北京回龙观地区商业升级 商业与住宅相和谐
https://news.hlgnet.com 2006-09-14
回龙观资讯中心
house.sohu.com 2006年09月14日11:43 张俐 中国楼市
作为我国最大规模的居住区，回龙观在历经7年发展之后，其经济适用住房项目已开发到第七期，目前居住人数已达到20万左右。随着住宅项目不断的火热开发，整个社区也逐渐走向成熟。然而，当前整个社区仅存的商业配套并不能够满足大多数居民的需求，大型超市、综合大卖场以及成规模的商业街稀缺，使得居民经常要驱车到数公里以外地区购物。
回龙观社区居民纷纷抱怨，居住区附近不仅商业设施匮乏，而且缺乏影剧院、书店、图书馆等文化娱乐设施。据调查，回龙观地区居民对现有的商业文化设施不满意度高达57%。对此，天鸿集团作为回龙观住宅区的开发商，调查研究了回龙观地区所需要的商业模式和发展方向，以期给回龙观社区商业配套一个质的飞越。
商业与住宅相和谐
随着居住人口数量的不断增加，回龙观地区开始从单纯的居住社区升级为一个类城镇型的区域。此时，从不同方向传来的呼声也逐渐强烈，人们对于商业配套与社区之间的和谐提出了更高的要求。有业内人士指出，“目前回龙观的商业配套已经到了从量变到质变的节点，就看下一步它如何建设了”。
目前，回龙观居住人口已近20万人，消费力已经形成，而与之相匹配的商业氛围却迟迟未能出现。天鸿卓越房地产经纪有限公司执行副总监高波向记者表示：“社区在商业上的发展速度实际上已经与社区居民生活水平的发展速度相脱节。”
据了解，整个回龙观文化居住区（查看地图）建筑面积约850万平方米，而从一期到六期的开发中，商业配套一直是焦点问题。天鸿卓越房地产经纪有限公司副总经理林月宁坦言：“目前许多商家们处于观望状态，他们与居民之间的互动还未形成。”
为了达到与社区住宅的和谐，天鸿积极地规划了东部的大面积集中型商业形态，质量与数量上的共同加速。天鸿卓越房地产经纪有限公司销售部副经理陈伟民透露，不久以后，回龙观地区的商业配套面积将达到30万平方米左右。
值得一提的是，此前的回龙观社区商业大部分是遵循千人指标来操作，并没有充分考虑商业配套的整体规划，从商业面积到进深等各个方面都让经营者不大舒服。而在新一批商业规划中，天鸿做了大量的前期市场调研，并且邀请百货以及餐饮等行业的专业人士给予了前期的技术指导。
“按照规划，在未来六到七年的时间里，回龙观地区的商业配套面积总量将达到80万平方米，其中还将包含酒店、写字楼等类型物业。那时回龙观地区就可以称做真正意义上的‘边缘中心城市’了。”陈伟民说道。
东部与西部相和谐
回龙观文化社区从七年前开始投入建设，基本是由西部向东部在逐渐推进。靠西部的社区由于入住时间稍长，已经形成了基本稳定的商业区域。目前整个回龙观地区的商业设施主要集中在一路一街———育知西路和龙禧二街。
育知西路可以算得上是回龙观地区目前名副其实的“商业中心”，权金城、三个贵州人等知名餐饮都已入驻，美廉美超市也座落于此；龙禧二街则因物美、肯德基等而繁华。然而，这一街一路却集中在回龙观社区的西部。
“如果在东部不能够打造相匹配的商业配套，那么就意味着住在东部的居民甚至需要跑五公里的路程到西边采购”。林月宁坦言，之前西区商业是在居民入住社区之后才进驻的，所以当时的居民承受了相当一段时间的购物难题。“汲取西区的商业经验，东部便采取了商业建设与社区开发同期进行的方式”。
目前，在社区东部最具代表性的商业项目是由6栋独立的单元楼组成的“东区旺角”。该项目呈L型排列，临街面约有150米，全部为独立的商业体，无论是层高还是面积分割都进行了合理规划；其中两栋建筑规划为餐饮用房，其他为综合商业用房，整个项目地处十里长街和林萃路的交汇处，目前已经有两栋售罄。
“‘东区旺角’将成为社区东部最大的商业集中地，与西部遥相呼应”。陈伟民表示，和谐家园小区以及周边项目的6万多业主将因此而享受更加便利的生活。“合理规划的配套商业将为业主提供一站式服务，一改往日有房子没配套的尴尬局面，业主再也无需驱车到几公里以外的超市采购”。
据了解，目前已有多家知名品牌和大型商家与“东区旺角”洽谈进驻一事。林月宁透露，很多外商也看重了“东区旺角”的发展潜力，并主动进行多方面的市场调查，表现出对“东区旺角”极浓的兴趣。
商业类型相和谐
2002年前后，物美、京客隆相继入驻回龙观社区，针对的是当时一期居民的消费需求，而这部分居民主要是当时的拆迁户。但随着回龙观地区越来越多的年轻白领阶层入住，社区内逐渐形成了新的消费阶层，而对满足这一阶层的商业配套的需求也与日俱增。
“住在这里的年轻人事业蒸蒸日上，收入也不断增加，对商业类型也开始出现新的要求”，林月宁说道。据统计，目前回龙观社区月均收入在4000元以上的收入群体占34.48%，充分说明了回龙观地区具有相当强的消费能力。在民意调查中发现，居民非常渴望有更多的商业物业出现，尤其是大、中型高档商业。
虽有物美、华润、美廉美这样的超市存在，但类似家乐福、沃尔玛类型的大型超市以及华联、百盛、华堂之类的品牌商场却十分缺乏。在如今许多人将购物看作一种休闲放松的情况下，回龙观地区的居民表示：“这里根本无商场可逛。”
为了满足居民对各种商业形态的需求，“东区旺角”借鉴美国购物中心模式，首创了COM-MALL全新的商业理念，即加强型社区商业中心，意在对传统社区商业进行全面升级，以吸引中高档品牌的进入。
作为“东区旺角”的开发商，林月宁希望这个商业项目可以带动整个回龙观地区的商业升级。“包括‘东区旺角’在内的东区商业项目，必将在一定程度上满足回龙观地区二十几万居民的生活需求，使整个回龙观文化社区成为真正意义上的和谐社区”。
