民企建保障房亟待“风险分担”
https://news.hlgnet.com 2010-05-19
回龙观资讯中心
在经历了“启动-高速发展-备受质疑-一房难求”长达12年的历程后,保障房建设终于迎来了“多元化”。新“非公36条”明确,鼓励民间资本参与政策性住房建设,规范设置投资准入门槛,对各类投资主体同等对待。但在大多数民企眼中,亏损顾虑是当前阻碍民资进入保障房建设领域的关键因素,政府建立更合理的利益激励和风险分担机制至关重要。
一系列房地产调控政策的出台,在遏制商品房价过快上涨的同时,也给保障房建设带来利好,新“非公36条”更是为民资进入保障房建设领域带来前所未有的机遇。
尝尽了商品房市场“提心吊胆”的滋味后,向来对政策敏感的民营房企嗅到了新的利润空间。
“建设保障房的吸引力在于开发商对市场风险的考虑。”在北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋看来,目前国家对房地产的调控越发收紧,商品房开发风险加大,参与保障房建设不但没有市场风险,还能实现资金的快速回笼。
对于杨少锋的观点,一些民企并不否认。“万科(000002,股吧)北京今年的重点是参与北京保障房建设。”万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆在接受记者采访时透露,万科已经向北京相关部门明确表态,愿意积极参与保障房建设。
事实上,北京保障房建设已经有了民企的身影,在此前北京第三批限价地的公开招标中,富力地产以6.5亿元的价格成功中标常营乡B2组团地块,成为中标的三家上市企业中惟一一家民营房地产企业。这一后来被命名为“富力阳光美居”的项目,便是由廉租房等保障房组成。
“赔了钱怎么办？” 民企建保障房又爱又怕
空间有了,政府的明确支持也有了,民资进入保障房建设的顾虑却没有打消。“主要还是怕亏损。”说起保障房建设,一知名民营房企董事长是又爱又怕。在他的调研中,各地的保障房建设并非一帆风顺,均出现过大规模的亏损现象,这也是他所在企业迟迟未进入该领域的主要原因。“像北京几个大的经适房社区,回龙观、翠城、朝阳新城都有亏损。”
对此,北京市住建委相关负责人并不否认。“回龙观、翠城、朝阳新城等经适房项目均出现过亏损,主要原因是建设周期较长。”据这位负责人介绍,上述项目建设超过了10年,房屋销售价格却没有改变。“10年前周边商品房卖4000元/平方米,回龙观的经适房卖2600元/平方米,10年后经适房售价还是2600元/平方米。”此外,这些开发商当时以划拨方式取得土地,需要自己拆迁补助,“做一级开发耽误了不少时间,也增加了成本”。
“参加这些项目的都是国企,如果是我们,赔了钱怎么办？”上述民企董事长坦言。
无独有偶,在青岛,一家知名民企自2002年便在当地参与建设保障房,当时还有赢利。随后连做数个保障房项目,总面积约50万平方米,不料建设过程中,钢材价格猛涨致成本剧增。最终,以限定价格销售的该项目总亏损达5000多万元。
“政府的归政府”、“企业的归企业”应建风险分担机制
尽管部分民企曾在保障房建设方面“吃亏”,但在大多数民企眼中,以售为主的保障房依然是“香饽饽”,这一点可以从一年来北京保障房的土地出让中看出。
以去年出让的大兴康庄限价房地块为例,该地块曾引发激烈争夺,最终胜出者是首开集团旗下的首开仁信置业有限公司。“做限价房虽然利润低,但更安全。”在首开仁信副总经理李捷看来,尽管保障房建设利润比较微薄,但政府的优惠政策直接体现在土地价格上,在“闹市”中进行开发、获取稳定收益,不啻为一种避险的选择。
“特别是一些拿不起高价地块的中小企业,总不能不开工。”在杨少锋看来,保障房的利润主要取决于开发商的管控能力。“如果成本控制较为合理,建设保障房的利润率有望达到20%。”
而在大多民营开发商眼中,政府应承担保障房建设的首要责任,“政府的归政府”、“企业的归企业”。政府应建立更合理的利益激励和风险分担机制,减少企业在融资、建设、销售过程中的不确定因素。同时,在保障房的规划设计、建筑标准、销售价格等设定统一标准的前提下,应让保障房开发市场向国企、民企平等开放,形成良性竞争局面。
来源：北京商报
