案例分析：经济适用房再次上市 不一定会稳赚
https://news.hlgnet.com 2006-04-06
回龙观资讯中心
www.hexun.com 【2006.04.06 08:59】 来源:北京青年报
明年夏天，李女士就要在自己位于回龙观的房子里住满5年了，这两年家庭经济状况有了很大改观的她已经在离家人上班地点更近的海淀区买了一套商品房，今年10月就可以交房入住，于是，她便打算将自己现在住的房子转让出去。但是，这套房子应该什么时候卖？卖多少钱才能值？卖的时候要注意哪些事项？这些事情成为了现在让李女士有些头疼的问题。
不仅是李女士一个人， 在北京经济适用房最为集中的两个大社区———回龙观和天通苑，二手经济适用房的持续走高已经引起了很多当地业主的关注。据专业机构最近统计，这两个社区的经济适用房价格比起去年同期已经有了8%左右的涨幅，这使得一部分业主萌生了把手里的房子卖掉的念头。针对越来越多读者咨询的有关经济适用房再上市出售的相关事宜，记者采访了中原地产三级市场部的研究人员，他们认为，经济适用房虽然目前涨势良好，但业主在考虑出售时一定要细作计算，谨慎出手。
经济适用房再上市条件复杂
按照规定，经济适用房再上市出售有着严格的要求，在时间划分上是以五年期为标准的，没有住满五年的经济适用房再上市不允许以市场价出售。这个“五年”是以购房取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。同时，对于购买经济适用房未满五年的业主而言，如果想将自己的房产出售，只能出售给有购买经济适用房条件的客户，而且此时的售价不得高于当年的房屋购买价。
而对于出售购买五年以上的经济适用房时，则没有这类的限制，可以按照市场价将其房屋出售给所有消费者。但是，在进行交易时，房主还要补交额度为最终总成交价格10%的综合地价款，再加上正常缴纳的1.5%的契税、5‰的印花税,除此之外，再没有其他附加费用。
出售五年以内经济适用房 不赚反赔
对于在五年以内就需要因种种原因将手中的经济适用房出售的业主来说，由于售价不得高于当初购买时的成交价，因此这样的业主非但不能获得收益，反而会遭受到一定程度的经济损失。那么，这笔损失大约是多少呢？中原地产的分析人员指出，这要分为在两年以内出售和在2-5年以内出售两种情况计算。
以李女士为例，她拥有的是一套90平方米的经济适用房，当初购买的总价为23.85万元，假设她早在未住满两年的时候就想出售这套房产，则最终成交价最多只能是原来的23.85万元，除此之外，她在购房时还需要交纳下列费用：2%的公共维修基金，为4770元，1.5%的契税，为3577.5元，5‰的印花税，为119.25元，这笔购置费用总计为8466.75元。而在出售时，还要交纳5‰的印花税，为119.25元，另外由于房屋在两年之内出售还需要另交成交价5.5%的营业税，为13117.5元，这笔出售费用总计为13236.75元。两相叠加，也就是说，如果房主按照原购买价出售房产的话，则总共需要亏损21703.5元。
但是，像李女士现在的情况，已经住满两年，但还未满五年，这时如果想将这套经济适用房转让的话，则不需要交纳13117.5元的营业税，因此她的损失为8586元。
通过上面的计算可以看出，如果业主想在五年之内出售经济适用房，按照国家规定交纳各项费用后，业主基本是处于亏损状态的，而且由于营业税的征收，在两年之内出售，损失额度会更高一些。
出售五年以上经济适用房 要看涨幅与支出的关系
对于购买经济适用房已超过五年的业主来说， 在出售时政策要宽松许多，业主可以按照市场价进行出售，并可以出售给任何消费者，没有条件限制。那么在这种情况下，房价要涨到多少，才能保证业主会获益而不会赔钱呢？
同样以李女士为例，假设她于2001年购得此套90平方米经济适用房，总价23.85万元，在2007年打算将其售出，购房时间已超过五年。出售此套房屋赢利与否，主要由房价涨幅与税费支出额有关。中原地产的专业人员为李女士计算出了一个临界状态，也就是房价上涨多少时出售，李女士将处于赢亏平衡点。
通过计算可知，对于出售五年以上经济适用房的业主而言，房价至少要上涨15.1%才能保证其收支平衡，也就是说，上涨幅度只有在高于15.1%时才会有所赢利。
所以，对于李女士来说，现在把手中的房产转手，肯定将会蒙受一定程度的经济损失，是不明智的；但即使等到明年夏天超过五年期限后再出售，也要有一定期待的上涨幅度才可能赚钱。综上所述，专业研究人员认为，虽然经济适用房定向销售的政策必然会带火二手经济适用房交易市场，价格势必会上涨，但对于拥有经济适用房的业主来说，不要只考虑价格上涨这一方面因素，还要仔细对房价上涨得到的收益与支出费用进行对比，看其是否真正赢利；另外，中原地产也提醒消费者，如果将其经济适用房售出，日后就不允许再购置经济适用房，所以对于经济适用房业主来说，还需慎重考虑。
