主持人：各位好，欢迎收看橙色视点。今天我们将继续为你播出2014年度第十一届蓝筹地产系列论坛的精彩对话。当前，中国的新城镇化面临着非常复杂的局面，而在论坛上，华远地产董事长任志强抛出的观点是现在的复杂化主要是因为政府设了很多的门槛。而安邦集团合伙人，高级研究员，智库学者贺军则认为新型城镇化政策目标看如果真的实现了将会是一个很大的利益的调整和重组。
华远地产董事长任志强
提示：任志强：新城镇化复杂主要是因为政府设了很多门槛
任志强：现在的复杂化主要是因为政府设了很多的门槛，前面讲的户籍制度的问题，土地制度的问题，贺总说到的是国外从市中心有一个过程翻到郊区去，城镇化的发展就是四步，第一步是从农村进城，第二步就是中小城市进入大城市，全世界都没有躲过这一关，第三个部分是从市中心向郊区化转移，第四形成城市群，中国没有后两个，为什么中国没有从市中心向外转移的这个过程，是因为土地不私有化，当土地不能私有化的时候，人们在外面买了一个宅子，修了一个别墅有可能，但是没有办法因为我有一片别墅以后，把公共服务挪出去，比如说有这么多孩子，必须得建立多少学校，我必须建立医院，没有，因为土地不私有化，现在大部分叫小产权房，所以，虽然有一些富人转移到农村去买了一块，但是小产权房，或者以荣誉村民的名义给我的，就没有办法去把公共服务的东西同时转移出去。
主持人：和医疗改革，教育改革不市场化有没有关系。
任志强：有医疗和教育了也不行，因为没有地。几乎是不可能的。
贺军：我认为医疗和教育不是一个简单的产业化的问题，其实就是公共服务，公共服务不是市场化的问题，教育和医疗不能完全的，特别是不能用一般的市场化。
提示：任志强：中心城市旁小城镇再摩拳擦掌也是鬼城
任志强：医疗可以用保障的方式，有了充分保障以后是市场化，如果充分保障不够的话，私人医院不能用公费医疗，或者报销的话就转移不了，不是像你想象的，企业面对的时候肯定会做选择，不同城市做选择，现在我们应该知道为什么大城市，越来门槛越高了，就是前面说的两个过程，如果没有第三个过程的话，就还得往前两个过程中挤，农民变成市民，然后中小城市向大城市。三四线城市再怎么去，没有一线的竞争优势，教育，医疗，没有这个竞争优势，就业，工资，没有竞争优势，所以大城市的门槛是越来越高，大家说选择，选择什么呢，也就是说能移动的企业，有大量的资金转换的企业，一定往大中城市，这就是企业的做法。没有更多的企业从一线城市跑到三四线城市，是不是一线城市都能满足，满足不了，看北京所有的传统企业里面，还有几个是只在北京的，外面的内容已经被里面的内容多多了，面积数，外面的也比里面大多了，北京已经越来越小了，但是即使是扣除北京，和其他的城市相比，也相对于是在大中城市，也不是到最小的城市。因为他这个规律就是这样的，只要我们不开放土地，能在城市周边形成城市群，你就解决不了这个问题，就是一定要在区域中心，哪怕是这个城市很小，但是区域中心，向这些地方集中，而区域中心旁边的小城镇，再摩拳擦掌也是鬼城。因为人口不在这里待着，因为没有竞争的优势，没有教育，医疗等各种优势，没有就业优势，怎么会去，没有办法。一定要到土地说我富人愿意到外头去，拥有自己的土地，拥有自己的条件，然后如何如何。比如说我们看硅谷，硅谷很明显的，过去不是一个城市，但是发展越来越好，变成城市了，相当于比尔盖茨就有半条街，都是我的房产，医院，教育，都是他配的，和政府没有关系，和联邦政府没有关系的。到这个时候，因为土地私有化，只要有钱能够付就行，这才有可能形成我们逐一的变成州，核心城市周边有很多小城镇，然后变成城市，土地非私有化的时候是做不到的，人们没法转移。说这个小城镇里规划一块，拟规划的那块我不一定愿意，这就回到最初的前提，到底是市场决定的资源配置还是政府决定的资源配置，现在说机场，这就是政府配置的，一二机场完了以后，挪到固安，这个地方就发展了，因为机场挪到这里了，和别的地方相比就发展了。如果市场配置的话，也可能觉得那个地方不适合建机场，可能选择另外一个地方。丹佛机场，原来很大的机场就转移了，拆掉重来，比如说迪拜也是的，原来的老机场和新机场重弄了，因为市场有需求，我认为在这个地区能解决市场需求，才会形成一个巨大的机场。中国不是的，是因为航空管制，或者是其他的决定，说你必须搁在这，必须搁在那，全国各地可以看到很多机场是长官意志决定了这个机场一定要在这里，有的离城市非常远，为什么？那就是他老家，所以决定把机场搁他老家去。
主持人：北京作为一个拥有3500万人口的巨型城市现在也面临着各种各样的大城市难题，而任志强在论坛中提出了自己的见解，他认为，如果北京最初的规划是按照3500万人设计的时候，那么城市规模就拉开了，不会象今天这样集中核心建成区人口密度比纽约还大。
澳大利亚、日本、俄罗斯、印度，核心的大城市人口都是巨多的，一个莫斯科快一半人了。
主持人：韩国也是一样的。
任志强：韩国也是一样的，3000多万人，1000多万人都在一个城市，北京如果当时规划的时候就是3500万人，可能现在不一样了，因为按3500万人设计的时候，就拉开了。
主持人：燕郊可能早进来了。
任志强：城市规模就拉开了。但是如果按1800万设计，最初规划的时间集中了，在开始立规划的时候，就决定了按1800万人设计的时候就是这么点，我们的核心区1200多平方公里，再集中的核心区，二环三环的这条线只有20多平方公里，人口密度恨不得比纽约还大，这个局部的区域，比纽约的密度还大。
贺军：核心建成区。
任志强：要往外疏一疏，马上发现不是那么回事，就是完全可以解决的问题，由于规划在最初，局限在一个局部位置的时候，就变成了现在城市病了，变成难题了。如果一开始是按3500万人设计的时候可能就拉开了，就不会这样挤了，原来1200万人这么点地就够了，1800万人就够了，这就出毛病了，所以市场配置一定比政府配置更合理，我们现在的问题恰恰是政府主导，政府在配置，尤其是土地资源政府今年规划多少，计划多少，什么这个那个的，如果不从根上解决的话，你说那个问题，企业是自主权不了的，自主权，想变到那边，那边没有地，拍卖的地就在这边，不服从，不服从也得服从，而且这个地能盖什么也不是你决定的，国外的土地，比如说我买了块地，能盖什么呢，我买了地以后是我决定的，规划决定什么，决定这个楼多高，多胖，地上有多少绿地，这个楼里是住人的，还是商业，还是写字楼，别管了，是我管的，因为赔的钱是我的钱，所以规划限制的是外面这块，而不限制里面，李嘉诚把香港中国银行旁边的酒店拆了，没有多长时间，没有多少年，拆了，盖成了写字楼，他认为写字楼比酒店更赚钱，他可以决定的。中国不是的，中国的商业占百分之多少，住宅占百分之多少，保障住房占多少，典型的计划经济，都定死了。这适合不适合盖商业，根本不管，就划商业，我们叫做商改住，40年产权的住宅，亦庄有大批是这样的，市场是不听你的。
吕尚春：原来是住宅改商业，现在是商业办公又改住宅。
提示：回龙观是典型的城镇化的失败
任志强：有一些地方确实是做商业的，弄的全是住宅，比如挨着马路边的都是住宅，挨着马路边的人流量很大，做商业多好，不行，所以就住得改商，一部分改商，另外一部分，只要是政府用这种办法，就没法弄了。我们稍微好一点的，CBD从国际上竞争了以后，提出了一些规划条件，然后就打破了原来北京市的坐在办公室，绘图员画出来的东西，打破了一些，比如高度问题，集中问题，哪是商业，哪是住宅打破了一些，打破了就好多了。连我们的部长们，裘部长上次就说，批评回龙观，说回龙观是典型的城镇化的失败，那个地方全是住宅。
贺军：北京像这种地方很多的。
任志强：亦庄就全是工业，所以后来配了很多居住，要不然那边白天是鬼城，这边晚上是鬼城，两头就是这种情况。现在亦庄意识到这个问题以后，加了一些住宅以后才发现原来是这样才行。
贺军：在城市的发展里面，看国外也是的，城市规划师都主张一个城市应该是混合的规划，就是一定的单元里面，应该什么都有，并不是说我们距离那么大，单一的功能分区，这是不行的，包括这个富人和穷人，也是应该在规划里面是这样的，有配比的。
主持人：随着这两年的新城镇规划的提法，加上很多开发商由于在一线土地拿土地很困难，现在有大量的开发商在很多的二三线城市的边缘、有旅游地产概念的地段，拿了旅游地产的大盘，按照城镇性的开发做城镇，但我们也看到大多数的案例可能是这些盘动辄几千亩的，第一期卖的时候不错，后面却很困难。这里面的原因又是什么呢？任志强提出的观点是我们现在最大的毛病不管是旅游地产，养老地产还是什么东西，最后形成的结果都是卖房子。
提示：旅游养老地产最后的结果都是卖房子
任志强：政府规划上设定的，凭想象，认为这个地方可以住多少，实际上不是这么回事。比如说蓬莱，自己有200多万人，但是他每年接待的超过了200万，超过了本地人，最初的时候有更多人到这里来，可以做生意，带来财源，现在发现他们基本上是一日游，不在当地住，不停留，看看就走，发现不要他们更好，生活被他们搅乱了，没有挣多少钱，没有留下什么东西，生活都被搅乱了。
主持人：垃圾留下了。
任志强：对呀，这个就是你刚才说的，一开始的时候都希望人越多越好，游客越多越好，可以赚钱，发财，实际的结果，在市场进行选择的时候，不需要那么多，可能一部分就够了，而且你弄多了以后大家就不来了，这都是政府一厢情愿的做法。
吕尚春：有一些开发商进去了。
任志强：政府背景的，被政府忽悠了，或者是政府平台性质的，政府就是去做一期的，政府就是想通过他来贷款，负债以后弄完了卖地去挣钱的，这些开发商进去也得进去，不进去也得进去，相当一部分是带有政府职能的概念，没有办法的。但是，我们现在最大的毛病不管是旅游地产，养老地产还是什么东西，最后形成的结果都是卖房子，按道理说旅游，养老，医疗这些地产项目都是为了经营，不是为了卖房子，如果不解决经营的问题，光是为了卖房子的话，就不叫做旅游地产，就是地产旅游了，倒过来了，所以这个概念一定要搞清楚，不是一回事。
安邦集团合伙人，高级研究员，智库学者贺军
贺军：您刚才提到第二个问题，任总提到了很多约束的条件，在这种约束条件之下的话，企业的原则，确实是并不是一种完全的这种，有限选择，就像刚才举的，机场在固安，必须要固安去，去那里开发，不可能到其他的地方开发，这是做开发商来讲，企业来讲是有限选择，加上很多的资源确实是政府高度配置，这种政府高度配置之下，市场不系统，很零星，力量不够大，只能是依附于政府的配置，你像刚才谈到的一些新的地产的概念，我们在调查的时候看到很多地方，现在的央企，有一个新的特点，央企现在做地产的，他们现在开始下沉，沉到什么地方了，沉到一些县，甚至是一些镇，到了镇之后，他们打出的概念是什么呢，城镇化，你这个地方的城镇化我来搞，地方又缺资金。
吕尚春：政绩归你。
提示：贺军：央企弄出来的城镇化与地方要求有落差
贺军：政绩归你，我帮你建城镇化，有很多这种模式，央企对城镇化的关注度，地产企业就是做地产的生意，做的模式就是就是任总讨论的，这块地我拿了之后替你做规划，帮你盖，我帮你融资，地方小的话，自己融资不能解决，很卡脖子的，又希望发展，他们是很欢迎的，来了之后，都是几千亩的地，一两千亩的地，给了之后，央企就在那里做，发展得怎么样呢，央企在发展，开始是一种规划，后来慢慢的盖着容积率就上去了，然后高楼就多了，原来说天际线应该怎么样，就会变了。变完了之后，有一些央企的话，在宏观调控的背景下，融资这方面的风险也是很大的，我就知道在有一些央企，在地方的话，原来说得很好，地方给了很多这种条件，很多的土地，后来就是烂在那里，也会有的。最后央企弄出来的城镇化，跟地方的要求的又不一样，肯定是有落差的。
吕尚春：今天看到消息，连云港绿地等诸多企业将对后期的土地强行不开发，退出，因为咱们说的这个问题解决不了，政府解决不了，企业解决不了，没有人来，把房子卖给谁。
贺军：这就是的，因为你是地产商，央企做地产的，必须要做地产才行，这是业务主业，所以要不断的开发，就要找很多的概念，获得地方的支持，最终我认为会碰到一个问题，就是今天谈到的一个主题，市场在哪里，这都是一个综合承载力的问题，并不是说你不要来得太多，而是有的时候是要控制，比如说没有那么多的人，没有那么多产业作为支撑的时候，这个城市发展也许就是一个小城市会更好，蓬莱的例子就是这样的，与其那么多东西，不能变成大城市，每个城市有自己的定位，现在很多的城市，加上地方，政府背景的开发公司，加上他们的追求，大家每个人都觉得这个地方能够变成大城市，哪有这么多的产业，哪有这么多的市场。
主持人：论坛中，安邦集团合伙人，高级研究员，智库学者贺军提出新型城镇化的过程中一个大系统要扭转，推动转的话这里面是一个复杂的概念，就是利益的重组，就是壮士断腕。
安邦集团合伙人，高级研究员，智库学者贺军
提示：贺军：新型城镇化目标实现将是一个利益的重组
贺军：刚才讲了这个城镇化是中国改革，很复杂的经济社会政治的问题，在城镇化里面的一个投射，我也是这个意思，从这个角度讲，我们再看城镇化，会发现新型城镇化，从政策的目标，如果真的实现了以后会出现什么情况，是一个很大的利益的调整和重组。是一个触及机制和体制的事情。比如土地的问题，心里土地是不能私有化的，这个人为的割裂了城市和农村的土地，现在要上市，要交易，推到上市交易，法律问题又没有解决，就会有冲突，城市化的过程中，新型城镇化的过程中，政府和市场的利益，怎么调整，怎么区分，开发商的利益怎么调整，怎么区分，开发商当中又分政府背景的开发商，跟市场化的，还有同样的是房地产的企业，也有信奉市场的开发商和不信奉市场的开发商，这里面的利益很多，在这个新型城镇化的过程中，这样一个大系统要扭转，推动转的话，这里面其实就是复杂的概念，就是利益的重组，就是壮士断腕，我曾经听到有一个地方政府的官员讲过，原来不是传说农村的集体土地上市可以绕过地方政府，直接上市，这个地方官员就讲了，如果你们讲中国社会大乱，你就这样干，意思就是说这样做的话，肯定会导致中国社会出现大乱，其中有一个很大的利益方，就是地方政府居然被绕过去了。
吕尚春：我就不承担社会的人了。
任志强：实际是绕不过去的，绕过去是什么呢，想说你不通过我交易，我收不到钱，你还让我赔市政基础设施是不可能的，现在进入交易的农村土地都是政府想利用这个，我没有指标了，要利用农村土地干我想干的事，我就修这个，修那个，修完了以后入市，否则的话是做不了的，实际还是控制在地方政府手里，这个桥是独木桥，把地方政府绕过去几乎是不可能的，不给你上户口，不配教育，不配医疗，不配备这个那个，怎么弄，第一步绕过去，第二步怎么绕，没有水，没有电，没有气。
贺军：地方政府话说的垄断，实际是有道理的，中国目前的条件下，改革是一个平衡利益的过程，只不过是过去我们完全忽略了某些东西，现在不能忽略，开始关注了。
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