可能无法上市直接交易 经济适用房转入根本性变革
https://news.hlgnet.com 2006-10-13
回龙观资讯中心
9月30日，北京市规划委员会官方网站上公布了《北京住房建设规划(2006年- 2010年)》(以下简称“规划”)，和以前的政策相比，在加大住房保障力度整体趋势下，明确提出关于经济适用房转轨采用“内循环”回购的策略，租售并举、全程监管。既定的思路下，饱受争议的经济适用房政策的转轨进入倒计时，在本周引发了意料之中的广泛关注与讨论，也引起了意料之外的业主抛售现象。
最新调查显示，对于政府即将推出的回购策略，反对和赞成的比例大致相当。
市政府相关部门负责人解释，现在经济适用房的政策还没有制定出来，现在是前期讨论阶段，不过，这位负责人坦言，对于经济适用房实施回购模式难度非常大。
个人经济适用房可能无法上市直接交易
看到公示的政策，许先生倒吸了一口凉气，他最近几天刚刚把位于回龙观龙腾小区的一套经济适用房转成商品房卖了出去，要是再晚一些出手，也许就生变数了。
许先生是位生意人，因为拆迁得到了该经济适用房的购买资格，买了后住过一小段时间，后来嫌离市中心远就不住了，到城里另外置业。现在，他把该房产的性质转成了商品房，96平米的房卖了56万，每平米价格5800多元，而2003年，他购买时价格每平米还不到3000元。
今后这种情形可能会不再出现。新的经济适用房政策将探索实行“内循环”的流转模式，即经济适用房不得直接上市，由政府回购，按照目前字面意义上的理解，和政府文件的措辞，个人的经济适用房将无法上市直接交易。业内人士普遍认为，回购制度是一次根本性的政策转轨，已经进入倒计时阶段。
有业主向政府提交反对意见
许先生一买一卖，价格翻了一倍，面对即将出台的新政策，他有些庆幸，“周围的邻居中有一些将来打算售房的，他们怎么办？”作为经济适用房的既得利益者，许先生认为邻居们显然不愿意政府低价回购。
经济适用房拥有者这种心态已被政府部门了解，据北京市政府相关负责人透露，一位李先生1999年在回龙观买了一套经济适用房，他给相关部门发去了自己的意见，他说当时买经济适用房的价格是2600元，而当时的周边的房价才2800元，现在周边的房价已经上升到了四五千元，从升值角度来看，回购时政府会不会考虑到经济适用房购买者的利益？
这无疑是一个尖端的问题。从网络调查的一些言论来看，一些网友对此回购制度提出了比较激烈的反对意见。在记者的采访中，不少开发商也对回购提出了反对意见。
记者从各个中介公司最新的交易状况来看，我爱我家公司研究人员已经发现市场上出现二手经济适用房欲抢滩上市的现象，以回龙观区域最为明显。中大恒基和我爱我家都预计，未来北京将会出现短期内经济适用房集中放量现象，预期短时间内将使二手经济适用房供应量有15%-20%上升。
网络调查反对与赞成声音相当
许先生房子的买家宋先生，也对回购比较担心。
他表示，相比之下，由经济适用房转成的二手商品房价格相对较低。“回龙观许多老的新的楼盘我都看过，新开盘的新龙城价格是6500元，小户型还排不上号，买到这个由经济适用房转来的二手商品房，带精装修，5800元的价格相对比较合适。”他说，“如果将来禁止经济适用房上市，那么我们就买不到这部分低价房了，而且房源少了，二手房也许会涨价。”目前，北京市政府正在对该规划征求意见，10月10日，本报联合搜房网推出了同步调查。
截止到10月11日11点30分，对于“经济适用房不得直接上市，由政府回购”，51.06%的网友持反对意见，46.81%的表示赞成。
反对者认为：“经济适用房以土地划拨为特征，不能进入市场，政府不必回购，只需为下一户需要者进行验证和定价，监督成交。”还有人表示担心：“过去就出现一些单位领导都可以拿房子搞特权，现又要政府包办，会不会是一种倒退”。
赞成者则认为：“经济适用房本来就是属于保障性质的房子，应该纳入政府的管理范围内，而不应成为某些人非法牟利的手段。政府将回购经济适用房正是打击某些人非法牟利的有效手段，要大力支持。”可见，经济适用房回购之路仍有不少争议。有关部门在具体实施相关政策时将面临较大的困难。
■政府声音
“定价和资金来源待确定”
对于回购制度的操作问题，市政府相关部门负责人表示，现在是前期讨论阶段，至于出台这种回购政策与否，要看上级领导的指示。从政策关键要素来看，目前市场急切关注的是三个问题：按市场价还是按原价来收购？购买资金由谁埋单？这些没有提到日程上来，目前还没有一个部门专门对经济适用房回购进行研究。
“对于经济适用房实施回购模式难度非常大，而且需要多个部门相对配合，需要有一个实力非常强大的配套队伍，并且制定出非常详细的配套实施方案。现在政府对经济适用房管理只有建委开发办住宅处五六个人来管理，如果将来实施经济适用房回购的话，那么仅仅靠这五六个人来管理是远远不够的。”北京市政府部门一位负责人坦言。
■政策溯源
保障功能逐渐“变味”促政策转轨
经济适用房运作的过程中，偏离了最初设计的轨道
业界认为，经济适用房在历经8年的政策探索后，保障功能逐渐“变味”使得经济适用房政策的转轨在很多人的意料之中。
初期政策覆盖广泛
1998年，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用房项目在北京市房地产交易中心集中展示，拉开了经济适用房在北京大规模开发的序幕。
从理论上说，经济适用房的社会覆盖面非常广泛。当时的政策规定，夫妇双方都是机关工作人员或教师的家庭，以及市政府批准的重点工程中的拆迁户和政府组织实施的危旧房改造项目区异地安置的居民家庭不需核定家庭收入，凭证明就可购买经济适用房。有的人收入不高，但他的原有住房在拆迁范围内，他就可以用拆迁补偿费加上自己的积蓄购买经济适用房，同样可以实现住房梦。
2000年12月，《北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行规定》颁布实施，规定了购买经济适用房的资格条件。同月，《北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题补充规定》也颁布实施，对经济适用房的购房程序作出补充规定。根据规定，只有没有住房和住房没有达到标准而且2001年底前家庭年收入在6万元(含)以下的北京市城镇居民才能购买经济适用房。
2004年5月，《北京市关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》颁布并实施，规定已购买经济适用住房未住满5年的，不得按市场价格出售住房。
供求失衡愈演愈烈
尽管关于经济适用房的相关配套政策持续出台，并不断增加经济适用房的建设面积，以实现政府建设经济适用房的初衷，即让中低收入家庭成为经济适用房的买主。但实际上许多中低收入群体即使提前排队，仍然一房难求，网上炒号事件屡禁不止。
取消呼声此起彼伏
在经济适用房运作的过程中，这一政策多少偏离了最初设计的轨道。据2001年的媒体报道，那时候购买北京经济适用房的主力军是集团购买，在个人购买者的当中，经理人员、外企职员等较高收入者占了较大比重，其中13.3%的人是看好未来增值潜力的投资职业者，业界取消经济适用房的呼声已经此起彼伏。
清城时代广场销售总监孟庆福则称，作为一种具有一定福利性质的住房，经济适用房的本质上还是过渡房，“因此，经济适用房从建设到销售到转让，其监管至关重要。此前尽管出台了各种政策，但实际上收效甚微。比如，申请购买经济适用房者需要领取表格进行审查，但还是有许多高收入者成为最终的买主。”
■未来走向
经济适用房政策将回归初衷
随着市场上倒卖的天价房号日益增多，人们越来越意识到，买到一个经济适用房将不再是老百姓的能力所至，而是要托关系或是昼夜排队，经济适用房似乎离老百姓越来越远。
从最初的制定到现在，经济适用房已有八九年的历史，但经济适用房所面临的问题却越来越多。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌参与了最早的经济适用房政策制定，他认为，这主要是基于目前国家过快的经济增长的前提下，市场经济在迅速发展，相关社会保障体系并没有得到更多的完善，直至目前，很多地区的住房保障体制仍没有建立起来。
所以，在经济适用房的实行过程中，出现了销售对象把关不严、炒房卖房号等问题。
近日，政府开始探索经济适用房由政府统一回购，意在打击借经济适用房投机牟利的行为。“虽然下一步的具体措施还不清楚，但是政策整体推广方向是好的，如果能够真正落到实处，经济适用房的政策将回到最初制定的初衷”，顾云昌认为。
2006年10月13日 06:50来源：新京报
