楼市谁与争锋 超小VS超大户型
https://news.hlgnet.com 2002-11-25
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楼市谁与争锋 超小VS超大户型
时尚风潮中的逆向思维
面对超小户型风潮，位于丽都商圈的宏源国际大厦最新推出的超大户型则有些逆向思维的味道。在前两年大户型流行的潮流中，宏源公寓推出的户型，四居室也不过120多平方米，可算够迷你的了，可他们这种在当时相对迷你的户型据说出租率都相当高，而且投资回报不错，甚至高于周边的著名外销公寓，再加上7000多元的均价，全套精装修现房，品质不错的外销公寓这些头衔，宏源的房子虽然没做什么轰轰烈烈的炒作，可卖得一直不错。
现在，终于轮到小户型时尚了，宏源却推出了最小户型400平方米、主打户型800平米、1600平方米的超大户型，不仅在丽都商圈少见，在北京也算够另类了。拜读了SOLO充满另类的煽情宣言，我们再看看宏源的宣传亮点：“专为外资财团总裁设计的行宫，概念的居停场所；拥有一梯一户，私家电梯间的豪华；超大平层、超大开间、超大环幕玻璃，京城独有的大户型写字楼，真商住；拥有私密更衣室的总裁办公室，拥有茶水间的商务区，拥有额外小库房的公司；24小时商务，拥有与美国总裁同步流行的办公室；突出的是商务和豪华。”那宏源到底有什么值得称道的卖点呢？
豪华在房地产是实力的“堆砌”
说起实力，宏源房地产公司只卖现房，不太张扬的架势在广告满天飞，炒作近于白热化的北京房地产界，简直就是“有点傻”。宏源新加坡开发商据说在全世界的产业都很可观，他们的设计很传统，小区仅有一期的两栋外销公寓，和一个含健身房、乒乓球、台球、游泳、桑拿、网球的小型会所，而且全部是现房；二期也只有一栋豪华写字楼，与他们几年前整个小区的规划沙盘一模一样。现在宏源国际大厦已经接近封顶，却始终没有正式开盘，更没有轰轰烈烈的广告攻势，完全是一副皇帝女儿不愁嫁的悠然自得。
再看看他们引以为荣的实力体现吧：除了超大规模的自由组合DIY空间分割外，还有旨在不让业主麻烦二次返工的超豪华精装修和分户式中央空调等一系列高档硬件。虽然是超大户型，可宏源国际大厦超高使用率也颇为可观，省去了走廊和大电梯间，电梯直接入户外加赠送的10多平方米独立储藏间，让业主得到了水分蒸发的面积实惠；户式中央空调，自家的中央空调何时开关尽在掌握，既节省了写字楼12小时空调的费用，又使24小时商务办公成为可能；国际著名物业公司管理，最高品质的外销写字楼，却可享用每平方米8000元的普通公寓价格，无论出租还是商住都很划算；再加上丽都商圈外企云集，外销公寓林立的国际商住氛围，以及电子城商圈对公司高新技术企业特殊的减免政策，让宏源的实力和豪华有了环境根基。
超大户型大得有何道理？
对于超大户型的“大”的道理，记者采访了宏源房地产公司的严经理，他说：“宏源由小到大的户型开发，自有道理。7000多元价位在京城要算最便宜的外销公寓了，所以小有小的优势，业主出租比较方便，毕竟买外销公寓的人不是为了给自己纯居住的，投资要有回报，所以业主关注的关键不是房子有排场，而是投资回报如何。宏源公寓的房子虽然小，却卖得好、租得好。现在宏源大厦户型变大了，也是为业主考虑，一般租用外销写字楼的都是一些比较有实力的大、中型公司，特别是外企居多，昂贵的租金和物业费不仅增加了公司投入，非24小时办公条件也无法满足他们的需要。现在外企对中国市场非常看重，既然确定要长期投资，如果交一定的首付款，往往房子的月供比现在租金少得多，既节省了办公费用，又提升了自身形象，最主要的是超大户型设计的理念源于与国外同步的豪华商务，总裁的办公室有私人更衣间，公司有独立的小库房和茶水间，独有豪华式专用电梯。五星级饭店的设施，超五星的商务设计，让我们坐享与国外同步的豪华办公。”
细数京城经典大户型
除了超大户型，别墅一族就是大户型的绝对主角了。让我们看看这些或近或远的别墅到底大在哪里？
经典之一：塞纳维拉的国际化“董事生活”
提起塞纳维拉给人们印象最深的就是四个貌似董事的外国老头，这个以董事官邸为宣传定位的水景别墅区位于立水桥北，天通苑南侧，占地120亩，社区容积率为1，整个社区采用自由式的布局方式，总户数只有253户。所有的建筑单体全部为2-3层的现代电梯别墅豪宅，楼体南向采用大面积落地玻璃幕墙，最大的特点是面宽大于进深?全部框架结构，让人随心所欲设计利用，楼与楼之间全部用人造循环水景相隔。
一期工程的42套房子及会所马上就要封顶，整个小区给人的第一印象就是“这不像是北京的房子”，从外墙颜色到内部品质(热水与采暖均采用分户壁挂炉、分户式中央空调)，均有一种漫不经心的国际化味道。
但这里的售价也不低，每平方米在8000元以上，均价每套136万-332万元，虽然宣传中是水景别墅，董事官邸，但在北京人的心目中，非独栋的房子谈不上别墅，影响了人们对“董事生活”的向往。但总的来说这里很国际化，塞纳维拉的品质和环境要素都很不错，关键看你需要什么样儿的大户型。
经典之二：紫玉山庄在“市内”的别墅
紫玉山庄要算老项目了，它最让人心动的就两点：一是环境、二是位置。从环境来说这里因为有绿化带和森林公园环抱，绿化率极高，满眼绿色和成熟的绿化环境非常难得。加上超大人工湖和白天鹅、鸳鸯、孔雀等点缀其间，整个园林的感觉更加亲近自然和人性化。
紫玉山庄就在亚运村北侧，对于别墅来说绝对够近。避免了别墅离市区远，交通不便，只能周末度假的缺点。既可以享受郊区环境和超大空间的生活，又可以避免超远的车程和不够便利的社区大环境。
这里的别墅户型虽然时间已经有年头儿了，可到今天看在别墅户型中，还是不错的，经常被“翻版”。9种不同户型都比较大气，五期合共400多栋欧陆风格花园别墅，面积由170平方米至500平方米不等。每户均配有独立室内车库，独立别墅更设有私家花园。
经典之三：碧水庄园别墅中的“别墅”
碧水庄园紧靠八达岭高速公路十号出口，沙河附近，算起来离市区并不远。30米的绿化带，加上超大人工湖景，环境不错。这里的别墅非常豪华，很多别墅内有室内私人泳池，环湖的别墅甚至拥有私人码头，可以停放自家的小型游船，有些私家花园达上千平方米。整个小区设施豪华齐全，不亚于郊区高档的度假村。整个小区一期有8款238栋独立式花园别墅，户型从220平方米—430平方米。二期规划北美风格10款105栋高级花园别墅，人工湖面50亩以上。
B-1型别墅建筑面积228平方米，加花园总面积为786平方米，价格225万元，每平方米价格在9877元，自1994年开盘以来300多套已经卖出85%。
超大户型适合你吗
综观北京的超大户型，平层少，别墅多，市区少，郊区多。到底什么人适合这种豪华大户型呢？具体来看，市区的超大户型主要平层居多，比较典型的是写字楼式的大厦，购买者主要是中型公司商住，在购买时要特别注意房子周边环境和整体商业氛围，特别是房子的商住品质比如网络情况、商务配套情况、物业收费标准等。交通问题也很重要，要考虑员工上下班的交通情况和底商的档次和定位，对于户型，最好是框架式结构，可以自由分割空间，便于整体设计。如果这不是自己的最终目标，还要考虑公司发展后，此房作为写字楼出租的空间和回报。
如果购买大户型仅仅为了自己住，就需要具体情况具体分析了。市内已经有不错住房的，如果考虑到老人、孩子和周末度假，可以考虑像碧水庄园这样带大花园和环境好的近郊别墅；如果自己在市内没有特别满意的住房，想住品质高的大房子，又希望离市区近，就可以选择紫玉山庄这样在“市区”内的别墅。需要提醒您的是一般别墅的贷款额度和年限比普通住宅要受限制，加上别墅出售和出租的可能性比普通住宅小得多，投资时必须考虑长远。由于房子面积大，物业等其他费用也很高，加上私家花园的维护、取暖等费用，经常让业主有种“卖得起住不起”的感慨。所以购买超大户型，您需要周密考虑，是否确实有此购买需要？除了首付款，其他每月和每年的支出与房子的利用率相比，是否值得购买？
超小户型、超大户型关键在于“你自己”
无论是10多平方米的超小户型，还是上千平方米的超大户型，谁是2002年年底的最后热门并不重要，重要的是您能根据自己的实际情况选择到最适合自己的房子。买房子不是选衣服，只要自己喜欢、时髦就行了，时尚和热门的房子如果不适合自己，就没扔件衣服那么简单潇洒了。所以房子不讲时尚，关键在于你自己，选择适合自己的，就是选择了最好的。（晓林 许慧颖 王萌）
