建成15年的老小区，电梯故障、屋顶漏雨、外墙开裂……这些涉及共用部位和共用设施的维修，都需要动用住宅专项维修资金（简称维修资金），即俗称的房屋“养老钱”。可到底如何顺利使用？不少业主曾为此犯愁。
昨天，北京市住建委等部门就共同起草的《北京市深化住宅专项维修资金管理改革实施方案（征求意见稿）》面向社会公开征求意见。征求意见稿明确，业委会或物管会是小区维修资金使用的申请人，需在小区显著位置公示维修资金使用方案，充分征求相关业主意见并组织表决。同时，当维修资金余额不足首期交存额的30%时，业主可申请提取其个人住房公积金账户内的存储余额，一次性或在2年内分期续交。
1 未交维修资金住宅由售房单位或个人补建账户
今年，住在光熙门北里北区28号楼的居民，终于盼来了更换的新电梯，而此时距离老电梯停用已过去5年。电梯属于小区共用设施，按规定可申请使用维修资金进行更换。然而，28号楼属于老公房，一栋楼里有多家产权单位，因历史遗留原因，维修资金的账户一直未能建全，此次能成功更换新梯，还得益于老旧住宅电梯政府救济机制。
“由于北京市住宅专项维修资金归集政策2000年左右才开始正式实施，很多老旧房屋、房改房等都未建立维修资金的账户和数据。”北京瀛和律师事务所律师赵中华说，如今，这些房屋已进入质量“疲劳期”，亟待维修却无钱可用，全靠老旧小区改造也不能及时解决问题，“维修资金补建工作，是以往住宅专项维修资金管理中容易被忽视的重要环节。”
此次征求意见稿首次对维修资金补建工作作出规定。征求意见稿提出，对全市应交未交维修资金的各类住宅的产权单位及产权人，组织开展维修资金补建工作。其中，商品住宅由业主作为补建主体，按照现行商品住宅交存标准进行补建；售后公房则分为两种情况，一种是未转为商品住宅的售后公房，由售房单位作为补建主体，按照售房当年的交存标准进行补建；一种是已转为商品住宅的售后公房，由业主按照现行商品住宅交存标准进行补建。
“售房单位改制合并的由承继单位补建，售房单位破产灭失的则由其上级单位补建。”起草说明也明确，如果售房单位将房改房维修资金业主账户按照商品住宅标准补足到位，建立起完整的业主维修资金明细账户并移交给小区业委会或物管会后，后续的房屋维修和更新、改造责任将由业主按《北京市物业管理条例》的规定承担。
记者了解到，北京市现行商品住宅维修资金的交存标准为：独立式住宅或非住宅50元/平方米；多层住宅100元/平方米；高层住宅200元/平方米。一套80平方米的高层两居室，个人按标准补建的话，需交存1.6万元。
2 维修资金使用方案需按程序公示和表决
“业主们入住快15年了，去年才第一次申请使用维修资金。为什么？一是觉得申请不易，二是有人担心用太多，未来再想用没余额。”这是东四环某商品房小区业主的心里话。
“住宅专项维修资金的支取使用一直是难点，业主普遍反映使用支取难、审核周期长，同时也对审核工作抱有不公开、不透明的看法。”北京物业管理行业协会法务部主任刘立华分析道。
规范维修资金的使用，也是此次征求意见稿的重点。征求意见稿明确，业委会或物管会是小区维修资金使用的申请人。业委会或物管会可自行或委托物业服务人根据维修改造项目情况编制维修资金使用方案，并在小区显著位置公示使用方案，充分征求相关业主意见并组织表决。
与此同时，涉及屋面防水损坏、电梯故障、高层住宅水泵损坏、楼体单侧外立面脱落、专用排水设施功能障碍、消防系统功能障碍等涉及重大公共利益的应急维修资金使用的，不需业主进行表决，但需由社区居委会提供现场核实意见，并将使用方案在小区显著位置公示。
“这些规定，强化了业委会或物管会的主体职责，并将业主共同决定作为维修资金使用的重要保障，强调公示制度，有利于切实保障业主的知情权和决定权。”刘立华说。
记者注意到，为便利审批，此次征求意见稿特别提出将简化维修资金使用备案材料，申请人可直接在网上提交材料，实现“一网通办”。其中，非应急维修的，申请人只需提交使用申请书（含使用方案）、业主共同表决并公示结果、业主分摊明细三项材料；应急维修的，申请人只需提交使用申请书（含使用方案）、维修资金使用公示情况及居委会核实意见、业主分摊明细三项材料。
3 个人可提取住房公积金续交维修资金
《北京市物业管理条例》规定，专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。
如何续筹？此次给出了具体方案。征求意见稿提出，当分户账面维修资金余额不足首期交存额30%时，业主应按照现行商品住宅交存标准及时续交。维修资金的续交总额、业主分摊金额、交存方式及期限等由业委会或物业管理委员会拟定，并提交业主大会或业主共同表决后实施。对于拒不交纳、续筹维修资金、分摊相应维修费用的业主，在办理所涉及房屋交易、产权登记等相关手续时，应补交维修资金及其滞纳金。
值得一提的是，为支持续筹，新政不仅灵活制定了维修资金续交方式，允许业主一次性续交或两年内分期续交，还首次明确业主及其配偶可申请提取其个人住房公积金账户内的存储余额进行维修资金交存。
“既然是房屋‘养老钱’，就得考虑可持续的问题。”万科星园小区业委会成员王立云说，对续筹政策的细化是一个亮点，分期续交、允许个人提取住房公积金、将续筹工作与房屋交易挂钩，这些规定将有利于推动维修资金续筹工作。
小贴士
1、为何要设立住宅专项维修资金？
住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，俗称房屋“养老钱”。
有些业主不理解，新房购买时开发商承诺维修，为何还要交纳这笔“养老钱”？那是因为保修是有期限的。比如房间和外墙面的防渗漏保修期为5年，电气管线、给排水管道、设备安装为2年等。保修期内，由开发单位负责物业维修养护；当保修期满后，物业维修养护的责任就转移到了物业产权人即业主身上。
想象一下，假设一个有着2000名业主的住宅小区，在保修期满后突然发生了外墙保温板脱落的严重事件，需要立即启动维修，可要在短时间内向业主筹集维修费用，那得多困难。
住宅专项维修资金的设立，就是为了当住宅共用部位、共用设施设备出现问题时，能及时得到维修养护，有利于提高和保持房屋完好率，延长房屋的使用寿命。
2、什么情况下可以使用住宅专项维修资金？
住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：
(一)屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；
(二)楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；(三)地下室出现渗漏、积水的；
(四)楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；
(五)增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；
(六)外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；
(七)公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；
(八)公共区域门窗或窗纱普遍破损的；
(九)其它情况。
住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：
(一)电梯主要部件需要进行维修或更换的；
(二)二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；
(三)避雷设施不满足安全要求的；
(四)配电设备部分电缆、电线、配电箱(柜)内元件损坏的；
(五)消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；
(六)楼内排水(排污)设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的。
3、业主如何表决使用住宅专项维修资金？
动用住宅专项维修资金，属于业主共同决定事项，按照《民法典》的规定，需由维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
此外，为进一步提高业主共同表决的效率，业主大会也可以在管理规约和议事规则中约定，对维修资金使用可采取异议表决方式。所谓异议表决，是指当不同意的业主不超过经参与表决专有部分面积半数且参与表决人数半数时，可视为表决通过。
来源：北京日报
