罗高波：关于设立“奥运新区”的设想
https://news.hlgnet.com 2005-05-19
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house.sohu.com 2005年05月17日18:43 罗高波
2005年1月12日，国务院批准了《北京城市总体规划（2004-2020）》，该规划将北京未来15年的发展目标确定为“国家首都，世界城市，文化名城和宜居城市”，同时全面实现现代化，确立具有鲜明特色的现代国际城市的地位。
新规划提出构建“两轴－两带－多中心”的新城市空间格局，将在北京市域范围内建设包括中关村高科技园区核心区，奥林匹克中心区，中央商务区等多个服务全国，面向世界的城市职能中心，计划形成“中心城－新城－镇”的市域城镇结构，并明确指出中心城是北京政治，文化等核心职能和重要经济功能集中体现的地区，其范围包括原规划中心城范围加上回龙观和北苑北地区，面积约为1085平方公里。“城市中心北移说”得到肯定，城市中心北移将成为现实。
一．“城市中心北移说”
（一）内容
2008奥运会对北京房地产市场最大的影响在于改变了北京城市总体规划布局。随着奥林匹克公园的建设, 北京将在市区北部、城市中轴线北端形成一个集体育、文化、会展、休闲于一体的全新的城市功能区----奥林匹克中心区, 并将在市区形成新的以奥林匹克中心区、中关村科技园区核心区、中央商务区（CBD）三大城市功能区为主的布局结构,这种城市布局将改变整个北京原有城市布局,使北京城市中心从原以天安门为中心的地区北移至奥林匹克中心区，成为北京新城市中心，成为现代北京的象征和标志。
(二） 理论基础：新北京，新奥运，新标志
1.新北京
2008奥运会的宗旨为“新北京，新奥运”。天安门见证了北京历史发展的变迁，是北京的代表，其代表了中国五千年古老文化，代表着皇城根脉。然而，五千年的历史底蕴非常深厚，但也非常沉重。
我们已进入21世纪，北京应该有一个更现代，更文明，更开放，更朝气蓬勃的象征。 “新北京”应该是一个全新的城市，从内涵到表现形式。其不是在原有基础上改造北京，而是重新建设一个新城，让它成为北京新的象征和标志。奥林匹克中心区位于中心城新几何中心，还没有大规模的建设，基础设施配套很好，密度很低，可规划性很好，具备建设大规模新城的条件。
同时，“新北京”应该是很大一片区域，是一座极具标志性的新城。一提到这个地方，就应该和以前一提到北京就想到天安门一样，这个地方代表现代的北京，文明的北京，开放的北京，21世纪的北京，21世纪的中国。作为一个城市，乃至一个国家新的象征，“新北京”必须具有极高的知名度和标志性，“奥林匹克”是世界人类文化的宝贵财产，是具有世界影响力和号召力的，极具知名度和标志性。要建设“新北京”，超越天安门皇城的感觉，成为现代北京的象征和标志，奥林匹克中心区非常合适，其代表现代，文明，开放，代表21世纪的中国新型城市。
2. 新奥运
“Olympic is also a business”。奥运不仅仅是一次体育盛会，同时也是一个商业事件。既然是一种商业行为，就要遵循商业规则。充分利用“奥林匹克”的品牌价值，通过奥运来进行城市运营，创造城市价值，是对“新奥运”内涵的新理解。
2008北京奥运会,奥运场馆投资220亿，基础设施总投资2800亿，与奥运相关的总投资是15000亿，如果我们不通过市场的手段将投资的价值得到最充分的体现，是对社会的不负责任。我们不仅要办一次成功的体育盛会，还要通过奥运会改变这个城市面貌，让整个城市增值，而最好的手段就是通过土地价值的提升将投资收回。
“新奥运”的第二个含义就是，奥运会对主办城市最明显的冲击，不是对当地区域经济的影响, 而是对举办城市的形态和地方政府管理架构的改革作用，让大家真正按照市场规律办事，是一种管理体系和观念的更新，是 “新奥运”的另外一个解释。
3.新标志：现代北京的象征和标志
奥林匹克中心区要成为什么? 要成为北京的新城市中心，成为现代北京的象征和标志。传统意义上的中心区，就是高楼林立的办公楼，拥挤的交通，嘈杂的人群，一大片摩天大楼的概念，缺乏可持续性发展的潜力。21世纪的新型城市中心区应该改变原来状况，新的城市中心区可能以文化，传媒，会展，会议，体育，休闲，娱乐产业等为中心，有写字楼,但不一定是摩天大楼,而是具有标识性的建筑为主,有优美的环境, 是非常适宜人居住，工作，购物，休闲和娱乐于一体的复合型城市功能区，具有可持续发展的新型城市中心区。
从奥林匹克中心区的效果图你会发现，你没有看到一大片摩天大楼，取而代之的是一个环境非常优美的地区，有体育场馆，有住宅，有购物中心，有办公楼，但并非摩天大楼，最引人注目的是宽阔的奥林匹克森林公园，非常优美。整个奥林匹克公园中心区是4.01平方公里，比CBD略大，而光它的北部森林公园就达680公顷，是朝阳公园的2.36倍，纽约中央公园的81%。在北京要谈中央公园的概念，一定是奥林匹克公园，而且今后在市中心也不可能再有这么大的公园了。奥林匹克中心区是一个新的标志，改变了原来20世纪城市中心区拥堵，高楼林立的感觉，而是具有很好的生态环境，风景优美，能可持续性发展的。奥林匹克中心区有潜力创造21世纪新型城市中心，成为21世纪现代北京的象征和标志，这也是对人类文明和城市发展的一个贡献。
（三）可行性和必要性
1.北京新几何中心
从北京城市地图我们可以发现，从二环，三环，四环，甚至五环的范围看，北京的几何中心都是在天安门，以天安门为中心对外扩散。然而，从刚刚竣工的六环的范围看，我们可以发现北五环跟北六环之间非常宽，而南五环和南六环之间非常窄，因此从六环的角度看，北京的几何中心已经北移，已经从天安门移到奥林匹克公园旁边，奥林匹克中心区已成为北京新的几何中心。
根据《北京城市总体规划（2004-2020）》，北京新中心城的范围包括原中心城范围加上回龙观和北苑北，事实上，北京中心城的几何中心也已北移，奥林匹克中心区也将成为北京新中心城的新几何中心。
2.经济性
为使奥运会申办成功，北京市最终没有考虑将奥运中心建在南城，以缩小南北城差距，促进原有城市布局均衡发展。2008年北京奥运会场馆大多数设在北城,由此引发的2800亿城市基础设施建设的大部分投资也将集中在北城,尤其是亚奥地区,这将使目前基础设施良好的北部地区好上加好，亚奥地区将脱胎换骨。我们不否认南城的发展将加快，但北城无疑将发展得更快，南北差距将进一步拉大。
城市发展要平衡，南北城差距的进一步加大将促使政府采取措施找到新的平衡。形成平衡有两种方式，打个比方，比如一个人用扁担挑担子，一边轻，一边重，平衡的方式有两种。第一种把轻的一头加重，第二种是改变支点，将支点移向重的一边，同样可以形成整体新的平衡。很明显，后者显然比前者容易得多，成本也小得多。挑担子如此，城市发展也如此。
未来的北京，只要城市中心北移了，那么即使北城发展更快，也一样可以实现整体的平衡发展。而这种中心北移的方式，比在不改变北京原有格局的基础上单纯加快南城发展，以实现全市平衡发展的发展的模式，无疑将更容易，也更经济。因为建设一个新城比改造一个旧城要容易的多，成本也要低得多。
同时，北京要成为“文化名城”，就要大力保护北京古老文化和建筑。如果把古城都拆掉了，如何保护；如果不拆，又如何大力发展？这也是大力发展南城的一个两难课题。建设一个新城，如奥运新区，花较少的钱，既能建立北京新的象征和标志，又能保护古老皇城，悠久文化得到新生，可谓一箭双雕。
3.标志性
新城市中心应该是一个具有极高知名度的标志性地区。奥林匹克中心区有奥运村，国家体育场，国家体育馆，水立方等非常标志性的建筑，将来有可能成为世界杰出建筑的聚集地，而680公顷的奥林匹克公园更是赋予奥林匹克中心区无与伦比的优美生态环境。同时，奥林匹克这个名字本身就具有强大的号召力，是有世界影响力和知名度，因此奥林匹克中心区有潜力成为具有极高知名度的标志性新城市中心。
四．可规划性
1992年亚运会后，亚运村成为当时北京最高档的生活区，但北京没有接着开发毗邻它的奥运地区，而是发展CBD和中关村，而将奥林匹克中心区的大片土地留下来。昨日高瞻远瞩的计划使今日的奥林匹克中心区的建设具有极强的可规划性，可以在一张白纸上画最美，最靓的图画。事实上，规划中的奥林匹克中心区有12条道路，4条地铁，交通方便，基础设施完善，138万平方米完善的商业及文化配套建筑，加之680公顷的国家森林公园，奥林匹克中心区无疑将成为北京新城市中心，成为现代北京的象征和标志。事实上，这种跳跃式发展国内也早有先例。深圳在罗湖区初具雏形后，去建设南山、华侨城，中间留下大片空地，来建设今日的福田中心区，北京的奥林匹克中心区建设有异曲同工之妙。
二．设立“奥运新区”的设想
国务院批准的北京城市新总体规划，明确指出新的“中心城”范围是原中心城范围加上回龙观和北苑北地区，城市中心北移得到肯定。同时，在奥运会之前，奥林匹克中心区一定会建成，成为北京的新城市中心和现代北京的象征和标志，并赋予北部大片地区更大的发展空间。在此基础上，设立“奥运新区”将有效利用奥林匹克的巨大无形资产，打破行政区划界限，有力确保奥林匹克中心区的建设，加速“新北京”战略的实现，确保奥运会的顺利召开，并成为政府通过城市运营创造城市价值的一种有效手段。
（一）内容
“奥运新区”设想：范围包括从机场高速以西，八达岭高速以东，北土城路以北，六环以南的广大地区，大约500平方公里，包括朝阳一部分，昌平一部分，顺义一部分。在这片广阔的地域上建设一个新城，完成“新北京”构想，使它成为新北京的象征和标志。
（二）可行性
第一，从北京新的城市总体规划来看，北京今后三大中心区，CBD与奥运公园中心区都在朝阳区，一个区拥有两个市级中心区，太强大了，同时相互竞争，可能难堪重负。单独设立“奥运新区”有利于破除原有的行政区划，可实行特殊政策，特事特办，提高政府效率。
第二，整个亚奥地区和北部，原本就是北京上风上水的地区。同时，由于奥运的大部分设施都分布在北部，整个基础设施的大部分投资也投在了北部，北京市中心最大、最好的奥林匹克公园也在此处，北部地区将成为北京基础设施、环境、交通、配套最好的地区，还有国家森林公园，城市中心北移之后，这个地区非常适合建高档豪宅，成为北京的富人区。而这一地区原属于城乡结合带和郊区，土地储备丰富，可规划性非常强，潜力很大。
第三，“奥运新区”的设立有利于充分利用奥运品牌和知名度，打造新北京的新象征和新标志。“Olympic is also a business”。奥运场馆和2800亿基础设施的大部分都投在了北部，如何通过市场运作，使投资市场价值最大化，将是值得政府和每个人深思的话题。设立“奥运新区”，充分利用奥林匹克品牌和知名度，进行城市运营以创造城市价值，利用土地升值将投资收回，将是最有效的手段。
“奥运新区”约500平方公里，这么广阔的土地，如果每平方米土地升值1000元，就是5000亿收入；如果每平方米土地升值2000元，就是10000亿，取决于政府城市运营能力和创意。整个奥运基础设施投资轻松收回，还可以再建设新的基础设施，使北京发展形成良性循环。让政府的巨额基础设施的投入得到最大程度和规模的体现和回报，创造巨大社会价值，这正是我们设立“奥运新区”的初衷。
（三）可比案例
中国房地产业是政策导向性很强的产业，政府定位和城市规划对一个地区，甚至一个城市，城市发展和房地产发展起到决定性作用。1979年中央政府对深圳的重新定位，改变了深圳整个城市发展以及在中国历史的地位，并引发了第一次珠江三角洲的改革浪潮；1991年中央对浦东的重新定位，改变了上海城市总体发展布局，并引发了长江三角洲的第二次改革浪潮；2008奥运的举办也改变了北京整体城市发展布局，北京“奥运新区”的条件比当年的深圳，上海好得多，此次对北京城市总体发展规划的改变，会不会引发整个环渤海湾的第三次改革浪潮，促进环渤海湾经济圈的迅速形成，我们拭目以待。
从国际视野看，与北京最可比的是88年汉城奥运会。因为今日之北京和当年的汉城非常相似，同处于经济迅速发展，从发展中国家向新兴工业国家转变过程中；同处亚洲，文化习俗相近；将奥运不仅看成一个体育和经济事件，更是一个政治事件；又都创造了一个新区。汉城奥运会使韩国完成了从发展中国家向新兴工业国家的转变。“新北京，新奥运”，北京也面临千载难逢的历史性发展机遇，建设“奥运新区”将成为我们这一代人义不容辞的责任和义务。
作者:罗高波
美国南加州大学房地产硕士
北京奥运经济研究会理事
北京城建投资发展股份有限公司营销总监
