由弱势变强势 业主维权出新招儿
https://news.hlgnet.com 2001-10-22
回龙观资讯中心
http://house.sina.com.cn 2001年10月15日15:46 精品购物指南
对于多年来与开发商交涉总处于弱势的购房群体来讲，2001年秋天，形势有了改变。
多家明星项目入住出现纠纷，有的是迟交房，有的是不具备入住条件，有的是承诺配套无法兑现，有的是质量存在严重问题......情急之中，当然也是无奈之下，购房人想出了“制裁”开发商的几种新招术。
维权新招儿有哪些？
新招儿一:示威售楼处
应该讲，到售楼处示威并不是购房人今天才有的发明，不少“前辈”几年前就屡有尝试，但因为人单力孤，始终没成大气候。今年夏末秋初，中国第一商城延期3个月交房、瓷砖外立面变为涂料等多项违约发生，退房索赔期限又被推延，众多业主不得已选择了到售楼处静坐示威的方式。
新招儿二:闹展会
这一方式当属2001年的最新发明。
9月6日秋季展会开展当日上午，两个小区的业主不约而同采用了这一方式。
一是九龙花园业主打着“忍无可忍”的横幅占领了同一开发商另一项目东环18的展台;二是朝阳园一期业主分别身穿印有“苦”、“惨”、“烦”的文化衫到二期展位前“宣传”。九龙花园业主恨的是开发商将部分配套转作他用，并有违规建筑;朝阳园的导火索是二期违章夜间施工严重干扰一期业主，业主多次与施工单位、开发商交涉未果。
东环18的展位被取消;朝阳园开发商负责人当日即飞回北京，双方很快达成协议，其展示于次日下午恢复。
新招儿三:网络联盟
购房人在网上的交流始于一年前，从个别网站上的发发牢骚、互通一下教训的“准业主论坛”开始，天通苑(www.tty.com.cn)、回龙观(www.hlgnet.net)、华清嘉园(www.haikuotiankong.net)是其中内容较为丰富的几个网站。
这类网站的制作者与主持人通常是既有网络技术知识、又愿意贡献时间网站运行费的热心业主，在这些网站中，有“野猪”(网络用语，业主谐音)们提供给邻居的验收经，有建材集体优惠采买，甚至有搭顺风车、旅游沙龙、运动沙龙的多重邀请......活脱脱一个虚拟社区。
当然，在入住发生问题的小区，其网站的首要功能则是维权，“野猪”们可以交流经验教训、即时通报与开发商的交涉动态、商议行动方案。现在，不同小区间的业主通过网络联盟都已建立了联系，互相交流“斗争经验”，甚至互相打气、提供高招儿。
新招儿出于无奈
业主舒先生认为，也许我们的做法是有点儿过份，但我们确实是迫不得已，按正常渠道与开发商协调总是没有什么结果。
某小区网站负责人严先生说，仔细算算，打官司，耗时耗钱;开发商态度强硬，投诉反映无门，业主个人力量较小;而这些“非常方式”又省钱、又有效;市场不成熟，我们也是在帮开发商成长。
新招儿有三刃
新招儿如同一把三刃剑:
一刃对开发商。
一个人不当事，两个人不当回事，十几、二十几人看哪个开发商敢不重视？让开发商丢了面儿、坏了名誉，看哪个开发商会无动于衷？所以，在维权新招儿面前，最“心动”属开发商。
二刃对政策法规。
记者调查发现，开发商与业主间的不少矛盾都是因为政策法规不明确造成的。
以业主反映最大的公共维修基金为例。国家规定业主要在办理立契过户手续前交纳公共维修基金，但对于众多通过按揭购房、并又急于办理产权的购房人，就存在有人不交公共维修基金而使用别人基金的可能，这对自觉交纳基金的人就非常不公平。所以，开发商往往会抓住入住这一最后具有强制权的环节。
再说装修押金。国家确实没有规定此项收费，而且也确实有物业公司在装修结束后随意克扣的现象发生;但如果不收押金，谁也不能避免个别业主在装修过程中弄堵了下水、甚至私拆承重墙的情况，这对整个小区秩序、其他业主利益都会造成干扰或侵害。
这第二刃针对政策法规，说的就是这层意思。希望有关部门尽快出台相关法规，以避免因政策不清造成的开发商与业主之间的矛盾。
三刃对购房人。
许多购房人都认为这些维权新招儿解气、高效。可许多物业、尤其是以出租为主的投资型物业，在此过程中，声誉也会因此受到破坏，进而影响日后收益。
明查秋毫正确出招儿
记者在调查中发现，小区中开发商与购房人的矛盾有三种情况:
1.确实是开发商恶意违约。对待这种开发商，不治可不成。
2.开发商好心办了坏事，或本身并没有恶意。如某小区开发商最初设计了较大的草坪、水景，后考虑业主日后维护成本太高，就进行了修改;再有，某小区合同约定大堂地面为石材、墙面为乳胶漆，后设计师考虑整体风格，将地面和墙都改为砖，总体造价还有提高。只是两者都未及时征求购房人意见，故造成购房人不满。这种情况，还需购房人视具体情况区别对待，要看主流，看大的方面是否达到合同要求，是否长时间延期交房，是否承诺没有兑现。
3.一些小问题，如插座设计不合理、墙面小的装饰性裂缝。只要开发商及时调整或及时修补，购房人最好就不要苛求。毕竟，我们的商品房市场才刚刚开放，许多设计师和开发商还经验不足;施工人员可能上个月还在种田，指望其有国外产业工人的水平并不现实。有些问题也许还是购房人对规范不清楚情况下的误解。
有一点需要提醒业主朋友们，在一些社区网站上，“打倒鬃开发商”、“不要脸”之类的词时常出现。应该讲，尽管闹展会、售楼处示威等方式都是法律不支持的，但业主毕竟有其自由，尤其是网络，没人可以阻拦业主在上面发泄。不过，无论是开发商还是具体办事人员，他们也有与我们一样独立平等的人格，开发商也有其办事程序，不能因为不满和焦急就恶语伤人或拿出打群架的架式。否则，昨日是弱势，今日得势就不讲理，岂不太没风度了？
开发商的高招儿
是沟通
北京万科销售中心总经理张海民先生认为，没有问题的小区是不存在的，房子毕竟是种特殊商品，但关键是开发商该如何对待，如何与客户沟通。在此，我们也对开发商提醒如下:
1.合理的改动一定要事先征得购房人的意见，可以采用EMAIL或其他形式，在一定时间内不表态即为不反对。小区毕竟最终不是开发商的，也不是设计师的，而是全体购房人的;并应通过客户通讯、公告等书面形式公布成本情况，以防业主对压缩的成本是否被投入小区建设产生怀疑;
2.小问题如果确实是开发商原因，因及时调整;如果是规范问题或收费问题，应备足法规原文及复印件，而非口头解释;如法规没有明确规定，应提供附近或同行业参考标准。业主并不是专业人员，因为业主提出的问题多，或一两句解释不清，就不耐烦甚至态度强硬，是不可取的。这里，沟通则变成开发商赢得业主的利剑。
至于那些恶意违约的开发商，只能等着接招儿没商量。佟峥
