贷新利率加息日将至 明年旧商贷要算新账
https://news.hlgnet.com 2005-12-28
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http://house.sina.com.cn 2005年12月27日08:39 新华网
新华网北京12月26日专电 (记者 令伟家)从2006年1月1日开始，凡在2005年3月17日前办理个人住房贷款的购房者，将要按新利率来执行还款计划，购房人的月供将会略有增加。
如果提前还贷是否合算？如果提前还贷，是缩短期限还是减少月供？有贷款在身的房东是抛售，还是出租？记者就此类问题采访了北京市一些专业人士。
利率微涨 月供略增
按央行政策，取消房贷优惠利率后，5年期以上的基准利率为6.12%，下限利率为5.508%。对于购买第一套住房的资信良好用户5年期以上的个人住房贷款利率执行5.508%的下限利率，而对于购买高档住房、第二套房甚至别墅的贷款人，按照6.12%的基准利率执行；同时将首付比例提高到30%至40%。
业内人士指出，央行这次上调房贷利率，更大的意义在于影响人们的心理预期，对购房人的实际付支影响不大。据记者了解，目前绝大多数商业银行执行的都是5.508%的下限利率。按这个标准，今年3月17日以后的购房人，已执行了5年期以上个人住房贷款5.508%的利率下限，而在3月17日以前的购房人，在继续享受了2004年全年的优惠利率后，从2006年1月1日起，就要按照新的利率还贷。
以50万元20年的商业性贷款为例，按照下限利率5.508%计算，明年起月供将达到3441.7元，比利率调整前的5.31%增加55.7元。按基准利率6.12%计算，月供将增加230.86元。
提前还贷四种方案比较
假如你在今年3月17日前购买了一套商品房，到目前按揭贷款还款额还剩78.4万元，贷款期限为20年。如果你将目前48.4万元的闲置资金用于提前还贷，再将剩余的30万元整数按揭。如果采取等额本息还款方式，你可以有以下四种方案选择。
方案1：月供最少，利息最多。即保持20年还款期限不变，这样每月需还款2065.02，比提前还贷前月供减少3244.23元。但这种还贷方式的利息最高，累计达到195603.74元。
方案2：月供较少，利息支付较多。假如你将还款期限缩短至10年，每月的还款额将达到3256.98元，这比提前还贷前减少2052.27元，但比20年还款期限的月供多1191.96元。而此时利息共计90822.3元，比20年期少支付104781.43元。这种方式月还款额和贷款年限都减少了，月供相对较少，但利息支付相对较多。
方案3：月供较高，利息节省较多。如果按提前还贷前的每月5309.25元计算，你只需6年半时间还清，总计利息57581.64元。这种方式月供相对较高，但由于缩短了贷款年限，利息比20年期少136022.1元，比10年期少33240.67元。
方案4：月供最高，利息节省最多。如果将还款期限缩短至5年，此时利率则降至5.265%，月还款额增至5697.86元，比提前还贷前还多388.61元。但这种方式的利息只有41871.96元。这种方式月供最高，利息也节省最多。
“抛售”还是“出租”？
如果你按揭贷款的是投资用房而非自主用房，那么房贷利率的调整，不仅影响你的还款计划，还将对你如何处置手中的房子产生直接影响。要么出售、要么出租，二者必选其一。
这是个“两难”的选择。如果你选择继续持有房子，那么你面临的不仅是本次利率的调整，还将面临今后可能再次上调的压力；如果选择出售，一是目前房价比较低迷，存在即期的利益损失；二是今后房价可能上涨，你还得面临预期的收益损失。
据北京“链家”市场总监金育松分析，如果你手中的房子还有比较明显的涨价空间，或者当地的房屋月租明显高于利率调整后的月供，那么你就能比较轻松地通过“以租养房”来实现收益。此时你应该选择继续持有，因为它能给你带来更多收益。
至于如何判断房价具有“明显上涨空间”，关键要看房价的上涨幅度能否对冲利率上调带来的成本增加。目前，业内比较通行的一种判断办法是，当房价处于1.6%-3.6%左右的温和上涨时，就有可能缓冲利率上调所增加的投资风险。
