好是出门三分钟、十分钟、半个小时，三分钟到五分钟，现在对公安提出了五分钟以内必须要发案现场，购物半个小时才能到达有点累，成本也高，三分钟以内、五分钟以内就可以就近找到最好的。
还有一个在最发达的城市，巴黎这种城市当然有很大的超级市场，但是也有很多个性化的小店，很多百姓以小店谋生，有的是为乐趣，不应该整齐划一，一刀切。关于消费，关于商业需求市场的手要牵动，但是政府要出来协调。今天我很高兴昌平区政府，包括北京市商委的领导都到这里来，而且会议是由区政府出面组织召开的，以我有限的视野，好像在区里专门为百姓的商业消费开一个研讨会是第一次，非常好。
总而言之，还是要“以人为本”，便民服务，这样才能最终实现和谐社会，为构建和谐社会努力。谢谢。
赵亚群（昌平区商务局局长）：
商业发展不是建立在单纯的商业规模的不断扩大的基础上的，重要的是商业水平的提高
昌平区作为北京市城市发展新区之一，现在乃至未来都是北京疏散城市中心区的产业与人口的重要区域。昌平区凭借自身独特的区位优势，丰富的自然资源，便捷的交通条件和高效的政府服务，正日益成为投资的热点地区。近几年来，随着城市化进程的突飞猛进，特别是随着回龙观，包括北苑北的天通苑，大型人文居住区的开发建设，上风、上水的昌平，对北京中心城市人口形成了明显的聚集效应。人口的急剧增长，经济和社会结构的深刻变化，居民收入水平的大幅提高，消费观念的进一步更新，为昌平现代流通业的发展提供了更加广阔的上升空间。昌平流通业正在步入一个提升档次、优化结构、全面升级的新阶段。在这个大的背景下，昌平区流通领域打破了行业所有制和区域的界限，我们的社会消费品零售额已经由从2000年的22亿元，增长到去年的42亿元，我们的商业增加值、商业税收也大幅度得到了提升。据我们统计的数字，到2004年底，全区的商业网点已经发展到8005，按照经济规模来看，营业面积在2000平方米以上的百货店、综合超市、专业店、专卖店已经超过了43家。建筑面积在一万平方米以上的百货店、超市，全区已经达到了十家，所以流通业已经成为全区经济中具有相当规模和水平的重要支柱和产业。
按照2002年－2010年，昌平区商业发展的规划，考虑未来发展趋势，昌平商业将实施以建设和完善昌平新城这个提法，主要包括昌平、昌平新区、南邵镇、百善镇、马池口镇、沙河镇，这些地区统称为昌平新城。再一个是回龙观地区。第三是东小口地区。三个地区级的商业中心为重点。以东、中、西三条商业带为主脉的空间发展战略。
我们所说的东线商业带，就是为立汤路沿线的，是昌平东郊的主要地区，北七家镇、小汤山三个主要的镇，东线的商业设施将主要分布在这条线上。中线商业带，也就是八达岭高速路的商业带，八达岭高速路是昌平中部贯穿南北的一条主线，连接回龙观和沙河、百山、马小口形成的昌平新城。中线重点商业设施将主要分布在这条线上。西线商业带，也就是我们说的温南路商业带，温南路是昌平西部贯穿南北的一条主线，连接南口、流村、阳坊三个重点镇。西线重点商业设施将主要分布在这条线上。
根据对昌平区各个目标市场和东、中、西三条商业带发展趋势，考虑未来五年城市发展对商业的要求，确定昌平区商业发展的基本模式是以生活服务商业网络为主体，以旅游商业、专业市场、再生资源回收为辅助，以产业为依托，以信息化为支撑的现代流通业框架。鉴于北京城市总体规划和北京城市空间发展战略，确定北京城市的发展实施是以完善两轴、发展两带、建设多中心为核心的城市空间发展战略。为了落实全市发展规划总目标，未来几年我们将加大对回龙观、东小口等重点中心镇的关注力度，力促这两个地区结合自身的特点和发展规模，实现商业水平的跨越式发展。现在有关专家已经提出来，我们的商业规模不能无限期的扩大，我们的提法主要指的是商业水平。形成层次合理、功能完善、生活便捷、业态齐全的人本化、现代化的商业生活服务体系，不但能满足居民生活的需求，缓解对城市核心区商业的需求压力，也能为相关的产业发展提供服务。
为了落实商业发展规划，发挥规范的前瞻指导作用，作为政府的主管部门，昌平市商务局要采取一些保障措施：
第一，区商务局组织督促实施以新的商务合力确保有效执行。
第二，保证重点地区的商业预留用地。
第三，对中心城镇商业的发展加强规划的引导，防止盲目建设和发展。
第四，定期发布商业流通业发展建设指南，做好招商引资的工作。
第五，建立商业设施建设必要的准入制度。
第六，对重点项目建设给予政策倾斜。
第七，搭建综合信息服务平台，发挥行业协会的桥梁和沟通作用。
本次研讨会重点是就回龙观地区流通业进行研讨，很多专家都进行了指导性的发言，经过市场精英、高层领导、专家、学者的广泛交流，充分论证，对于促进流通现代化建设的各个方面，应该说能够形成一种新的共识，从而推进回龙观地区，乃至整个昌平流通业的发展。
昌平蕴藏着无限的生机，我们热烈欢迎国内外知名企业集团及社会各界人士来昌平考察、创业，衷心祝愿新老朋友在昌平投资兴业取得成功。
陈燕（市商务局市场促进处处长）：
社区商业的本质是属地型商业，社区商业的发展确实需要政府的规划和主导。
由政府部门主导商业地区发展规划，同时听取专家、学者的专业意见，又请开发商、运营商、零售商一起共同商讨商业发展的大计，这是北京商业走向理性的一个举措，这是一件非常好的事情。
作为区域商业发展的研究，我同意教授的意见，应当发展满足居住区居民消费需要为中心的社区商业。我认为它本身能成为地区经济发展重要的力量，把我们的研讨确定为这个主题是重要的。就这个主题我想谈四个方面的理解。
首先，要关注社区商业。我们正在做“十一五”社区发展的规划，社区商业应该成为“十一五”发展规划的重要内容。我认为社区商业对北京商业来说不是一个传统的、成熟的话题，实际上正在研究、研讨当中。参考国外的经验，社区商业是在人均GDP超过三千美元之后产生新的消费需求，所以它更是我们当前要建设人本化的移居城市的商业配置研究的应有之意，大家都来关注，是一件好事情，也是很有必要的，我认为现在不研究也不行。
第二，我自己感觉到的社区商业的本质。社区商业的本质是以居住区居民的日常生活消费为服务对象的商业形态，以便民、利民、促进和开发综合消费需求作为主要的服务目标，所以我同意两位教授讲的，是属地型的商业。这种商业本身具有非常稳定的消费基础，所以会随着人们生活水平的提高，消费的层次、需求也会不断提升，市场规模也会逐步地扩大，根据我们的分析和研究，这块市场潜力真的是非常可观的。
第三，关于社区消费基本需要的调查和分析。把我们的体会跟大家介绍一下：
我们分析社区消费的需求主要包括三个方面，一是日常居住的生活购物，主要的服务形态是超市、便利店、家庭百货店、专业店的商业形态保证和满足的居家购物。第二个方面的需求是生活服务，主要是生活配套，比如银行、洗衣、美容美发、修理、电信、邮政、图书等等服务的配套设施。第三个方面的需求是休闲、社交、娱乐、健身等等需求，包括餐馆、咖啡厅、酒吧，还有电影院、健身房和一些娱乐设施等等，这三个方面的需求共同构成社区商业的内容。
按照发达国家的经验，社区消费大概要占到整个城市消费零售额总规模的40％左右，按照我们现在的不完整的统计，因为我们的商业没有专门的社区商业的统计，按照粗略的估计，北京的社区消费现在的统计额里，大概是30%左右，还有很大的距离，这样测算，我们认为在“十一五”期间，就社区消费本身带来的消费品零售额的增加量应该达到500亿以上，这个数字很可观，商业的机会也是很多的，所以我们希望方方面面，开发商、运营商、经营商、零售商方方面面都来关注。
第四，社区商业的发展确实需要政府的规划和主导。在消费需求发展到现在的水平，在商业发展到现在水平的基础上，不是我们自身自发的有几个商户办几个商店，就能达到满足消费需求的要求的，所以政府指导、统筹商务发展规划，很多企业也提到了这样的要求，这是很重要的。同时需要开发商、运营商等等各方面的科学运作。社区商业的建设和社区消费的满足，不是简单的传统的商业运营就能完全解决的，跟过去传统的商业经营有很大的不同，所以需要科学运作国外有一些成熟的经验，国内也有一些地区有成熟的经验，希望共同学习，科学把握发展规律，使北京的商业发展更加健康。
金晖（昌平区政府副区长）：
昌平区政府对昌平区的商业发展很关注主，我们将进一步修整和调整我们的商业发展规划，使其更加合理。
各位专家、领导们都做了非常好的论述，无论是从发展规划还是从商业理念、城市发展以及市场的分析等各个角度、各个方面，为回龙观地区区域的商业发展提出了非常好的建议，这不仅是对回龙观地区商业的发展有一个很好的平台，给我们提供了很多信息平台，但同时也是对昌平区商业发展给予了一些非常积极的、有效的指导，我个人感觉还是受益匪浅的。包括长期以来特别关注回龙观地区发展的社会各界人士对我们整个区域的城市建设和城市发展都有很好的想法，我一定把这些想法、建议带回政府。我们共同研究，在今后的发展里，对大家集思广益的一些好想法予以体现。
今天这个研讨会的意义不仅在于回龙观地区商业发展，同时对昌平区的城市化进程中的商业发展以及城市建设都有很好的借鉴作用。在今天这个会上我们邀请了相关的镇、街道的有关领导参加会，参加这个会的目的主要是和企业家们、专家们一起共同分析和研究地区的商业发展应该从何入手？应该做哪些工作？应该如何做？毕竟我们是远郊区县，定位还是远郊区县，我们以前做农村工作比较有经验，但是城市的发展规律以及商业的运营，还有对城市发展的作用，以及对地区整体经济发展的带动作用，我们的理解或者领会的还不够深入，对下一步我们推动城市商业发展的手段和方法，我们确实还存在着经验不足，同时还有观念、理念上的壁垒。通过今天的会议，我们对全区的干部、领导，政府的部门，对整个昌平区域范围内的城市发展进程中的商业问题，都有很好的提示或者借鉴的作用。
近年来，随着昌平区经济社会的发展，商业也被摆在非常重要的地位。昌平区提出“强二、兴三、优一”的发展思路，在这个产业发展思路的指导下，为昌平区的发展提供了一个强大的政策方面的支持，商业流通业在繁荣城市、活跃经济、方便群众、引导消费乃至解决就业方方面面发挥了非常重要的作用。流通业是现代经济的火车头，它已经从末端的行业变为现代市场经济中的先导行业，流通业越发达，地区经济越繁荣，也有生命力、生动力和辐射力，是各种生产要素集结、整合与聚变的载体，是决定经济运行速度、质量和效益的先导力量，这样的认识和共识，已经在政府职能部门以及广大干部群众中有一定的基础，但是这种基础可能还不够牢固，同时我们更缺乏一些对商业发展很好的思路和一些宏观的战略性设想。在推动商业发展的过程中，地区政府应该发挥什么样的作用？我想从几个方面跟大家一起探讨和论述一下。
第一个作用，我们要打造什么样的商业理念？目前商业发展，最重要的规划，怎样建立社区商业，其实最根本性的东西还是理念性的东西，比如专家们提出来的人本理念、现代理念、科技理念，甚至文化的理念，在昌平区的商业发展中应该如何体现，才能真正建设，为营造和谐社会提供更有效的支撑。
在商业的专业化里应该通过政府的行为以及政府职能部门的工作，来推动现代化的商业理念，比如说我们今天提出来的回龙观区域商业研讨会，为什么提出“区域研讨会”？通过专家们的解释，为什么不提回龙观文化小区或者居住小区，或者居民区商业研讨会？这几个概念之间是有差别的，这个区域不是一个城市的概念，也不是居住小区的概念。现代化、专业化理念的推动，对我们采取具体的政府行为可能具有更加深层次的影响。同时，我们在商业理念确定的过程中，应该更加现实性的、客观性的，而且更理性的，怎样更加科学的、现实的、理性的规划地区商业。昌平和顺义商业不一样，和北京城区的商业也不一样，怎么结合地区的特点，怎么能够把我们地区的作用发挥的更好，把我们地区要解决的商业发展过程中的问题，能够有针对性的结合今天的实际给予解决，这是我们在打造商业理念过程中不断取得思想上深层次的问题。
第二，制定规划。我们可能要在新的整体规划修编之后，昌平区商务局要进一步修整和调整我们的商业发展规划。目前商业发展规划的执行层面，我觉得市、区两级可能都存在着同样的问题，各个区县都存在同样的问题，我们不是不想制定规划，也不是不想规划一个很好的商业发展方向，而是我们在新的管理体制下，尤其是政府管理的体制下，目前我们还没有建立一种规划执行和落实的良好机制。这个机制我想提请市商务局能够更好地研究如何落实商业规划的保障机制，这是我们更加关心的问题。
规划的制定大家都有共识，它确实能够保证政府的行为是理性的，而不是盲目的，是主动的，而不是被动的，所以在制定规划中还是要坚决做好，也许在下半年，也许在明年对全区的商业规划进行调整，在调整过程中也会征求各位企业家以及专家、各界朋友们的意见。
第三，政府要做好的工作就是整合资源。资源的概念应该是广义的，一方面叫信息资源，商业发展的信息确实也是千变万化的，本身是跟随着市场经济发展的过程，商业的信息可能更加密集，同时也变化多端，这点商务局在信息方面还想做出一些工作。另外是我们的内部资源以及外部资源整合的问题，比如内部资源，在座的有很多镇的领导跟我提出来，能不能商业部租出去或者卖出去？其实这就是商业资源怎么利用的问题，目前这些小城镇，想致力于发展的地区，或者感觉到商业资源或者商业发展不足的地区，有这种意识很好，我去年下半年和今年上半年这种体会非常深刻，可能是随着区域经济发展的变化，大家对商业有一个认识，但这只是起步，只是雏形。怎么更好地包装这些资源？怎么更好地研究、利用、开发这些资源？这是各个镇、区域，包括政府职能部门要认真研究的问题，我们意识到要有，但是怎么去做？现在这些商业怎么发挥作用？之间他们是什么样的关系，资源总量不足还是过剩？是不是盲目去开发？目前在昌平卫星城的政府街上，可以改名叫商业街，从东到西全部都是商业设施，最近家乐福也要进入阳光商厦。主要原因就是因为竞争激烈，在这样的资源环境下是不是还要建设新的商业设施，已建的商业设施招什么商，引什么资，这切实是掌握着商业资源的地方政府或者商家应该考虑的问题。内部资源怎么组合，怎么包装，怎么开拓我们的思路？我想包装一个什么街，现实不现实？有没有现实的基础？土地资源、房产资源等等条件，同时有没有这样的商机，这些都是要认真分析我们手中的资源。
另外是外部资源，现在在座的很多企业已经进入昌平，有81家，虽然还没有一家外资企业，国内的知名企业基本上都来了，业态也有很多，这些企业互动的作用，互相之间的组合，比如在一个地区具体也会有些影响，这些资源怎么整合政府要研究，怎么搭配，怎么整合优势资源。
同时内部和外部资源的互动。今天开这个研讨会，是昌平区政府仅仅是一种尝试，或者一种开始，掌握内部资源的请来，把本身掌握外部资源的企业家请来，有一个互动过程，探索资源整合的有效方式和途径，同时把专家资源请来，资源整合过程中有合理的内涵，这个合理的内涵其实就是科学。我不懂商业，但是这个商业确实有它自身存在的内在规律。我希望政府部门的同志们要认真研究商业发展的规律，才能在地区商业发展中真正有所作为。
最后是营造一个环境，这个环境不仅仅是服务的环境。大家一讲环境就讲我们能不能提供高效、便捷的服务，因为现在各个职能部门的服务意识比较强，这种环境可能还是综合的环境，既包括服务环境，政府的一些服务理念，我们的跟踪服务等等，这是没有问题的，希望大家放心，更包括这个地区各种产业发展的环境，一个城或者一栋小区为什么会成为睡城、死城？就是因为产业的结构组成不合理。这种环境靠谁来建设？靠一个地区的办事处可能不行，要更多的靠政府在规划的时候把城市产业的功能组合完整化，比如我们在新建的一些小城镇地区考虑到工业、居住和商业发展的前期规划和设想，昌平区政府会努力完善或者优化综合的服务环境。
今天我们基本的目的和意义已经达到了，大家集聚一堂，工商商业和流通业发展的思路，是一件非常有意义的事。希望这个论坛能够为大家提供一个交流、对话的平台，同时调动方方面面的积极性，极具各种社会资源，共同促进新时期现代流通业的健康发展。昌平区政府及各有关职能部门、各镇和街道办事处将会一如既往支持各位企业家的发展，用我们先进的工作理念“阳光政府”的形象，高效规范的服务，为企业创造更好的发展环境，一个政功能的环境，一个流连忘返的环境，同时也是让八方来客共同做强、做大商业环境，同时为昌平的投资创业、旅游休闲、生活居住做出一些努力，同时在我们共同的努力过程中享受我们共同的劳动成果。
会后，昌平区副区长金晖女士等各位领导，不辞辛苦，对回龙观进行了实地考察，并在北京鑫隆源房地产开发有限公司总经理张继祥等的陪同下，亲临北京鑫隆源房地产开发公司开发的回龙观升级版商业项目——港龙商业中心项目的工地现场及销售现场，并进行了认真细致点评、指导。
