部分经适房将“升格”为商品房
https://news.hlgnet.com 2009-11-23
回龙观资讯中心
本报讯（记者郭爱娣）本市将从回龙观、翠城、朝阳新城经济适用房项目中，划拨部分房源调整成商品房或限价房出售，以解决开发企业亏损问题。目前，回龙观项目已完成调整商品房立项核准。
昨天，在13届人大常委会第14次会议上，市住房和城乡建设委员会主任隋振江代表市政府做了关于“加快保障性住房建设，解决中低收入群体住房困难议案办理暨解决城市低收入家庭住房困难情况报告”审议意见落实的报告。
市住建委主任隋振江表示，本市将解决历史遗留经适房项目的亏损问题，以保护企业参与经济适用住房建设的积极性。这其中，首开集团开发建设的回龙观、北京住总开发建设的翠城以及北京金隅嘉业房地产开发建设的朝阳新城经济适用住房项目因时间跨度长、征地拆迁费用和材料价格提高等因素造成建设成本和销售价格倒挂，导致项目亏损。
市政府决定，销售价格不作调整，通过将项目中的一部分调整为商品房等方式解决亏损问题。目前，回龙观项目已完成调整商品房立项核准，翠城、朝阳新城项目完成亏损核定工作，为下一步解决企业亏损问题奠定基础。
隋振江说，朝阳新城已经确定将部分房源调整成限价商品房销售，个别调整为商品房。翠城定位已比较清晰，可能的调整空间不是很多。调整后，这些商品房和限价商品房何时能上市还要根据项目进展决定。此外，涉及调整的房屋套数、销售价格等还要经有关部门评估后确定公布。
隋振江还透露，本市将研究完善保障性住房定价机制，逐步建立与市政配套工程成本相衔接的动态调整机制和区位差异定价机制。综合考虑项目成本利润及周边区域房价水平等因素确定招标价格，防止价格倒挂，合理确定保障性住房价格。
他表示，原来是按照单项项目定价，存在不完善的地方，目前，北京研究动态调整机制，同样的区域由于土地价格不同，是不是应该有不相同的价格，比如一个地点的房子有的定价是3000，有的定价是5000。他表示，要总体是平均成本的概念。
另悉，通过管理系统数据比对，北京市截至目前已查处了700余户隐瞒住房情况的申请人。
>>开发商反应
调整至少可减少亏损
昨天，3家房企均表示，对于此次调整他们都感到高兴。因为对于亏损的事情，他们已经在两三年前就和政府进行了汇报，一直希望能够通过某种方式得到补偿。
他们表示，调整不一定能补齐亏损，但至少减少了亏损。今后，他们仍然会继续投入保障房建设。
>>释疑
为何会出现亏损
边拆边建周期长成本高
每年北京有大面积保障房开工建设，为什么这3个项目出现了成本倒挂？对此，隋振江表示，这几个项目都是实施新政策前的老项目，基本上跨越了10年时间，但由于楼盘面向的销售人群没有变，所以为了保障买房人的利益，当时的定价也没有变。可房子却建在不同时间，就形成了成本高于售价的亏损现象。
据了解，这些房企当时都是以划拨的方式取得土地，需要自己拆迁补助。“我们是边拆边建的。”一位开发商表示，随着时间的推移，拆迁费用逐渐上涨。他举例说，第一年拆迁费是100万/亩，第二年就成了200万/亩。另外，由于所处地段属于农村地区，农转非需要安排工作，这些被拆迁的人员很多进入企业工作，无形中增加了负担。
市人大城建环保委员会主任委员赵义说，人大代表在翠城小区调研时发现，该项目1999年立项并建设，由于分期开发建设，预计将在2012年全部建设完成。随着开发建设成本逐年增加，翠城项目全部建成后，预计会给开发建设企业造成较大的政策性亏损。
隋振江表示，今后的经济适用住房的建设周期不会这么长，即使是大面积的经济适用房项目也会将其切割为小项目建设，就不需要这么长的工期。目前，无论是商品房还是保障房，出让的土地都不需要开发商进行一级开发。
商品房所占比例为多少
大部分改为限价商品房
昨天，3家开发商表示，此次调整中，只有极少部分经适房会变成商品房，大部分是限价商品房。
经济适用房的部分房源被调剂为商品房，是否会使买房家庭的利益受到损害。对此，隋振江表示，这样的调整并不会挤占经济适用房房源，政府将通过新建经济适用房的指标来弥补，做到总体平衡。
商品房的价格大约是多少
开发商不能自己定房价
对于调整成商品房的价格是多少，昨天，3家房企均表示不知情，其中一家房企表示，他们不能自己定价，最终的价格还需要经过发改委确定。
>>现场
房价是否有泡沫常委会上争议多
昨天下午，人大常委会委员就北京市住房问题展开了热烈讨论。
“之前，社科院的报告说北京房价五分之一是泡沫，我觉得就没有什么泡沫，这么多泡沫为什么市场的房子仍然卖得很火？”有委员支持现在的高房价。
“我觉得有泡沫，因为这个价格已经超出了很多北京人的承受能力，很多北京老百姓买不起房，这也是现实问题。”也有委员表示反对。
在现场旁听审议的北京住保办副主任赵成解释说，目前北京的购房群体呈橄榄形，高收入和低收入两头多，中间人群比较尴尬。
“当初政府出台限价房政策的初衷也是为了让北京的老百姓买得起房，但现在也有很多专家表示不同意见，认为限价房连着商品房，又是政策房，到底应该是什么性质。但我们认为，保障北京市民住房是政府不可推卸的责任。”
还有委员提到，北京的房价还会继续攀升，因此也有很多人超出能力范围购买住房。
“特别是一些年轻人，怕房价越来越高，为了一步到位，买大房子，存在还贷风险。”委员说。
对此，赵成表示同意，年轻人的确是风险最大的人群。“现在还贷不成问题，但过了35岁以后，一旦经济环境改变，或事业受挫就会造成还贷风险。”赵成建议，买房时要斟酌自己的现状，并留有一定的余地。
>>其他发布
7万套保障房明年公开摇号
昨天，隋振江表示，本市计划明年建设并公开摇号的保障性住房将达到7万套，400万平米。这其中包含廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价商品房等用于公开租售的保障性住房。
此外，截至10月底，公共租赁住房已累计受理预登记申请近8000户。目前，相关部门正在抓紧落实建设收购50万平方米公共租赁住房计划。明年政府计划收购公租房及廉租房共100万平米。
年底前配售2.4万套保障房
截至10月底，全市已累计审核通过13.2万户保障性住房申请家庭，其中廉租住房2.3万户，经济适用住房5.5万户，限价商品住房5.4万户。年底前还将调配2.4万套房源进行公开配售。
据悉，今年年底，本市政策性住房在建设规模上将达到2200万平方米以上，约占全市商品住房建设规模的1/3。
社区将设协管员监督保障房
本市还将在社区实行设立住房保障协管员，协助街道开展住房保障政策宣传、资格初审以及使用监督。并实现住房保障管理机构全面覆盖，人员到位。同时加大培训力度，进一步落实逐步推行持证上岗。
同时，本市还将明确各区县承担保障性住房后期管理的主要职责，充分发挥街道办事处、社区居委会、物业公司的作用，加强保障性住房配租配售的监督管理。
本市还将建立与民政、税务、金融、公安、工商、劳动保障等相关系统对接机制，逐步做到对申请家庭资产和住房等情况进行联合核查。
廉租房、公租房将用新租金标准
报告还透露，政府将研究实施新的廉租住房和公共租赁住房租金管理办法、标准。同时完善保障性住房再上市管理具体政策。研究制定定向安置房管理办法，规范其建设、销售和后期管理。
政策房市政设施将同步交用
据介绍，为给入住居民创造良好的居住环境，今年竣工的200万平方米政策性住房将实现市政配套设施与住宅同步交用。
同时，市住保办要求认真研究保障性住房入住和后期管理工作，落实建设单位保修责任，物业公司提前介入小区管理。
本报记者郭爱娣 翟烜
