商业巨头徘徊回龙观
https://news.hlgnet.com 2006-01-06
回龙观资讯中心
时间：2006年1月6日 来源：竞报
本报记者赵媛报道 “沃尔玛、家乐福、易初莲花等超市都有意向在港龙商业中心地下一层开业，其中一家今年5月就会随着港龙一起开业。”思源顾问副总经理刘伯庸透露。该公司承接了天鸿集团委托的回龙观商业地块策划以及港龙商业中心的销售业务。
“而实际上，沃尔玛更青睐城铁北边那一块空地，2万平方米以上的面积，能够让它在回龙观占据比较重要的位置。”刘伯庸从沃尔玛华北区一位负责选址的人士处得到此消息，“但这暂时也只能是意向，因为这块土地还处于一级开发的阶段，天鸿开发完后才能拿到土地市场上去交易，沃尔玛也只有到那时以后再去进行谈判。”据了解，由于种种因素，该地段的开发议程一直推延，即使真的引入了大型商业，估计也要等到两年以后。
居民消费能力难把持
影响这种大型商业设施进驻的，除了土地因素，回龙观地区的入住率、居民消费能力难以把握也是令这个区域商业发展缓慢的原因。刘伯庸说，“在开发过程中我们也发现，这些大商家对于回龙观区域真正的消费能力，并不是摸得太清楚。这里的居民白天都出去工作，留下的以老年人和儿童居多，每客单价不会很高，而年轻人又已经习惯了在城里消费。回龙观正处在城市功能发展的临界点，所以大的商家会非常谨慎。”
低入住率难引投资
除了消费能力难以把握外，空置率也是回龙观地区面临的一大问题。来自当地两家主要物业公司———天鸿宝地和长城物业的工作人员透露，整个回龙观小区的房屋空置率高达50%以上。“许多业主领了钥匙后两三年都不装修；而即使装修的业主，也有三成以上都是把房子闲着。其中主要原因还是嫌地点太偏，而且周边也没什么配套商业设施，生活居住和上班出行都很不方便。”因此，低入住率、难以吸引商业，成了一个恶性循环。
然而，一旦这些大型商业整体进驻回龙观，吸引的就不只是回龙观小区的居民。“回龙观的人口，现在是十几万，未来是30万，这个规模相当于一个小城市，所以回龙观应该具有一个城市所有的功能，如果它拥有成熟大型的商场、学校、医疗等等配套，那么西三旗那一片小区的人购物也不会再去城里，而是被吸引到回龙观来了。”回龙观地区商业开发负责人表示。
变化 美廉美上周开业
最近几天，在回龙观社区论坛里，最热闹的话题莫过于上周开张的美廉美超市。
回龙观龙腾六区的业主孙涛，在中关村一家IT企业上班。以前几乎每个周末，他都会跟女朋友一起开车去中关村的家乐福或者沃尔玛大采购，把一周需要的生活用品置齐全，再去商场里购物。不过最近，他经常出现在回龙观新开的美廉美超市，尽管超市里人多，商品品种也不算齐全。
尽管如此，竞争的势态却已经表现出来。自从美廉美开业后，距离其不远的华润超市明显人流骤减。“美廉美这两天人太多，跟那里一比，华润的环境显得不错。”一位正在华润购物的女士告诉记者。为了与已经进入的超市错位，美廉美把重点放在了生鲜食品上，而从地理位置上来看，原先进驻的物美、京客隆主要是针对当时回龙观一期居民，由于回龙观总占地面积很大，即使美廉美进入较晚，也不会因为原有的超市而受到影响，生意异常火爆。而华润超市则由于规模难以和美廉美相比，经营受到了不小的冲击。“对于业主来说，这是个很好的事情，以前我只能打着摩的去远在两公里外的物美，现在可以选择坐美廉美的班车，还可以挑便宜的东西了。”孙涛表示。
“竞争的结果是消费者受益。”回龙观的业主们最近很能体会到这种感觉……6年前，当第一批回龙观地区业主入住时，唯一可以购物的是距离社区很远的京客隆；之后的两三年之内，物美承担着给整个回龙观居民运送物资的重担，物美所在的街道借势成了回龙观地区的“商业中心”，所谓“商业中心”，也无非是超市周围有十几家小的音像、洗衣商铺，不远处有一个面积不大的大中电器而已。居民在回龙观买东西可以挑三拣四，只是去年才有的条件。
现状 商业档次不高 餐饮业最发达
“在观里，吃倒不成问题，”孙涛告诉记者，目前回龙观最发达的就是餐饮，零散地分布在各个小区的底商中。“但吃的品位并不高，没有什么大品牌餐饮连锁。” 目前，这些小店铺仍只能满足回龙观居民的最低生活和消费。就连100平方米以上的店铺也屈指可数，仍旧无法满足现有区内人群的日常消费需求。
记者在回龙观走访看到，很多个小区也都拥有自己的便利店，但规模很小。这也成为目前公认的回龙观商业不合理之所在———“在回龙观已经在建的80万平方米商业用地中，有30万是社区性质的，零碎而分散，缺乏主力店形态的商业。”刘伯庸表示，这种临街门脸型的商铺占主流，正是回龙观地区商业档次不高的表现，令回龙观地区的城市功能越来越弱化。
新开业的美廉美超市成了回龙观地区居民经常光临的地方，而这个中型超市所在的育知西路和物美超市所在的龙禧二街几乎汇集了回龙观商业的全部。顺着育知西路由北向南步行，仅用十几分钟就可以走完全程。这条两公里左右的马路，目前由北向南已经包含了城北大钟寺农产品批发市场、三合商厦、餐饮一条街、汽车维修保养店、大中电器、花卉市场、华润超市及美廉美超市。这里成为目前回龙观商业最发达的地段，但这些超市营业面积都仅为几千平方米，从商业档次来说，并不能算做商圈。
调查 港龙商铺投资者多是居民
事实上，回龙观的餐饮业2006年还会有一个升级。在回龙观的交通命脉十里长街上，港龙商业中心成了当地居民尽人皆知的建筑。昨天记者从港龙商业中心了解到，自去年5月开盘以来，该中心已经销售了70%，“除了整个四层被一个公司整体买走外，其余基本上是回龙观的业主和海淀区熟悉这个小区环境的人来做投资。”
“我之前对投资回龙观的商铺有兴趣，当时底商的价格是6000元一平方米，但我没有信心买，因为都是分散的，很多人买下来也没有租出去。”孙涛正是一个看好社区未来商业前景的人，他动了投资港龙商业中心的念头。“现在虽然均价9000元一平方米，但作为一个整体经营的商业建筑，投资的风险会比较低。”
更令他有信心的，是这个商业建筑的定位。“这个商业中心是以餐饮为主的，餐饮是在回龙观最容易经营的项目。”孙涛相信，买下商铺应该不愁找租户。
“目前回龙观还不适合做百货业态，或者知名品牌专卖店，所以这个商业中心，仍是以餐饮为主，还有娱乐项目、姜杰钢琴城以及一些亲子培训机构等入住。”港龙商业中心相关负责人介绍。
记者在该商业中心看到，该商城一层，已经有十几家餐饮把招牌挂出来，音乐餐吧、香辣蟹、茶餐厅、火锅、西藏风情吧、泰餐……未来的餐饮中心雏形已经出现，这已经是回龙观目前规模最大的商业开发项目了，但以餐饮为主的业态仍显单一。
“在回龙观的商业规划设计中，港龙其实只是非常非常小的一块。”刘伯庸手指回龙观商业规模图告诉记者，回龙观未来的商业中心，与目前已经出现的商业设施规模不可相比。“这里会引入高档的酒店、商场，但都需要开发商进一步开发之后才能进入规划。”他表示，奥运是回龙观地区商业发展的下一个期待点。“这个区域可以在奥运的影响之下培育更多的人气和商气，奥运应该是居住在回龙观的人们的下一个希望。”
分析 肯德基带来信心
与美廉美一同开业的，还有位于该超市一层的肯德基。而其选择回龙观的意义并不只是开一家快餐店。
“我们进入一个居住区的时候，希望这个居住区的规划非常完美，有更多有名的商家进行一个很好的组合。”永和大王高级经理张嘉路表示，回龙观周边的商家经营情况、餐饮品牌是该企业选址的重要参照。
“知名餐饮业有很强的聚众心态，肯德基的经营很大程度上会影响其他品牌对这个地区商业的信心。”刘伯庸透露，在肯德基开业之后，很快麦当劳的脚步也会跟进，目前相关人员正在谈相关合作事项。
