宝马家庭霸占廉租房 保障房体系亟待封闭运行
https://news.hlgnet.com 2010-05-10
回龙观资讯中心
保障房“堵漏”
尽管措施空前严厉，但运动式“堵漏”无法纠正制度设计缺陷。封闭运行、截断保障房收益来源或为正解
2010年4月27日及5月5日，距离限制“二套房”贷款等政策出台不到三周，住房和城乡建设部（下称住建部）又连发两份文件，分别指向加强经济适用房和廉租房管理。
两份文件分别名为《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》和《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》（以下分别称经适房文件和廉租房文件），其内容再度拉紧了市场的神经。
所谓廉租房，是指由政府提供补贴，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的低租金住房。经济适用房则是由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。两者构成了中国住房保障体系的主体。
4月初，深圳市曝出新闻，在第二次保障性住房初审合格家庭公示名单中，至少299户有家庭成员在政府机构工作，有些家庭甚至多人同为政府机构人员，还有不少住在豪宅；4月中旬，两则揭露中央各部委以远低于市场价在北京进行内部“福利分房”的网帖又引发舆论“炮轰”—这些引发不满情绪的住房，很大一部分为经济适用房。
而面向最低收入群体的廉租房，面积较小，条件也相对简陋，尽管不是经济适用房那样的“香饽饽”，仍然也引来不少人觊觎。2009年6月，上海市“居民经济状况核对系统”开通，仅运行半年，就筛查出4162户不实申报的家庭，申报收入与实际收入差异最大的竟高达每月1.36万元。有的家庭还有宝马、奔驰等高档汽车。
长期以来，由于准入及退出机制设计缺漏，以及管理机制不完善，本是为解决中低收入者住房困难而建设的经济适用房和廉租房，有相当多最终落入收入并不低、住房也不困难的利益群体手中。他们或租或售，以公共资源套取私利。住建部上述两份文件的核心内容，即被认为是针对此而发。
多名中介机构分析人士对本刊记者表示，上述文件的多项措施都十分严厉，必然会对市场造成一定震动。然而，亡羊补牢式的“堵漏”能否从根本上弥补保障房的制度缺陷，从而平息社会的不满，最终仍需经实践检验。
惩戒严厉
保障性住房分配不公，管理缺漏难咎其辞。更主要的矛盾，在于保障房租售价格与市场价之间存在巨大套利空间。故此，以“强制收回”的方式惩戒骗购骗租者，成为两份文件的核心内容。“链家地产”市场研究部分析师张月表示，此次提出的某些惩戒办法“以前从未有过”。
廉租房文件强调，对于廉租房家庭违规再购买其他住房的，应当办理廉租房退出手续；对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，可以收回廉租房。对拒不退回者，市、县住房保障部门可向当地人民法院申请强制执行。这些惩戒措施较之以往更为严厉而具体。
对于经济适用房，亦明确规定以虚假资料骗购经济适用住房者，一经查实立即责令退还；购房者在购得房屋后，如有与其申报收入明显不符的高消费行为时，应主动向住房保障部门作出说明。既不主动说明，亦不配合资产核查、公示，或无合理解释的，视同以虚假资料骗购。在取得完全产权以前，购房者出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，也将收回房屋；被收回住房者，五年之内不再允许申请购买或租赁各类政策性、保障性住房。
对住房的使用情况，两份文件均要求管理部门进行检查。同时，要设立并公布举报电话、信箱、电子邮箱等，采取多种方式接受群众举报、投诉，加强社会监督。
同时，经适房文件还对经适房上市交易作出限制，要求经济适用房上市交易时，必须持住房保障部门的书面意见，表明交易是否合规，政府是否行使优先购买权等，否则中介机构不得代理租售业务，房屋登记机构亦不予办理相应的租赁备案和产权确认手续。
与之相似，廉租房文件亦要求，租房者若需购买商品房，必须办理退出手续。房屋登记机构办理房屋权属登记时，应以此为据。
难在执行
经适房管理新规始发，即在北京天通苑和回龙观两大经适房社区引发强烈反响。
4月29日，两大社区所在的昌平区，千余人扎堆在住建委门口，急于把经济适用房转为商品房。据“链家地产”市场研究部统计数据分析，当前北京市存量经济适用房中，出租率达到20％左右，其中，回龙观、天通苑等典型区域则达到50％左右。
此般震动，仿佛一年前情景再现。2009年7月，北京市住建委表示将对经适房出租情况进行调查。消息一出，天通苑社区内租房小广告数量锐减，甚至有租房者主动退租。
事实上，2007年的《经济适用房管理办法》就已明确，个人购买的经济适用住房，在取得完全产权以前不得出租经营。其后，各地的执行办法也不可谓不严格。北京市于2007年颁行的《北京市经济适用住房管理办法（试行）》明确，将经济适用房擅自转租或转借他人居住的，由区县住房保障管理部门责令购房人退回已购住房，或按同地段商品住房价格补足购房款。
然而，北京市住房保障办公室主任王成国在2010年4月27日表示，到目前为止，还从未出现过政府回购的情况。
“链家地产”市场研究部分析师张月告诉本刊记者，尽管以往相关规定也曾提及经济适用房不允许出租及借用，但整个过程并没有任何具体的审核手续或监管程序。因而，要落实经适房文件中经适房出租收回的规定，十分困难。
张月说：“目前的租赁市场很不规范，大量房屋出租并不备案，主管部门只能靠举报来检查。”
此次关于骗购的惩戒措施，事实上也不新鲜。在2007年的《经济适用房管理办法》中，对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件骗购经济适用房者，就已规定“市、县人民政府经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房”，并“依法和有关规定追究责任”。
国务院发展研究中心社会发展研究部副部长林家彬表示，关于骗购的惩戒措施，能在一定程度上起到震慑作用，但能否执行，“看地方政府的决心”。
中国社会科学院一位专家则表示，在整个社会缺乏健全的征信体制的情况下，相关举措很难落实。“熟人社会，帮忙开一个证明，能否就证明了真实的资产情况？光靠自觉性，主动说明情况，是靠不住的。”
未解经适房产权困境
经济适用房之所以比普通商品房价廉，在于其价格构成中，政府让渡土地出让金以及部分税收。为此，现有规定只允许经济适用房的购房者享有有限产权。但五年限制期满后，购房者只要补缴部分土地收益的价款，便能占有经济适用房上市的溢价。
“配售经济适用房，相当于给低收入者庞大的资产收益。”阳光100集团常务副总裁范小冲评价。市场房价和经济适用房价格之间的差距，不断催生出投机需求。林家彬表示，由于利润空间过大，“有办法的人总会想方设法来抢夺这份资源”。
张月指出，出具书面意见才能上市的规定，尚属首次，这将有助于规范经适房交易程序。但如何压缩经适房交易中的不合理利润，避免公共资源被少数人吞噬，取决于交易利润的分配。
当前不同城市确定的经济适用房收益缴纳标准相去甚远。如北京2008年5月以前的经济适用住房上市，只需按成交价格的10％补交综合地价款；2008年5月以后的经济适用房上市，溢价的70％都需交公。在杭州，这一比例为55％；广州则为80％。
北京市住建委一官员告诉本刊记者，大幅提高溢价上涨比例，基本可以堵住再上市交易的漏洞。但在张月看来，由于市场房价上涨过快，经适房交易的利润空间，依然相当可观。
为破解这一难题，江苏淮安等地自发尝试了让购房者和政府共有产权的试验。申请“共有产权房”者需按比例和政府共享房屋产权，未来如果需要转让，则应按产权比例和政府分享溢价。
据了解，目前已修改了四稿的《住房保障法》草案，对共有产权有初步设计。此次经适房文件亦提出，各地要结合实际情况完善经济适用住房上市交易分配机制，健全上市交易管理办法。“要按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得价款的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中，政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠额之和。”
然而，在一些学者看来，共有产权操作虽复杂，也只不过是有限改良。只要经适房可以上市，其供应就是一条不可持续之路。
范小冲解释说，经适房一旦买下，就是购房者的个人资产，且附加了资产增值这一动力，“新的需求源源不断，多少土地都不够，保障的需求永远无法满足。”在专家看来，要实现住房保障的可持续发展，需要对经济适用房进行封闭式的运营，即在交易过程中以政府回购为主，使其保障性质更加突出。
2010年5月6日，深圳出台一份文件，其中首创了保障房回购政策。保障房上市被叫停，购房者若再行购置商品房或将保障性住房擅自转让的，均由政府直接回购，再重新分配给其他符合条件的家庭或个人。
一位参与《住房保障法》立法工作的学者，亦提出政府回购存在操作难题：“如果都由政府来回购，需要巨大的管理成本来经营这么庞大的资产。”不过，在政府回购资金不足的情况下，由经济适用房持有者直接向新申请者转让，也不失为一个降低交易成本的解决办法。
经济适用房制度，已在争议中前行了16年。如何从产权角度建立一套更为科学的保障制度，显然不是上述文件所能解决的问题。
