回龙观、天通苑年底租房纠纷增多：强迫交易、暴力驱赶租客

2013年3月至12月间，北京博雅兴业房地产经纪有限公司及北京伟弘房地产经纪有限公司业务经理赵某，伙同业务主管柳某、张某，在本市丰台区等地，采取先以个人名义签订房屋租赁合同，后将房屋以中介公司名义对外转租的方式变相牟利。

在被害人要求收回房屋时，采用强行更换锁芯、卸门以及语言威胁等方式，强迫房主将房屋租赁给中介公司，或强迫房主以多退租金、交纳违约金等方式换取房屋使用权。与此同时，采用拆除隔离、损坏财物等方式，强迫房客退租，并以各种理由少退或不退房客租金。共造成被害人直接经济损失3万余元。

据柳某证实，博雅兴业和伟弘实际上是一家公司。公司由文秘从互联网上搜索房源信息，把房源信息交给赵某等人，赵某出面跟房主租房，都是以个人名义签合同，从房主手中租来房后，公司业务员去发小广告找承租人，然后以公司名义转租给别的人。

赵某称，如果房主要求收回房子，公司就跟房主说他们只是违反了合同规定，并没有违法，大多数房主都只能默许。也有房主把门锁换了，公司就再换锁继续出租。柳某称，有些房主直接找承租人收房，如果承租人跟公司说不想再住了要退钱，公司就说他们没到租期就退房，违反了合约，要承担损失，目的就是克扣租客的钱。张某称，如遇到公司清退租客，对方不同意退房的情况，他们就派人过去先把门锁换了，如果租客还是不搬，就强行把屋里的隔断拆了，把租客的东西搬出来。

丰台法院经审理，一审以强迫交易罪判处赵某有期徒刑两年，张某有期徒刑九个月，缓刑1年，柳某有期徒刑1年，缓刑一年，并各处罚金。

徐某和徐某亮系兄弟，在昌平区天通苑做二房东，从房主的手里把房子租下来后，打上隔断往外出租。法院审理查明，徐某于2015年5月至7月间，在北京市昌平区天通苑，与4被害人签订天通苑某室的租赁合同，后以收取各类费用、重新签订合同及仅提供厨房为由，采用撕毁合同、恐吓滋扰等手段，迫使上述承租人提前搬离或无法入住，造成被害人直接经济损失1万余元。

弟弟徐某亮于2015年5月9日，在北京市昌平区天通苑，与李某签订某室的租赁合同，后以收取物业取暖费为由，采用撕毁租赁合同、威胁辱骂的手段，迫使李某提前搬离，造成被害人损失8千余元。2015年6月7日，徐某亮又言语威胁强迫南某等人交纳物业暖气费6千元。

2015年5月2日，承租人王某租得天通苑某室，后徐某等人开始索要维修费、卫生费、垃圾处理费等共计1500元。6月16日，王某发现徐某无故撬开其房门，致使屋内众多物品遗失，其报警后被迫提前搬离。

被害人李某证言，他于2015年5月9日从徐某亮处租得天通苑某室房屋，租期一年，房租每个月1650元，押一付三，加上各种费用，一共交纳8965元。当时对方口头承诺说不需要交物业取暖费。他于5月16日入住后，5月27日，徐某亮的小舅子过来要物业取暖、卫生费共计4000元，并称不给钱就让马上搬家。后李某的合同被撕掉，他受到徐某亮等人的威胁后搬走，仅住了10天。徐某亮以违约为由没有退钱。

据参与过驱赶租户的邵某证言，之所以抢合同是因为合同一式两份，一般不含电费、取暖费、物业费等，他们以这些理由向租户再收费，把合同抢回来，租户就没有了证据，租户预交的房租就归徐某他们所有了，而且没到期的房子他们又会租给下一户人，这样无限循环。

昌平法院一审以强迫交易罪判处徐某有期徒刑一年八个月。徐某亮被判2年2个月，罚金6千。

此外，还有一些案例涉及其他诈骗手段。2015年4月至12月间，被告人周某某假冒北京某房地产经纪有限公司或房屋所有权人亲属，和租房人签订房屋租赁合同，以将支付短期租金租赁来的房屋出租并预先收取长期租金的方式骗取租金差额，分别骗取6名被害人8万余元。

通州法院一审以合同诈骗罪判处周某某有期徒刑二年零四个月，罚金三千元。

刘某为北京市昌平区回龙观镇某小区20号楼4单元801房屋所有人，蔡先生是802房屋所有人，二人毗邻而居。 2015年1月，刘某见802室长期无人居住，将802室门牌号涂改为801，并以801室的名义出租给关某，骗取押金、租金共计24500元。昌平法院一审以诈骗罪判处刘某有期徒刑1年，罚金1000元。

谷某从北京某房地产公司辞职后，仍冒充该公司员工，于2014年7月10日，以该公司名义，与被害人唐女士签订租房合同，骗取租金、押金。

2015年3月中旬，谷某将互联网搜索到的出租信息转发并联系到租客吴某，后虚构中介代理身份，以带客户看房名义从某中介公司骗领房屋钥匙，冒充房主亲属，使用伪造的委托书，与吴某签订租房合同，骗取其租金、押金等共计1万余元。此后谷某因合同诈骗罪被判刑1年。

通过盘点这10起涉租房纠纷的案件，《法制晚报》记者发现涉案人员主要利用以下几种方式侵犯房东或租客权益。

砸门换锁，如中介先以个人名义向房东租房，随后转租牟利。房东要求收房的话，中介就更换门锁，逼迫房东继续将房子租给自己。撕毁合同，如中介先与租客签订一份合同，随后又加收各类费用，如租客不同意就撕毁旧合同，以不退房租、押金等理由，逼迫租客交钱并签订新合同。恐吓滋扰，如中介为了收取名目繁多的费用，或在租期未到的情况下提前驱赶租客，便采取言语威胁、深夜砸门甚至殴打等方式逼迫租客就范。假冒中介、房东骗租，如冒充房东和租客签订租赁合同，将租到房屋转租赚取租金差额。

从法院判决看，涉案人员主要犯强迫交易罪和合同诈骗罪，所获刑期集中在半年到两年半之间，也有因诈骗180万元获刑11年的。

我国《刑法》解释，强迫交易罪是指以暴力、威胁手段强买强卖商品，强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务，情节严重的行为。犯强迫交易罪者，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。

自然人犯本罪的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。

昌平法院东小口法庭杨帆法官介绍，近年来，由于房屋性质多样、某些中小型房地产中介经营不规范、某些“二房东”擅自转租、群租等，房屋买卖和租赁类案件大幅上升。有些承租人因为出租房屋信息不对等、对周边环境不熟悉、生活阅历少等原因，轻信 “二房东”、小中介的口头承诺，为后续生活带来不便。

法官分析，有些房主在不知情的情况下和中介签了合同，后续产生的法律纠纷主要有两个法律关系，一个是房主和中介之间，如果合同里明确约定未经房主同意不得转租等条款，中介隐瞒真相转租就需要对房主承担相应的法律责任。中介和租客签的合同，法院的原则以查明的事实为判断标准，如调查纠纷原因等，是中介提前赶人的就需要承担责任。

法官表示，如果是中介公司侵权的，只要有营业执照和经营场所法院就方便送达，就算是小中介公司，只要不跑路，法院都有办法维护受到侵害的租客的利益。“麻烦的是有些个人中介没有固定地点，法院不好送达。起诉后如果被告不到场，由于缺少双方说法和证据，比较难判决。”而且此类案件可能涉及人员数量多，金额小，租客大都是外地年轻人，大部分选择了忍气吞声。

法官建议，规避风险的主要办法是找正规中介。群众在房屋出租或承租房屋时，可以选择有资质、信誉好的中介公司。在签订合同前，判断中介公司营业执照上是否具有相应资质，审核是否有房东的房产证，合同签署的条款、违约责任的约定是否对租客不公平，要与中介公司签订书面合同，约定容易发生争议的问题。

除到法院起诉索赔外，如果有租客遭遇黑中介导致财物被盗和人身安全受到威胁的情况，可以向公安机关进行报案，如果盗窃没到一定数额可进行治安处罚，达到一定数额就能构成犯罪。如果殴打没达到轻伤可以治安处罚，达到以上标准的就是刑事犯罪。不管是哪种情况，都可以交由公安机关处理。

法官表示，以上情况报案的关键是线索和证据，没有线索公安机关查处的难度就比较大，维权成本也高。建议租客在事发时、和中介通话时或发生纠纷时做好录音、录像等记录工作，把证据都保存下来，同时对租赁房屋进行拍照或录像，将最后的房屋状况证据予以保留。