北京谁在买经济适用房
https://news.hlgnet.com 2001-10-03
回龙观资讯中心
(北京日报2000年3月24日)京城楼市中，卖得最火的要属经济适用房。据统计，截止到去年年底，北京市经济适用房预售100万平方米，实际销售55万平方米。而今年，新春伊始，截止到2月底，北京市经济适用房的预售已近3000套。然而，随着经济适用房建设、销售的进展，一方面有的项目供不应求，一方面许多人又说买不起，要求给经济适用房实行“准入”制度、给经济适用房“画圈”的呼声也越来越高。
到底谁在买经济适用房？
按照中央和北京市政府的规定，经济适用房是以约占70％的中低收入家庭为销售对象的微利商品房。实际上，北京迄今为止29个经济适用房项目的销售是对所有北京市居民开放的，并未对购房人进行收入审核。
因此买经济适用房的未必就是中低收入阶层。从本报最近对回龙观文化居住区和天通苑的一项调查中可以略见一斑。
回龙观文化居住区：一期6667套住房，目前正式销售出5600套左右，1居、3居、4居、跃层都已销售完毕，剩下的都是建筑面积在80到100平方米之间的两居；最好卖的户型是120平方米左右的三室两厅，总价格要在31万元以上；从学历看，85％的购房人是大学以上学历；从付款方式看，一次性付款的购房占30％，分期付款的占20％，银行按揭的占50％，80％贷款购房客户月还款额在1000到3000元。
天通苑：一期首批已建成的1400套现房和在建中的一期第二批，目前都已销售完毕，二期3000余套住房已预售过半。最受欢迎的户型是130平方米的三室两厅；从买房人的构成看，文教系统占40％，外企员工、公务员和私企老板占30％，一般工薪阶层占30％；从付款方式看，一次性付款的购房人占20％，分期付款的占20％，银行按揭的占60％，90％贷款购房客户月还款额在1000元到3000元。
从上面的调查结果不难看出，目前经济适用房的购买对象，家庭月收入在2000元到上万元的家庭居多，其中不乏有较高收入阶层的个体私营业主、外企职员、演艺界人士、高科技界人士等。这部分人中，有些人并非是单纯为居住，也并非是第一次置业，而是看中了这些经济适用房的升值潜力，将购买经济适用房作为一种投资行为，等待时机高价出手。天通苑一位业主说：“地铁5号线、城市铁路要在此设站，如果奥运会再选址在亚运村北，那天通苑的房子就更值钱了。”
经济适用房该不该画圈
一种意见认为，为体现经济适用房的政策初衷，要给它画个圈，让真正的中低收入阶层来买。这个圈该不该画，记者就此问题采访开发商、购房人、业内人士等，回答各不相同。
京城东边一著名楼盘的开发商认为：“经济适用房属于福利住房政策向最终实现住房市场化过渡时期特有的住房产品，是享受了各种优惠政策的。如果经济适用房各种人都能购买、而设计面积、标准等也不加限制，甚至出现了跃层经济适用房，这就违背了政府确定的经济适用房是用来解决中低收入家庭住房问题这一政策初衷”。原北京万科公司老总林少洲认为，商品房买卖是“劫富济贫”，高收入家庭买商品房要交土地出让金与多种税费，增加了政府财政收入，用这部分资金可以搞旧城改造，或建安居工程，起到了调节社会生活差距的作用。但现在让一部分高收入的人不加限制地购买经济适用房，享受了他们不该享受的福利，占了社会的便宜，属于“劫贫济富”，与经济适用房的初衷相违背。尤其是投资者将政府的优惠转化为个人投资的超额利润，更属于新的不公平。
北京大学经济学院房地产研究所教授张秋舫认为：“从目前北京的购买情况看，100到130平方米的经济适用房户型热销，本身就说明购买对象不对，对中低收入的界定、经济适用房的建造标准进行规范已迫在眉睫”。
而经济适用房的开发商却不这样认为，天通苑的销售经理高金义认为：“时代在进步，经济在发展，80年代一个月挣800元绝对是大款，现在月收入800算是低收入，因此现在的‘中低收入阶层’如果还用以前的标准——家庭年收入上限到6万元衡量，就不准确；如果中低收入的住房标准还像以前那样用50平方米的两居去衡量，那盖出的经济适用房不用过两年就成建筑垃圾，就落后了，我们盖5至10年都不会落后的经济适用房是适应时代和市场的要求。同样，应该租住廉租屋的最低收入家庭的上限也该提高，目前一些买不起经济适用房的人实际上本来就应该是租住廉租屋的人。”
由此看来，给经济适用房划圈，无论是建造标准，还是购买对象等，都已经是需要迫切解决的问题。
这个圈怎么画
怎样给经济适用房画圈，才能起到真正解决中低收入阶层住房问题的目标？专家认为需要解决的主要有两个问题：一是中低收入家庭的界定；二是包括面积在内的建造标准。
中低收入家庭应怎样划分？1998年北京市城镇职工平均工资是12285元，除中央单位外的地方职工平均工资是11441元；分行业看，平均工资低于全市水平的行业职工占全市职工总数的一半以上，因此，有关部门认为：按双职工家庭算，北京市中等收入家庭年收入中位线大致应该确定为23000元；按每年平均增长10％计算，5年内也只到40000元。而有关部门一位负责人认为：一方面，70％的中低收入阶层是一个模糊、宽泛的概念，其中的收入差距也存在不同层次，甚至差距很大。以一种经济适用房的价格标准将中低收入者全部概括为某一类消费者，并不符合实际情况。另一方面，目前，因储蓄实名制、财产公布制等可以准确反映某个真实收入的制度没有完善，因此光凭工资条不好界定他的收入。在中低收入的界定上，如何公平地“掐头去尾”就成了实际操作上的难题。因此，根据不同的消费能力，设计不同户型的经济适用房才比较符合市场规律。有一点需明确的是，在中低收入低线下的人不必为买不起经济适用房而担忧，可以申请租住政府提供的廉租屋。有关廉租屋的申请、管理办法等，目前尚在研究制定中，4月后有望出台。
另有消息透露，目前建设部也正在研究有关中低收入、经济适用房建造标准等方面的规定，有望上半年出台。
