经济适用房不应建成过渡产品
https://news.hlgnet.com 2001-10-03
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《北京市有关购买经济适用住房的暂行规定》出台后，引起很大反响。有关负
责人称，是为了让真正属中低收入的家庭切实享受到经济适用住房的政策优惠，该
项政策的配套实施细则也将不久出台。针对该消息引起的社会各界不同反响，本报
记者近日对北京市目前最大的经济适用房项目回龙观文化居住区的开发商———北
京天鸿集团董事长李发增进行了采访。李总结合天鸿集团开发回龙观文化居住区的
体会，谈了他对新政策以及经济适用房有关问题的看法。
■“暂行规定”是一个限购政策
记者：最近《北京市有关购买经济适用住房的暂行规定》出台，您对这一规定
如何评价？
李发增：在回答这个具体问题之前，我想就经济适用房出台后，对住房市场起
到的作用及政府在推动住房市场中应如何发挥作用谈一点看法。
经济适用房出台后从总体效应上看，首先应该肯定，它使过去靠集团购买力支
撑的房地产市场发生了根本性变化，个人购房迅速成长为北京市房地产市场的主流；
其次，经济适用住房的热销，抑制了北京偏高的房价。可以说北京各类房地产开发
商因它而开始注重对住宅价格的控制，同时在提高住宅品质方面加大投入，开始主
动适应市场。以上两点可以说经济适用房的作用功不可没。
如何利用政策调控推动经济适用房健康发展，这是问题的关键。经济适用房是
一个新生事物，其运作需要一个积累经验和不断完善的过程。从目前看，无论是政
策方面还是供与需方面都存在需要不断改进、不断完善的地方，我认为，在进行政
策调控时，只有本着“加快经济发展、坚持市场取向、一切着眼未来、保护供需利
益”的原则，才能确保经济适用房的健康发展。
简单地说，《暂行规定》是一个限购政策，限制购买对象、限制购买面积。我
想其目的是想限制有钱人，让真正属于中低收入的家庭来享受经济适用房优惠政策，
力求把购买经济适用住房的机会留给中低收入家庭。但经济适用房是在新旧体制交
替中推出的，其政策越往后越应向遵循市场规律靠拢。而《暂行规定》却带有较多
“政府控制性的经济”色彩。
记者：《暂行规定》对经济适用房的购买者在家庭收入及购房面积方面进行限
制，您觉得实际操作起来如何？
李发增：《暂行规定》对经济适用房的购买者在家庭收入及购房面积方面做限
制，实际上很难具体操作。
首先，用不变的政策条文去框定变幻无常的市场是不合理、不科学的。目前居
民的职业、收入等情况时常变化，今年你家的收入是6万，明天可能是百万，也可能
因换单位或所在企业效益下滑使其收入降到3万或更低。
其次，文件在核定家庭收入及购买面积时，其政策条文也不合理。根据《暂行
规定》，家庭收入只把夫妇俩人的收入核定在内，但从回龙观文化居住区一期的购
买情况看，大多数购房者是集合了全家的财力来购房的。父辈的夫妇俩与儿子辈的
夫妇俩想共同买一套大面积的住房以享天伦之乐，按此规定就不可行，只能买两套
房分开居住。
另外，计算家庭购房面积时，直接与职工购房补贴挂钩，并作为重要依据进行
核算也是不妥的。因为职工购房补贴的多少与职工行政级别密切相关。按理来说，
级别高的人已经享受了较大的住房补贴，可按照目前这个文件，他们在购房时又一
次享受了购房面积上的优惠，而级别低的人只好购买面积相对较小的房子。我认为，
购房面积应该放开，购房人买多大面积，贷多少款，自己心里会有数。如果限制购
房人的购买面积，实际上也是对他们的发展前景、预期收入的一种否定。
再者，《暂行规定》在确定购房者家庭收入时，要求购房者必须“如实填写核
定表”，然后“由所在单位核准（没有单位的由所在街道核准）”，然后再送交市
开发办“审核通过”这一繁杂的过程。大家都知道，收入透明化是一个社会问题，
是很难让政府一两个部门去清楚地调查出购房者的家庭年收入的。如果购房者出具
了一个年收入6万元的证明，说他的家庭收入就是6万元钱，要判断起来是非常困难
的。文件规定“对开具虚假证明的单位，追究当事人的行政责任，触犯法律的，依
法追究法律责任”。这在目前的社会条件下，让一个单位核准申请人的家庭年收入
是否有这个能力甚至是否有这个权利？
记者：可对经济适用住房的购买不做限制也不行，经济适用住房让什么人买走
了，这是目前大家关心的问题。天鸿集团开发的回龙观文化居住区一期近7000套经
济适用住宅现已全部售完，这些业主构成实际情况如何？
李发增：回龙观文化居住区一期住宅在销售过程中确实出现火爆场面，还创造
了市场销售的纪录。我们的销售人员做过的客户调查显示，在回龙观的购房者当中，
企业职工、职员，机关、事业单位干部，专业技术管理人员和离退休人员之和占到
90％，购买两居、三居住宅的占到85％；年龄在20岁以上到40岁以下的客户群占到
68％，三居室住宅普遍受到了欢迎。当然这仅是我们依据客户登记的结果而做的统
计，我想它多少能反映出回龙观文化居住区的经济适用房适应了市场最广大客户群
的需求，而也决不能说回龙观的房子都被高收入者买走了。
■解决中低收入家庭居住问题，不仅要新建经济适用住房，更要在住房二三级
市场中去寻求出路
记者：建设经济适用住房的初衷就是为了解决中低收入家庭的住房问题，但现
在有不少人提出，应站在启动整个房地产大市场的角度来重新定位经济适用住房，
您对这个问题是如何看的？
李发增：通过回龙观开发的实践，我们体会到：经济适用住房的真正意义应该
在于促进个人住房消费，扩大住房市场需求，完善住房市场体系，解决中低收入家
庭居住问题应是其中的一个内容，而不是全部。
经济适用住房是政策支持下的一种商品房。政策也是一种投资，从实际效果看，
政策性投资不仅有效抑制了过高的房价，而且也使带有政策性投资的商品房———
经济适用房在市场上受到广泛的欢迎，是完全适应市场需求的。可以说，经济适用
住房的热销不仅提升了住房消费，而且拉动了本市经济的发展。从这个意义上看，
经济适用住房所起到的作用是多方面的。如果只归结到解决中低收入家庭住房问题
这一件事上，就弱化了政府推出经济适用房的意义。
记者：那么您认为，中低收入家庭的居住问题应通过哪些有效途径来解决？
李发增：从70年代到80年代的二十多年中，北京总共建了将近1亿平方米的公有
住宅。今天，无论是从使用功能上看还是从环境标准上看，这1亿平方米的住宅已经
不能满足住户的需求，如前三门及二环周边的板式楼，不少居室在6平方米左右，显
然已经非常不符合现代人们追求高品质生活的需求。但即便是这样的楼房与解放初
期盖的低洼、简陋的至今已经成为危房的平房相比，也要强许多。我想对这样的房
子，应该通过政策调控、依靠市场手段，把它们转化到中低收入及无房户家庭手中，
以此解决他们的住房问题。这应该不失为一种途径或出路，而不要让新建的住宅再
成为环境不好、水平不高、标准过低的住宅了。
另外，我们在解决中低收入家庭居住问题上，我感到有一种倾向，就是老想在
新建房方面解决问题，而没有把更大的注意力放在通过住房二三级市场中寻求出路。
这可能也是二三级市场启动不力的一个主要原因吧。
■经济适用住房是21世纪的住宅，就应该有21世纪的建设标准。无论是面积、
使用功能，还是环境、配套等，统统都应该是21世纪的水平
记者：您认为解决中低收入家庭的居住问题在于活跃二三级市场，是不是经济
适用住房的开发已经没有必要？
李发增：经济适用住房面世后，像回龙观文化居住区等项目都出现了抢购热，
这可以看出，作为住房供应体系中的一个品种，市场非常需要经济适用住房这一品
种的住房，原因在于：目前的住宅市场房价太高，而经济适用住房因为政策的支持，
房价降下来了，中低价位的经济适用住房使许多人圆了购房梦。而这同时也能推动
本市经济的发展，从这点看，经济适用住房出现了销售热潮，是可喜可贺的事。
从目前的现状看，在未来几年时间内，这个住房品种应该有。以往，许多商品
房的开发商担心经济适用住房将挤压或冲击商品房市场，但从目前实际发生的市场
实效看，不同价位的房产市场均走势良好，说明它们之间不是冲击的关系，而是反
映出了市场确实存在着不同区位、不同品种、不同价位的空间。
当然，经济适用房每年的开发量还是要适当，这就要依据市场的需求来确定了。
记者：新规定中除了对购买对象做了限制外，对购买经济适用住房的面积也做
了规定，这是否也意味着：像回龙观文化居住区这些经济适用住房项目，今后开发
的户型要做调整？
李发增：房屋是百年产品。只要是新建的都应该对历史负责，对有限而宝贵的
土地资源负责。《暂行规定》提出的有关限制条文，实际上是提出了经济适用住房
应该建什么样的标准问题。
首先，经济适用住房是21世纪的住宅，就应该有21世纪的标准，无论是面积、
使用功能，还是环境、配套等，统统都应该是21世纪的水平，21世纪的住宅将要发
展成什么样的水平，今天建的经济适用住房就应该是什么样的水平。商品房是人们
喜欢什么就盖什么样，经济适用住房也应如此。
第二，从对有限的土地资源高度负责的角度来看，新建的经济适用住房项目也
应当是照着21世纪住宅水平建，再也不能建成面积小、使用功能不全的住宅。前三
门那么好的地段，建那么低品位的房子，到今天，拆也不是，留也不是，这样的遗
憾不要再发生了。
进入21世纪，今天的中低收入家庭生活水平也会提高。如果将这部分人购买的
经济适用住房还建成使用面积小、没有停车位的低标准的住房，将来很可能又留下
一批“前三门”那样的住宅，我们还有多少土地资源可以利用？
天鸿集团要把经济适用住房建成高标准、现代感的房子的想法不会改变，即使
是赔钱，也要这样做。因此，回龙观文化居住区的二期将在一期的基础上更加完善，
一期没有达到的一户一个停车位的标准，二期将实现，这是对21世纪负责，也是对
土地资源负责。
第三，从对社会资源的合理使用看，现在最应研究的是：如何让已建的老式住
宅楼在市场上流动起来，而不是对新建住房采取标准限定。政府的责任是活跃市场，
充分启动老式住宅这样的社会资源并通过市场调节，流动到中低收入家庭手中。如
果再降低经济适用住房的建设标准，我怕会出现新的遗憾。
■要保证政策支持的有效到位，最好的办法是在经济适用住房的二次流通中做
出限制性规定
记者：您的建议是不应该在经济适用住房的开发建设和销售上做限制，但经济
适用住房有政策的支持，如果购房人每套面积都放开的话，如何解决政府支持的有
效到位，既有效排除高收入者进入，又确保是中低收入家庭买到经济适用房？
李发增：这个问题是解决如何确保真正属中低收入家庭购买经济适用房的重要
问题。经济适用住房价位比商品房相对低，其根本原因就是有政策支持，政府在土
地出让金和20多项税费上进行了减免。之所以发生非中低收入者进到这个市场，主
要是他们看中了今后的增值，他们想通过购置房产，实施投资目的，以图将来获取
更大利益。政府就应该针对他们的意图制定措施，使他们感到想在这方面获取收益
是有风险的。可现在的政策是经济适用房进入二级市场交易时，只需交购房价的3％
就行，这自然会造成一些富人也购买经济适用房的局面。
我认为，要有效避免这类现象发生，确保政策支持有效到位，最好的办法就是
在经济适用住房的二次流通中做出限制性规定，而不是在它开发销售的开始进行限
制。
我想，商品房和经济适用住房根本区别，仅在于交纳出让金等税费时间上的差
别。商品房是初次购房时向政府交足该交的出让金、税费等，而经济适用住房则应
是进入二级市场出售时交纳政府应该收取的出让金及税费。只有这样，才能使有政
府优惠政策支持的经济适用住房在开发销售时能降下价来，中低收入者能买得起，
而一旦将来这部分人生活水平提高了，想卖掉经济适用住房买更好的商品房时，政
府也不会吃亏。
另外，我还想就开发商承担政府经济适用房任务方面说几句，我认为应按市场
原则，让所有具有开发资质的企业都有开发经济适用房的权利，到底由谁开发，也
通过市场竞争来决定。这对经济适用房的发展，我想是有好处的。经济适用房项目
一般都是有规模的项目，即便是微利，但由于有规模，也可创可观效益，政府不用
担心没人来做，天鸿就是基于这点，积极去建设经济适用房的。
最后，我想说的是，现在《暂行规定》已经出台，虽然细则还没有出台，但作
为承担建设经济适用房之一的开发商，积极配合政府不断探索经济适用房的健康发
展，协助政府做好解决中低收入家庭住房问题，我们会竭尽全力的。
■文／本报记者 余美英 ■摄影／陈澍??
（文中观点为被访者个人意见）
