热销后的冷思考：经济适用房谁挑谁？
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回龙观资讯中心
http://finance.sina.com.cn 2002年02月11日 10:12 财经时报
截至2001年年底，北京市共批准经济适用房项目31个(其中28个开始兴建)，已竣工327万平方米(其中312万平方米已销售)。随着国家多层次城镇住房供应体系的建立，大量城市中低收入家庭将改善住房条件的希望寄托给了经济适用房。仅以2001年北京的危改拆迁户为例，按平均每户安置70平方米测算，上述家庭对经济适用房的总需求量约在200万平方米，而今后5年内北京还将动迁居民35万户，经济适用房的房源不足已经成为现实问题。
经济适用房究竟谁挑谁？
2001年12月8日，天鸿集团公司在北京主要媒体上刊登了回龙观经济适用房认购通知，确认回龙观经济适用房二期认购自11月26日开始，排号在5000号以前的首批认购者在短短两周内已基本办理完毕。据了解，作为北京市最大的经济适用房居住区，本次认购的回龙观二期总建筑面积80万平方米，近7000套房屋，登记排队的客户多达2万余户，经济适用房的火爆程度可见一斑。
“本来我以为同回龙观的上万人排队相比，我们选择项目650：280的购买比例应该算好很多了，但实际情况却让人觉得很无奈。”就职于某国营大型设计院的马晓琳告诉记者，她和男朋友为了结婚准备购买一套经济适用房，从排队到拿到房号经历了半年多的时间，而位于四环附近的该项目从户型设计到客户服务却让人实在不敢恭维。
“仅有的一室户型居然有83平方米，半数以上的户型是三室或四室，少则160平方米，多则217平方米。就算以每平方米近4000元的经济适用房价格购买，又有多少工薪阶层可以买得起80多万元的房子？当我们希望将户型结构、采暖设备、门窗品牌等不确定因素作为补充条款写进正式合同时，项目的销售人员明确告诉我们，价位就是这个价位，东西就是这个东西，如果您觉得可以承担这样的风险就继续买，如果不能就放弃。经济适用房价格低是因为国家的优惠政策，并不是因为开发企业降低了利润。难道经济适用房价格低便可以不考虑购房者的要求了？”
其实，马晓琳所看到的还仅仅是购房者和开发商在利益上的冲突，更多的利益纷争还包括了中央政府与地方政府、经济适用房开发商与政府主管部门、商品房开发商与经济适用房开发商等方方面面。
1998年国务院下发了《关于进一步深化城镇住宅制度改革，加快住宅建设的通知》，提出对不同收入的家庭实行不同的住宅供应政策，即对高收入家庭提供普通商品房，对中低收入家庭提供经济适用房，对特困家庭提供廉租房。但由于国家规定的经济适用房免征土地出让金恰恰是地方政府收入的主要来源，地方政府在经济适用房建设方面压力重重，如北京市从土地出让金中获得的收益占其市政基础设施总投资的70％。根据建设部公布的数据，北京市2000年经济适用房开发面积为267万平方米，2001年计划开工150万平方米，但北京当年实际开发经济适用房面积则仅为34.6万平方米。
曾开发过经济适用房项目——今日家园的安地房地产公司董事长张宝全表示，经济适用房的热销反映出北京房地产市场供应结构的严重不对称，中低价格的商品房在市场中的比例连50％都不到。“如果找到合适的地段，我会继续做经济适用房，而且产品的售价会比今日家园每平方米便宜1000元。我的原则是通过大规模开发经济适用房快速回笼资金，再利用这笔资金开发商品房，从商品房上面赚取商业利润。”
尽管张宝全是经济适用房政策的支持者，但他也认为现有的土地供应政策对经济适用房发展不利。“边缘地区的土地虽然便宜，但往往存在集体土地改变性质、农民拆迁安置等问题，交通成本过大也很难吸引大量的购房者。目前的经济适用房缺乏整体布局规划，城市功能不均衡已经限制北京的国际化发展。是否可以通过推动小城镇建设来为企业创造商机，进而带动南城的经济发展。”张宝全的这种说法并非空穴来风。据了解，安地公司已经在西三环附近拿到了近百万平方米的土地准备兴建经济适用房。
合理的政策为何成效有限？
“现在供应体系的主要毛病是：界定家庭收入水平的方法不科学，低价商品房和经济适用房存在市场冲突。”原建设部住宅与房地产业司副司长郑吉荣认为由于缺乏必要的监察体系，现在购买经济适用房的人很多不属于优惠对象，这对开发低价商品房的开发商和大量的购房者并不公平。北京居民青睐经济适用房，还是因为商品房售价相对于可支配收入过高，制约了居民进行住房消费。目前的经济适用房政策应该更多的关注社会效益，而不是经济效益。
此外，郑吉荣强调有关人士将经济适用房作为平抑房价手段值得商榷。按照规定，经济适用房是供应体系的重要组成部分，而不是一种手段。增加经济适用房的兴建量，并不能直接影响商品房的销售价格，只会吸引更多的低价商品房客户购买经济适用房。
清华同方房地产公司副总经理田东海也认为，在地方政府乃至中央部分部门眼里，经济适用房的主要目的还是充分利用国家优惠政策拉动内需，为完成经济增长率目标做贡献。建设部只在文件中明确经济适用房是用来解决中低收入居民住房问题，但又没有提出有效的中低收入居民界定标准。由于缺乏必要的销售管理手段，大量的经济适用房已经成了中上收入者进行房产投资的途径之一。
“我们还处于市场经济初级阶段，很多表面上公平的政策实际操作起来还缺乏必要监督。对经济适用房购买人群的限制是必要的，但不应该由开发商来限制，而应由社会收入监控系统来完成。”作为开发商的张宝全这样认为。
住宅属于长期消费品，想让老百姓住得舒服，就要在住宅寿命周期内对它不断进行维护，要不断地维修、改造才能保持其使用功能。均豪物业管理公司总经理于庆新从物管企业的角度谈了他的观点。“政府将经济适用房的物业管理成本定在5毛钱到1块钱之间，目的是想让中低收入者养得起房。问题是物业管理费的确太低了，按照市场原则北京没有一家物管公司能够运作下去。例如5毛钱的物管费中不包括物业外墙的清洗费用，如果物管公司在挤压成本的情况下，要每8年才能做一次清洗。我个人认为国家应该适度地对中低收入者在物管费方面进行货币补贴，同时采取一些相关的减税政策。”
经济适用房供应体系面临改革
住房体制改革的核心内容就是变住房实物分配为货币化分配。经济适用房既然是一种带有福利色彩的过渡性物业类型，就应该以经济性为主，舒适性为辅。然而许多经济适用房不仅户型面积超标，更采用了不合时宜的高档住宅设计手法，如华而不实的人造景点、费钱费水的观赏草坪以及豪华的装修等。现在的经济适用房过于突出商业价值，很多中高收入者已经将其作为一种投资工具。应该还经济适用房应有的社会价值，避免过分的人为炒作，让真正的工薪阶层购买得起。
“经济适用房政策本身没有问题，但由于操作过程牵涉到诸多部门的既得利益，实施中往往达不到最初设定的效果。经济适用房是政策层面的优惠，而不是市场层面的优惠。”田东海分析说，从目前情况看，政府最初制定的居民收入评估体系已经没有参考价值，应该尽快出台相关政策，将住房补贴发到居民手中，而不是补贴给开发经济适用房的房地产企业，即所谓的“从砖头补向人头”。
田东海认为，大量人排队等待购买经济适用房不是大量兴建的理由，政府没有必要直接参与经济适用房的兴建，但可以开拓经济适用房的房源供应量，将商品房中的中低端市场以及大量的已购公房作为房源，对中低收入者购买后实行返税处理。
“从经济适用房的成本构成来看，所减免的是本不应该包括在房价中的市政等基础设施投资，所有这些政策措施本应是普通商品住宅享有的，只是由于相关配套政策改革不到位，还没有大面积推行。”
与田东海的观点相对照，北京市建委主任吴绪玉在2001年10月向北京市人大提交的工作报告中已提出支持将部分商品房转化为经济适用房，希望给予一定优惠政策支持部分商品房用于危改拆迁。
对目前的房改运作模式，曾参与国家房改方案制定的郑吉荣也提出了自己的看法，“房改只是市场经济体制中分配制度改革的一部分，住房、工资、医疗、就业、养老等改革要齐头并进才有效果。现在却是负责房改的只管房改，负责医改的只管医改，政府部门没有根本的统筹协调。如果按照目前政策规定，即使是司局级公务员的月收入也就每月2000多元，如何确保购房人有稳定的收入是个大问题。”
据了解，2002年北京经济适用房的供应主要还是前两年开发的经济适用房二、三期等后期建设，如回龙观居住文化区二期、天通苑后期(北苑北)、青年路小区等，新项目初步考虑有城南的西红门、南苑、次渠等地区，预计全年新开工面积将在200万平方米左右。
记者吴京辉／文
