5毛钱物业管理费管什么

https://news.hlgnet.com 2001-10-28 回龙观资讯中心

1999年年末，京城首批经济适用房项目回龙观文化居住小区通过物业管理公司
招标的形式，确定了每月每平方米0．5元物业管理收费标准，创下京城小区物业管
理费新低。

　　此举引来业内多方关注，有人称回龙观小区吹响了物业管理费降价的号角，也
有人对如此之低的物业管理费能否管理好小区产生了怀疑。从有关管理部门制定的
物业管理文本中，涉及到的收费项目以每月每平方米0．5元来定价显然是难以维系
的。

　　■5毛钱物业管理费并非什么都管

　　据了解，回龙观文化居住区于1999年11月8日，通过5家物业管理公司投标确定
了小区管理者。而物业管理费标准限定在每月每平方米0．5元。也就是说，0．5元
的物业管理费并非像有些说法那样是通过5家公司相互“倾轧”，以低收费来达到夺
标目的的。

　　如回龙观小区物业管理负责人梁建所说，5毛钱物业管理费的确定，是在建设部、
小区办有关部门的指导下，经多方测算得出的，并非物业管理公司违反“行规”。

　　至于如此之低的费用能否管理好小区，物业管理公司如何维系生存。梁建解释
说，5毛钱的物业管理费对于偌大的小区管理，显然是不够的。在这方面，小区的发
展商会给予很大支持，从别的方面弥补，另一方面，回龙观小区均是多层住宅，没
有电梯，因此无须24小时配电设施，这笔投入在拥有电梯的小区是一个收费大项。

　　梁建说从管理内容上讲，5毛钱的费用并非什么都管，管理的项目只包括公共设
施、公共部位、公共场地的管理，而传统意义上的中修费与小修费均不包括在内，
居民如果需要这些服务，还需另行交费。

　　另据了解，回龙观小区当初竞标时，最终夺标的两家物业管理公司在如何最大
限度地利用开发商提供的社区配套设施，在合理收费的前提下更好地管理好小区上
进行了很好的论证，其中包括创造一个人车分离的社区，制定一套独立式采暖炉等
方案，这似乎预示着低廉的物业管理费并不代表管理服务水平的降低。

　　■5毛钱物业管理费能否成为趋势

　　就在人们对回龙观小区物业管理低收费议论纷纷之时，又传出另一处经济适用
房项目。1999年曾创下销售奇迹的天通苑亦将物业管理费降到每月每平方米0．5元
的消息，但经记者核实，此传闻有误。

　　据天通苑销售负责人韩松介绍，目前天通苑物业管理费仍旧保持在每月每平方
米1．20元，这也是目前绝大多数普通住宅小区的收费标准，与回龙观小区相比，
1．20元的物业管理费包括了中、小修费用，即住户家中一旦需要维修，发生的费用
都计算在这1．20元之内。

　　韩松表示，天通苑可能会在不久以后降低物业管理费，他们仍在等待建设部以
及北京市居住小区管理办公室的消息。据悉有关部门正在制订经济适用房物业管理
收费标准，但天通苑的降幅也就0．2元—0．3元左右。

　　记者在与几位经济适用房项目的管理人士交流时证实了韩松的说法，他们所在
小区物业管理费均保持在每月每平方米1元左右。一位人士称，回龙观小区的低收费
做法，只是变通了收费的手段，而管理的实际内容却与大多普通住宅小区并无太大
区别。

　　不过，不少业内人士对回龙观小区此种收费办法持赞同态度。大成房地产经营
部负责人刘宏春认为，只收公共部分的管理费用，维修发生费用另收这一做法值得
借鉴，因为住户需要中修、小修时间不能确定，将维修费归入管理费，一旦几年以
后住户需要维修时，这笔费用已挪做它用，维修时发生的费用如何解决将成为棘手
问题，索性将此费用暂时搁置，等发生时再收取，避免了不少麻烦。

　　北京市居住小区管理办公室有关人士说，物业管理费中，中、小修费是一个常
引起纠纷的收费项目，住户往往不理解为什么要交这笔钱，认为如墙皮脱落等小修
他们自己便可以维修，没必要专门的人员来修。而彻底的大修往往几十年都不会发
生，交这笔钱岂不是过早了，因此，回龙观小区不收此项费用，把自主权交给住户
是无可厚非的做法。

　　■普通小区物业公司收多少钱，办多少事

　　目前，北京市大多数普通住宅小区的物业管理费大都保持在1—2元人民币，其
中多层在1元左右，而高层由于电梯运营成本较高大都在2元左右，对于不少项目来
说，这笔物业管理费是难以维系物业管理公司运营的。

　　从北京市现在执行的普通小区物业管理服务收费标准来看，住户需要交纳的费
用包括装修房屋垃圾运营费、保洁费、保安费、统收服务费、存车费等费用。而产
权人应交纳的包括了绿化费、管理费、小、中修费、小区共用设施维修费、电梯费、
高压水泵费等费用，这笔费用是很高的。因此，住户交纳的费用很难使物业管理公
司收支平衡，就连北京一家知名小区亦担负着每年净赔600万班车费的负担。

　　对此，不少小区均通过其它渠道填补物业管理费的不足，有的开发商将未来的
物业管理费纳入房价款，有的将一批房交给物业管理公司由他们改作经营用房，开
超市、便民店等营利场所，有的开发商则采取其它经营方式来减低损失。如大兴的
兴涛社区，据其负责人张丹介绍，每月每平方米1块多的物业管理费虽然不够，但其
经营的学校收益不错，这方面的盈余用在了弥补物业管理费的不足上。

　　针对这些问题，收多少钱办多少事成为不少物业管理公司的共识。据一位研究
人员介绍，回龙观文化居住区的5毛钱物业管理费可以说是一种较为有效的做法，根
据维修发生时的状况来收取5毛钱之外的物业管理费，避免了与业主之间关于中修、
小修费该不该收的纠纷，对于物业管理这个新兴的行业来说，如何合理地收费，是
摆在当前一个重要的问题。

　　■文／张剑

【编辑：一海山风】