“造城”的博弈
https://news.hlgnet.com 2010-02-02
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来源： 数字商业时代
主持人
蒋毅坤 本刊记者
潘青山 本刊编辑
嘉宾公衍奎华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理李伟大岳咨询有限公司市场总监韩乐亚豪机构营销总监
主持人：2009年底，一块由民营地产企业联合拿下的地王给2009年国企唱主角的土地市场画上了一个不同寻常的句号。
2009年12月22日，广州亚运城以255亿元总价被富力、雅居乐、碧桂园三家本地企业组成的联合体获得，成为全国新地王。
在政府频频出台政策控制房价的背景下，新地王背后到底隐藏着怎样的风险？
配套缺失新城变“空城”？
主持人：广州亚运城这块地能成为地王，有今年要开亚运会的因素在里面，而且这块地会是广州新城的核心，将来会建设快速轨道交通，连接深圳、珠海等周边城市。目前政府配套也很到位，学校、医院都有了，这块地附近有3条地铁线路，看起来前景非常好，但是目前周围还是农田、鱼塘，坐地铁到城区需要近一个小时。
大家认为这块地未来的发展前景如何？
公衍奎：广东和北京的城市结构不一样。虽然北京、天津是双城市中心，但是北京和天津之间的城市，例如廊坊、石家庄的发展都不是很好。广东的城市，例如广州、深圳发展都很好，佛山也不错，珠海也很好。虽然番禺这块地离广州远一点，但是它和其他城市的连接会更紧密。
李伟：几年前我去过广州番禺，确实很荒凉，不知道现在的情形怎么样了。那里没有什么产业集群优势，这样的地区光靠开发商开发住宅和发展商业会比较慢。
韩乐：亚运会不是奥运会，去年的全运会谁看了？亚运会没有那么大的吸引力，时间短，关注度低，对这个区域会有多大作用？
主持人：预计亚运会前，广州亚运城有8000套现房上市，大家如何看待这个楼盘的商业前景？
韩乐：我认为广州亚运城的房子肯定能卖出去，因为广州的老百姓有钱，多余的钱没去处。但是这块地能不能养得起来还不好说。没有产业的支持，场馆运营还不知道会怎么样。
别说亚运会的场馆了，鸟巢、水立方也没有运营成功，悉尼的奥运村已经拆了，雅典的奥运村也不行，预计广州亚运村的后续经营状况不太乐观。
李伟：还有另外一个比较深刻的问题，中国的新城到底多不多？有人说，现在新城开发的步伐太快了。广州用亚运会的概念把新城带出来，立意可能是很好的，但是后续没有产业支撑，可能就会成为空城。
韩乐：现在很多新城都成了“空城”，像上海的嘉定新城，几百万平方米的社区没人住，但是都卖出去了。京津新城也是一座空城，从2002年到现在，也没发展起来。
公衍奎：我不同意这种说法。新城开发一般就是这个规律：先居住，后商业，再商务。这个规律大家都比较认可了。望京十多年之后才出现商业过剩的现象，现在写字楼才多起来。
主持人：今后，多家房企联合起来拿地是否会成为趋势？
李伟：是的，外地企业到了当地之后找当地国企进行联合，这是一种趋势，因为当地企业清楚这个池子的水有多深，这样的合作对双方都有利。
韩乐：我觉得广州亚运城这事是开了一个先河，因为地价的压力，地产企业走到了一起，后来中国建筑和保利联合拿地也是因为这个。在未来，我认为在一线城市，这种联合肯定是趋势。
公衍奎：其实联合早就有，模式也很多。北京的金隅万科城就是联合，这是钱和土地、技术和土地、品牌和地方关系的联合。
企业之间联合各有其诉求，不是几句话就说得清楚的，像广州亚运城这次，三家企业的联合就是资金之间的联合。
新城泛滥消化需要十几年？
公衍奎：现在新城已经太泛滥了，小县城都建几十万平方米的新城。
20世纪90年代的时候就有这种情况，新城、产业园泛滥，十几年的时间，我们终于把这些原来的新城、产业园消化得差不多了，这一波新城建设风又来了，我们是不是又得消化十几年？而且短期来说，地方政府大量融资做新城，资金压力非常大。
李伟：地方政府的资金风险是确实存在的。地市级城市融资几十个亿，如果经营好，是没什么风险的。但是新城的经营往往很混乱，例如天通苑、回龙观，开发商一下子把十几万平方米的土地拿走了，建房子，人是住进去了，政府的配套跟不上。
政府试图希望开发商聚拢人气，就跟在开发商后面，掏财政的钱做配套。当时政府要是规划到位的话，政府在这些地区的土地运营上还能有所节余。
我们现在也在反思这种开发商主导的大盘模式，这样的模式社区里面可能搞得很好，但是社区外面的管理就不到位了，我们也在琢磨政府主导的模式。
公衍奎：我觉得政府的风险不是表现在资产不足上，而是现金流跟不上。对于政府来说，这些地肯定都是能卖出价的，不会出现资不抵债的情况，但是整理土地前期投入大，土地要平整，管线要布，污水处理要做，交通要建设。这些事前期要投入几十个亿，但是土地必须一块块卖，这个时候市场要是冷下来，那政府的风险就大了，很可能政府连银行利息都还不上。
城市的发展规律是先聚集再分散，但是现在很多小城市，城区的棚户区改造还没做，就在外面做新城。这么做前期投入会降低，执行难度也没那么大。但是从市场规律来说，这个时候应该发展老城区，为了追求GDP来做新城，很盲目，纯粹为了追求政绩。
李伟：我们就遇到过这样的情况，1999年我们在给长阳镇做咨询的时候，有块地要做一个文体中心，当时估算几千万就可以建成使用，建成了之后周边的地价还可以上涨。
但实际情况是，几年之后，这块地周边的地都低价卖给开发商了，这个时候要求政府建文体中心的呼声也出来了，这个时候周边房价已经上去了，再建文体中心差不多需要3亿元。风险就是这么出来的。
政府在规划中要先投入，就像下棋一样，要下先手，不要老是后手。
韩乐：在北京、香河、燕郊、三河这些地方的新城项目我们是不做的。
这些地区土地多得是，而且没有城市基础。如果向外辐射，我宁愿去天津城区接一个项目，也不愿意在城市边缘地带接项目。这些地区游戏规则不完善，而且交易成本非常高，还容易出事。
