经济适用住房该不该回购？
https://news.hlgnet.com 2006-10-16
回龙观资讯中心
北京青年报：余美英 (06/10/16 03:01)
■北京经济适用房小区回龙观的入住率一直不高
■回购和很多人买不上有没有必然联系？
张小东：北京的房价居高不下，据我所知，像我这样从2003年就开始在回龙观等经济适用住房排号等候买经济适用住房的普通工薪阶层大概有好几万人。而从今年开始，很多经济适用住房又得先定向卖给拆迁户，所以，像我们这样不是拆迁户的普通工薪阶层能买到经济适用住房的就更少了。如果以前的经济适用住房的买主不想再住经济适用住房，政府就应该收回来卖给我们这些需要购买的人，而不是让那些原购买人高价上市获取利益。
徐明：政策白纸黑字明确说明，经济适用住房也是一种商品房，既然是商品房，那么我们这些房主就能把它们作为二手房直接上市。我觉得张先生提到的现在很多人还买不到经济适用住房和经济适用住房要不要实行回购没有必然的联系———举个例子，如果我不把我在天通苑居住了6年的房子卖掉而是出租，有关部门是不是还是会以为我在住着而不会收回？
李文杰：经济适用住房应该回购！经济适用住房是商品房，但是一种特殊的商品房———经济适用住房是用来解决中低收入家庭住房困难的特殊商品房，因此，如果几年后，你的收入提高了，超过了中低收入的界线，就应该去住商品房，而由政府收回你原来购买的经济适用住房卖给符合规定的中低收入家庭。
▇回购是否会影响原购买人正当利益？
张小东：众所周知，现在经济适用住房已经成了很多有钱人的投资热点———开宝马、奔驰等豪华车的人在天通苑、回龙观等经济适用住房小区比比皆是，并且随着“5年上市限制”的到期，天通苑、回龙观等地区的二手经济适用房加价20万至30万元上市，原业主以此获取暴利的现象越来越多。政府出台回购政策迫在眉睫。
徐明：需要说明的有两点。
第一，不排除少数有钱人也购买了经济适用住房———但是这毕竟是少数，大多数天通苑的业主还是像我这样的普通老百姓。作为1999年头一批天通苑的购买者，我们经历了很多年立水桥交通的拥堵，还有小区生活配套的不完善。而到现在，天通苑的交通因城铁等通车而方便了，配套也越来越完善，房子开始升值，我们也有能力为了孩子上学等换一个好一点的居住社区，这个时候，我们把经济适用住房卖了，挣了点钱，我认为是正常的———北京哪个地方的房子不升值？要是我们把天通苑的房子卖掉挣不到钱就不正常了———说明政府这几年投资在天通苑的基础设施就白投了。
第二，天通苑、回龙观等早期房主把房子卖了并不像网上或者流传的那样“加价一倍”或者“多卖二三十万元”。以我为例，我是加了15万元卖出的，但实际所得并不多。当年134平方米的三居室，70平方米是2650每平方米的房价，多出部分另加10％的房价，总房价37万多，加上公共维修基金、契税等，实际我的房子当时就已经到41万元左右，从1999年到现在的贷款利息已经接近10万元左右，所以，挣到的差价并不多。
还有，反过来想想，我们的下家———买二手经济适用住房的人都是我们一样的工薪阶层，如果二手经济适用住房真的能获利这么多，他们是不可能接受的！
李文杰：我不同意徐先生的说法，经济适用住房是政府划拨用地并免了或减半征收20多项行政税费的特殊商品房———这说明，经济适用住房是政府“暗补了住房补贴”的特殊商品房，不能像一般商品房那样可以任意上市流通。
数据显示，从1999年至今，北京市政府交用了经济适用住房约2000万平方米。按照政府每平方米大约补贴500元计算，8年来北京市政府补贴的建设费用达100个亿。如果政府拿着100亿建设其他的保证住房如廉租房等，可以解决很多中低收入家庭的住房问题。因此，经济适用住房原买主不能把政府补贴而产生的所谓的升值空间通过上市套利，这是违背政策初衷的。 ■回购政策研制是否会转移核心问题？
徐明：经济适用住房的最大问题不是该不该回购的问题，而是经济适用住房购买对象的准入、退出管理政策的完善。现在把回购政策提出来研制，是不是会转移政府、购房人对经济适用住房真正核心问题的关注？
李文杰：这个问题好像不会发生。可以从这次公布的《2006年－2010年北京住房建设规划》（公示稿）看到政府对经济适用住房核心问题的重视,包括界定并严格审查经济适用住房的供应对象;转变供应模式，由销售为主过渡到租售并举；探索建立经济适用住房实行“内循环”的流转模式，即经济适用住房不得直接上市，由政府回购；从制度上制止违规购买、谋取不正当利益的行为。
■香港居屋政策是否值得借鉴？
张小东：听刚才徐先生的意思，好像认为政府回购经济适用住房，应该考虑到当初他贷款购房所支付的利息。我很赞成，政府回购的时候，应该考虑到购房贷款利息成本的补偿，但是不应该补贴因为政府补贴而给经济适用住房带来的升值空间。
李文杰：香港类似咱们经济适用住房的政策———居屋政策实施得非常成功，香港政府会定期对居屋居住对象进行评估，如果这个家庭买了居屋几年后发展了，家庭收入已经超出了居屋居住的标准，政府就会对其购买居住的居屋实行收回。我们可以借鉴一下居屋的回购办法：
根据香港房屋署2003年8月1日修订的办法：
补价=补价时市值×（购入时的十足市值-原来楼价/购入时的十足市值）×100%
例如：补价时市值=1800000元(出售时的市价)，购入时的十足市值=1000000元（买入时的市价），原来楼价=600000元（购买楼价），那么：
补价=1800000元×（1000000元-600000元/1000000元)×100%
=1800000元×40%=720000元
新闻背景
近期公布的《2006年－2010年北京住房建设规划》（公示稿）提出的“拟建经济适用住房政府回购政策”让经济适用住房再次成为焦点，经济适用住房该不该回购也成了社会各界争论的热点话题。为此，本报请来相关人士就此进行了对话。
本期嘉宾
中原地产华北区总经理 李文杰
经济适用住房再上市卖主 徐明
想买经济适用房的购房人 张小东
