道路通房价升吗？

https://news.hlgnet.com 2001-10-02 回龙观资讯中心

尹卫红李雪妍

　　近段时间，房地产的道路概念被一通热炒，那么——道路通房价升吗？

　　刚刚破土动工的城市铁路（轻轨）和即将动工的地铁5号线，成为近期的热门话题，而与之相关的道路概念房地产被热炒，引起购房者、投资者的极大兴趣。那么，道路特别是轻轨、地铁对附近的房地产有无影响，又有多大影响？

　　房地产因何升值

　　要考察道路对房地产项目有无影响，即能否使房地产项目升值，最重要的是看道路修通后房地产项目的吸引力是否提高。伟业顾问公司通过多年来对客户需求市场的调查研究发现，影响房地产项目吸引力（需求）的三大因素是区位、产品和价格，其中，重点看区位。

　　住宅区位是一个广义的概念，不仅仅要考虑交通条件，社区周围的景观环境和繁华程度也都在考虑范围之内。在一项专门研究课题中，通过业内专家打分，得出三因素的比重分别是交通便捷性为0．625，社区繁华度为0．110，环境景观为0．265。由此可见，交通是决定住宅区位的最重要因素。

　　交通如何影响房价

　　1．直接或间接带动其他因素，促进房价上升。

　　轻轨或地铁的建设，一方面是使城市边缘的社区与城区联系起来，直接方便出行，缩短时距。例如轻轨可以把回龙观与上地、中关村联系起来，缩短出行时间，拉近回龙观与中关村的心理距离，从而直接促使房价上升。另一方面，轻轨和地铁的建成会促进沿线商业服务业的发展，提高社区的繁华度，改善社区的区位条件，从而间接带动房价上涨。

　　2．与路面交通相互配合，共同影响大区域。

　　区域交通条件的改善，轻轨和地铁会起到很大作用，但还需地面交通的配合。如果地铁和轻轨建成后，地面交通条件也及时改善，同时公交线路不断增加，那么，一定会促进整个大区域的繁荣，从而增强人们的置业信心，带来房地产项目的升值。相反，如果地面交通不配套，只依靠轻轨或地铁，必然导致交通方式过于单一，出行拥挤，从而影响物业的吸引力。

　　3．在施工期会对小环境产生负面影响。

　　轻轨或地铁的施工期较长，特别是地铁的工程量较大，在施工期会破坏周围的小环境，带来噪音污染、扬尘污染、景观破坏、公交改线等一系列问题，造成一段时间居民出行不便，这必然会对附近的居住物业产生不利影响。

　　4．对交通条件基础好的区域未必是好事。有些区域交通条件原来就很好，适于开发高档物业，而高档物业的购买者多为有车一族，并不需要轻轨或地铁。如果在这些地方建设地铁或轻轨，反而会改变这些地方的高档氛围，使居民层次复杂化，影响一些高档物业的需求。

　　5．对中低档住宅绝对利好。

　　对中低档住宅来讲，轻轨或地铁的兴建无疑是个大利好。中低档住宅的需求主要集中在工薪阶层，他们只能购买城市边缘区的低价房，交通不便是最大障碍。地铁或轻轨的建设正好解决了这一矛盾，使工薪阶层得以一圆住房梦。这也是回龙观、天通苑等经济适用住房热销的重要原因。

　　6．项目升值与否还要看区域的供求状况。

　　交通的改善是普通住宅升值的一个有利因素，如果能在交通改善的受益区域合理控制物业的开发档次和规模，则有可能实现升值。反之，若在上述区域大量建设低价位住宅，则很难实现物业的升值。

　　7．宏观经济形势是物业升值与否的大前提。

　　最后一个因素，也是最重要的因素，无论其他条件怎样，宏观经济形势会最终决定房地产价格的走。一个项目再好，如果整个经济形势走软，价格也往往难以上涨。

　　购房投资如何选择

　　购房投资都希望能升值，交通的改善是好事，但不能盲目跟风，要根据自己的投资方向来决定。

　　总的来说，地铁与轻轨的建设，主要对位置偏远、交通不便的中低价住宅有利，买房自住的普通工薪阶层可以考虑趁道路沿线房价还未涨起来时及时购买。对于高档物业的投资者来说，则需认真分析物业周围的环境，确定轻轨或地铁是否对物业有利。
　　而地面交通的改善，则对房地产项目有着普遍的意义。快速路的修建对高档物业相对更有利。　　

【编辑：chuckliu】

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