北京住房保障12年
https://news.hlgnet.com 2010-03-08
回龙观资讯中心
新世纪3月8日讯 北京的保障房建设，大致起步于1998年中国开始强力推进住房市场化改革之时，至今已满12年。
12年的进退曲折，正是中国保障房建设起起伏伏的缩影。
起步
1998年，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用住房项目，在北京市房地产交易中心集中展示，标志着北京市以经济适用房为供应主体的住房保障体系开始建立。
亚洲经济危机正当其时，北京市明确要“调整住房投资结构，发展经济适用住房，带动住房消费”，促进住宅业成为首都经济新的增长点。
按照最初的设想，城市最低收入家庭可以承租“廉租房”；有一定收入又不足以正常购买商品房的中低收入家庭，可购买“经济适用住房”；其他收入高的家庭，则以市场价购买或租住商品住房。这样，通过政府多层次的政策安排，最终实现“居者有其屋”。
但政策的实施效果并不理想。一部分经济适用房，如地处北京五环之外的天通苑小区，不仅位置偏僻，且配套设施不健全，受人冷落；而地理位置好的经济适用房，又与商品房差价不大，有些价格甚至比商品房还高，购房者观望氛围浓厚。
最为典型的，是位于昌平的回龙观片区。作为首批推出经济适用房的片区，尽管地理位置不佳，房价却丝毫不逊于同片区的普通商品房。按照1998年的价格，回龙观区域的房价大约在1200元-1800元/平方米，经济适用房的价格却在2600元/平方米。
此后，商品房交易日渐活跃，价格也水涨船高，和经济适用房逐渐拉开差距。到了2003年，12个城近郊区商品住宅均价已达5687元/平方米。当年北京经济适用房的均价仅为2847元/平方米，一有新盘上市即受到居民追捧。
1998年至2003年底，北京市共批准经济适用住房建设项目52个，竣工面积1113万平方米，中央国家单位及各系统等建设413万平方米；两部分共约1500多万平方米，平均每年竣工面积250多万平方米，共解决了约30多万人的住房问题，1.3万户低保家庭享受廉租房政策。
不断增加的保障房供应逐渐无法满足膨胀的需求。且随着北京市旧房危改进程加快，纳入经济适用房保障的危旧房改造拆迁户逐年增多，仅2002年、2003年市内城八区动迁居民近12.7万户。在当年经济适用房“三环新城”放号现场，顶着毒辣的太阳和大雨叠加的恶劣天气，近千人坚持排号五天五夜的现象，成为人们难忘的一景。
经济适用房巨大的价格优势，诱发了投资投机行为。全国工商联住房产业商会课题组对北京、西安、太原三地的抽样调查发现，相当数量的经济适用房被中高收入阶层购置用于投资。北京经济适用房被用于出租的比例达到48.65%，而普通商品房购买后用于出租的比例只有20.55%。
全北京市对经济适用房审核当时只有一个窗口，工作人员不足10人，且多为借调人员。以开发商为主组织销售的方式，由于供不应求，存在加价倒卖等问题，投机行为频出。买卖双方采取签订“阴阳合同”的方式欺骗监管部门的现象亦不罕见。“政策执行已被严重扭曲，执行结果完全违背政策设计的初衷。”北京市建委一官员指出。
紧缩
2003年成为经济适用房建设的转折点。房地产业快速增长，土地招拍挂制度的全面推开，“重市场、轻保障”的格局逐步显现。
根据中央文件，经济适用房不再是供应主体，保障范围缩向中低收入阶层，多数家庭需要从市场购买或承租“普通商品房”。
北京市政府还规定，要严格控制供应范围和建设标准，突出重点保障对象，以此应对经济适用房面积过大，保障对象模糊的批评。
同时，经营性用地一律以“招拍挂”方式出让的新规，也使政府重新权衡投资经济适用房的价值。对政府而言，通过“招拍挂”出让的商业用地，相比划拨出让的“经济适用房用地”，可以获得更多的土地出让金。与地价上涨相同步，商品房价格一路走高，2006年北京市住宅销售均价已高达每平方米8050元。
市场之外的保障体系，却开始逐年萎缩，全国的经济适用房投资在2004年首次出现负增长。北京市经济适用房投资虽然保持增长势头，但施工面积、竣工面积、销售面积纷纷下降，当年实现销售额90.4亿元，下降0.8%。
2005年，北京市国土资源局新闻发言人、副局长张维曾表示，在北京市计划6500公顷土地供应总量中，经济适用房用地为200公顷，住宅商品房用地1750公顷，商业服务用地550公顷。但从各个区县陆续报送情况看，上报的经济适用房用地面积为80多公顷，仅达原计划三分之一。而上报的住宅商品房用地则达到900多公顷。
2004年、2005年，北京再也没批过一个新的经济适用房项目，其市面上销售的所有经济适用房都是2003年以前批的，且大部分都已售完。2005年新开工的经济适用房主要是回龙观、天通苑、定福家园、三环新城、丰体时代等，全部都是“老项目”后期。
从绝对数量上看，2005年起，北京的保障性用地供地计划连续三年超额完成，但从保障房占商品房用地看，从2005年的11.7%到2006年的8.4%，再到2007年的7.6%，是逐年下降的。
至此，北京的住房市场供应结构确实出现了调整，但非政策设计者预想的方向——一方面，是房价收入比合理的经济适用房供应不足；另一方面，是商品房疯狂投资，量多价高，公寓、别墅、办公楼成为主要的投资增长点，中低价位、中小户型十分罕见。
引人注目的“夹心层”群体，就此显现：买不起经济适用房，又超过廉租房保障范围的“夹心层”；“排不上队、抢不上号”等待购买经济适用房的“夹心层”；超过经济适用房购买条件又没有中低价位普通商品房可买的“夹心层”。
恢复
土地收益和保障房需求之间的两难抉择，令北京市政府将关注点投向替代性的方案。2006年，北京市政府高层调研市民的住房、收入情况，开始研究对不同收入群体进行“分层保障”法。
一个政府较为认可的办法是，建立以廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房有机组合、合理衔接的分层次住房保障体系。
具体而言，对没有购房支付能力的低收入家庭实行廉租政策，并通过逐步扩大廉租住房覆盖面，达到应保尽保；对有一定支付能力的低收入住房困难家庭，实行配售经济适用住房政策；对中等以下收入家庭的自住需求，提供限价商品住房；对“夹心层”家庭及过渡期家庭实行公共租赁。中等以上收入家庭通过市场解决住房问题。
2007年，北京市政府相继出台经济适用房和廉租房的管理办法。限制“地价、房价”，但不免收土地出让金的“两限房”也开始试点。
相应的计划陆续兑现。这一年被称为“保障性住房开工建设最快的一年”，北京市共有52个经济适用房建设项目，总规模约2600多万平方米，累计开工2197万平方米，销售面积约2000万平方米，解决了约19万户家庭的住房问题。全市累计约2.6万户家庭享受了廉租房解困政策，财政累计投入资金约2.9亿元。
进入2008年下半年以来，受经济危机影响，北京房地产市场进入全面下调的深度调整期。经济适用房投资却有大幅增长，2008年经济适用房投资36亿元，增长27%。2009年，为了拉动内需，政府出台诸项救市措施，北京市提出加大保障性住房建设，计划用三年时间基本解决28万户居民住房困难。2009年，包括“经济适用房、限价房、廉租房、公共租赁房”在内的政策性住房投资298.6亿元，比上年增长83.2%，政策性住房施工面积2393.3万平方米。
2010年，北京市政府则决定新建13.4万套各种政策性住房，其中，廉租房4000套，经济适用房、限价房6.2万套，公共租赁房8000套，定向安置房6万套。
新年伊始，政府提出新建保障房占新建住宅50%以上的目标，令北京市保障房的新建比例达到历史高点。业内人士分析，目前加大的供应量也仅仅弥补2004年以来的欠账。但如果能够持续，且不同保障方式组合得当，未来北京市住房供应格局有望良性改观。
(本文来源：网易财经 作者：张艳玲 兰方)
