专家帮你细算账 别被二手房的20%个税吓住了
https://news.hlgnet.com 2006-09-29
回龙观资讯中心
2006年9月28日 北京日报
7月26日，“8月1日强征个税”政策一出，二手房市场一片哗然，许多业主担忧自己出售房屋的收益将会大打折扣，买家担心交易成本会大幅上升，市场又出现了集中过户现象。据信一天市场部统计，朝阳、海淀、丰台三个区在7月31日过户量最大，分别比日常上涨了487%、600%、578%。四天来二手房交易量迅猛增加，成交量平均增长率均超过200%。但“我爱我家”、“大成正嘉”等经纪公司的专家认为，20%的个税并不多，个税落地反而会使市场前景更加明朗和乐观，购房者其实勿须惊慌。
房屋性质不同税费不同
为了让业主更加清楚自己所需交纳的税费情况，“我爱我家”、“大成正嘉”分别对商品房、已购公房、经济适用房举例说明：
商品房个税征收计算：商品房房屋原值具体为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
商品房转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
商品房合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用(商品房及其他住房装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%，案例中合理费用假设为原值的10%)。
案例分析：
张先生于2002年在团结湖地区购买了一套70平方米的房子，假设房屋原值为48万，现在以65万元出售。由于该套房屋在营业税征收期内，那么他需要交纳营业税、印花税和个税。
因为个税＝(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%；
而转让房屋需要交纳的营业税＝成交额×5.5%＝65×5.5%＝3.575万；印花税＝成交额×0.05%＝65×0.05%＝0.0325万；
所以个税＝(65-48-3.575-0.0325-4.8)×20%万＝1.7185万；
该业主所要交纳税费总额为：营业税＋印花税＋个税＝5.326万。
专家分析：
就二手房市场而言，二手商品房处于营业税征收范围内的占了较大比重，虽然此番征收个税，但实际算下来所交纳的个税金额却不是很多，甚至低于营业税征收税额，因此并不影响业主出售时的利益。
已购公房个税征收计算：已购公房房屋原值具体为原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。
已购公房转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
已购公房合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用(已购公房装修费用最高扣除限额为房屋原值的15%，案例中合理费用假设为原值的15%)。
案例分析：
李先生于1998年在方庄地区购买了一套60平米的房子，
假设房屋原值为30万，现在以50万元出售。由于该套房屋不在营业税征收期内，那么他只需交纳印花税和个税。
因为个税＝(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%；
而转让房屋需要交纳的印花税＝成交额×0.05%＝50×0.05%＝0.025万；
所以个税＝(50-30-0.025-4.5)×20%万＝3.095万；
该业主所要交纳的总税费＝印花税＋个税＝3.12万。专家分析：由于已购公房属于单位给予员工的福利分房，最初购买者基本是以成本价购得的。随着年限的增长，房价的不断走高，其最终出售价格与原购买价格存在较大差额空间也属正常情况，相应个税所交金额较多也是情有可原。不过已购公房大多数都已经满五年，不在营业税征收范围内，因此业主不需要交纳营业税，可以减少税费的支出。
经济适用房个税征收计算：经济适用房原值具体为：原购房人实际支付的房价款及相关税费以及按规定交纳的土地出让金。
经济适用房转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
经济适用房合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用(经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%，案例中假设合理费用为原值的15%)。
案例分析：
王先生于2000年在回龙观地区购买了一套120平米的房子，假设房屋原值为36万，现在以54万元出售。由于该套房屋不在营业税征收期内，那么他只需要交纳印花税和个税。
因为个税＝(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%；
而转让房屋需要交纳的印花税＝成交额×0.05%＝54×0.05%＝0.027万；
所以个税＝(54-36-0.027-5.4)×20%万＝2.5146万；
该业主所要交纳的总税费＝印花税＋个税＝2.5416万。
专家分析：
经济适用房是针对中低收入家庭承受能力、具有经济性和适用性的社会保障住房。由于其房屋权属的特殊性，因此限定购房人群必须为北京市城镇人口居民，不过已满五年的经济适用房等同于商品房，外地人是可以购买的。同时，这种房屋相较于城八区内的高额房价，还是具有较强的价格优势的，能够满足中低收入购房群体置业需求。
三种情况拥有“豁免权”
按照通知规定，以下三种情况可以享受个税优惠，具有“豁免权”。
《个税通知》中明确规定，对于家庭唯一住房且居住满五年后出售的房产，可以免除个人所得税的缴纳。这条规定让绝大部分五年期后的二手商品房免征房产个税。
同样，对于出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。这样一来，又缩小了房产个税的征收范围或征收金额，使得出售住房前后1年内再购买房产的纳税人享受房产个税的减免优惠。
特别是在去年8月出台的《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》，对已购公房购房时间的认定为：凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款缴纳时间作为购房时间。根据原《个税通知》规定，对于家庭唯一住房且居住满五年后出售的房产便可免除个人所得税的缴纳，而绝大多数公房的购房时间都会在五年以上，这样就使得二手房成交主体之一的已购公房取得了豁免权，刨除在征缴个税范围之外。
因此，从现有政策来看，国家给予“个税”的豁免空间还是较大的，真正会征税的房屋并不多。
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实行个税后二手房市场走势分析
据擅长二手商品房交易的鑫尊置地统计，目前北京整体存量房交易中次新房的比例高达50%以上，这些房产取得产权证的时间一般在5年以内，在交易时既受个税政策的影响也受营业税政策影响。面对由于转嫁而进一步增加的购置成本，买方承担的总购房价将越来越高。
从整个下半年来讲，由于个税幅度不是很大，而且10月份执行上调的二手房交易最低计税标准，因此八九月份二手房市场成交将依然活跃。进入10月后，由于交易的提前透支，所以二手房交易会进入低谷，11月、12月由于新购房需求的出现市场会逐渐反弹。另外由于年代较早(取得房产证超过5年)的商品房、已购公房和早期的部分经济适用房由于时间的原因将可以避免个税政策的影响，因此，业内人士分析认为，下半年年代较早的房产交易量会有上升，其中建筑年代为2000年前后刚过5年大限的房产会尤其抢手，同时经纪公房的交易量也将增加。整体二手房市场将呈现先抑后扬的态势。（徐德新／文）
