来源：京华时报
楼市新政“国八条”昨天在京落地，并细化为15条，强化限购、保障房建设、税收金融监管措施。
新政中最受关注的就是限购令，今起京籍居民家庭，有1套住房的限购1套；有两套及以上的，暂停在京向其售房。持有本市有效暂住证的外地人，如果无房但能提供连续5年（含）以上在京缴社保或个税证明，将限购1套，否则暂停在京向其售房。
中国房地产研究会副会长顾云昌认为，这是目前国内最严格的限购措施，在北京供不应求的楼市格局中，能平衡供需。
进一步贯彻落实国家和本市房地产市场调控政策，切实将房价控制在合理水平。
建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住房体系。
大力发展公共租赁住房，扩大公共租赁住房供应规模。
严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。
实行差别化土地增值税预征率。
加强对土地增值税清算情况的监督和检查。
对贷款购买二套房家庭，执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。
增加住房用地有效供应。商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量。
加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。
继续巩固限购政策成果。
加强对购房人资格的审核，确保限购政策落实到位。
各区县政府要按照本通知要求，认真落实房地产市场调控各项政策措施。
相关部门要密切配合，健全机制，确保各项政策措施落实到位。
进一步加强对各区县政府、市有关部门住房保障和稳定房价工作的监督、检查和考核。对没有完成住房保障工作目标任务，房地产市场调控政策落实不到位，工作不得力的，进行约谈和问责。
新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导。引导居民理性消费，对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
有两套以上京籍家庭禁购可卖一买一
已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同），限购1套住房（新建商品住房和二手住房）；已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
解读
北京市房协副秘书长陈志明确表示，京版“国八条”政策出台后，去年执行的京版“国十条”将自动终止。也就是说，去年4月北京出台的一个家庭新限购一套房政策结束。从今天起，在京购房将按新政策执行。
新调控政策针对京籍人群和非京籍人群制定了不同限购政策。针对京籍购房人，新政明确提出，已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。这相比此前的新购一套政策更为严格，从限购变为禁购。也就是说，京籍家庭只能拥有两套住房。但如果想改善的话，可以出售一套，再购买一套。陈志说，和此前的限购政策一样，禁购政策也是以家庭为单位。一个家庭只能拥有两套住宅。家中孩子年满18周岁后，可以单独立户后购房。
无房外地人限购一套住宅连缴5年税
持本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，对无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在京缴纳社保或个税缴纳证明的非京籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。
解读
“细则很明确，非京籍家庭只能限购一套住宅。”陈志说，也就是说，购买一套后禁止再购住宅。非京籍家庭购房前，必须持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴社保或个税。不能满足这个条件，即便没房也不能在京购房。
陈志说，无论非京籍家庭是否在外地有房产，只要符合条件，就可以在京购一套住房。在京工作5年以上，且一直缴纳社保和个税的外地人，可能因更换工作，导致短期中断缴纳个税或社保，可以去相关部门补缴。
“只要提供身份证号就可查询纳税信息。”陈志说，下月起，税务部门可提供新纳税证明，能清楚地看到自己在京全部的纳税信息。个人只要提供身份证号码，也可查询自己在京全部的社保信息。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，新政策看似很严，但并未打击首次置业人群。相反，新政结合了北京房地产市场实际情况，为合理改善人群也留有余地，并能形成市场联动，让需求排队。
观点
仔细看了15条，最“猛”的是限购令，其效果应该会比较快地显现。相比之下，以前的政策太业余了。看来这次是“发了点狠”。北京地产非常可能出现比较长的有价无市的相持期，因为开发商不差钱，不见得愿意降价。央行货币政策委员会委员李稻葵
新版调控政策操作性更强，也更具合理性，其中兼顾了很多购房人的利益。主要目的是抑制投资、投机，合理引导房价。之前，北京房地产市场价格上涨加剧，严重影响了经济转型，加剧了通胀预期，反过来又促使房价上涨。这个落实政策出台正逢其时，不然去年底量价齐涨的态势会蔓延至今年。
北京市房协副秘书长陈志
释疑
购房只“认房”
购房人在购房过程中，只认定所拥有的房产。无论购房人此前购过几次房，有过几次购房贷款记录，京籍家庭只要目前无房或只有1套房，就可再买一套。非京籍家庭符合规定，曾全款买过房或贷款买过房，现在名下无房产的，可以购一套房。
但新购房产时若需贷款，可能按“认房又认贷”执行。陈志说，按照京版“国十条”政策，购二套以上房产时，既会看该购房人实际拥有房产数量，也会参考购房贷款记录。即便手中无房或只有一套房，有贷款买房的记录，在购房时，贷款首付及利率会按二套执行，甚至视为三套时不予以贷款。此次新政细则中对此没有规定。贷款时如何考核房产数量由银行认定，有待细则出台。
购商住房不受限
市场中的商业立项改住宅的房产不列入家庭房产考核中。也就是说，部分曾购买过商住项目的房产，不会被认定为家庭住宅。
已有两套住宅的京籍家庭，可以购买商住住宅。非京籍家庭，无论是否符合纳税或社保条件，都可以购买商住房。
新政购房手续
京籍居民家庭购房时，应向房地产开发商、经纪机构或存量房网签服务窗口，提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》；驻京部队现役军人和现役武警家庭还应提供军（警）身份证件原件和复印件；持有有效《北京市工作居住证》的家庭，还应提交《北京市工作居住证》的原件和复印件。
非京籍居民家庭，应提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》，有效暂住证，以及提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。
房地产开发商、经纪机构和存量房网签服务窗口对上述材料进行初步核查。对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，并留存购房家庭提交的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件。对不符合条件的，不予办理购房手续。
住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理网上签约手续。房屋登记部门办理房屋产权登记手续时，应对购房家庭的资格证明材料和购房家庭已拥有住房状况进行核对，发现提供虚假材料、隐瞒住房状况的，不予办理产权登记。
备注：
★居民家庭成员中至少有一人具有本市户籍的，视为本市户籍居民家庭。
★居民家庭已拥有住房包括已经完成房屋产权登记的住房和已进行网上签约但尚未完成产权登记的住房，即网签后还未办理产权证的也可清晰查出。
楼市新政
新“国八条”的楼市调控细则要求，各金融机构要切实执行差别化住房信贷政策。同时，通过税收金融监管措施，合理引导住房需求，有效遏制投资投机性购房。
提高二套房首付比及利率
解读•借款压力增大
新政出台前，本市公积金二套房首付比例为50%。但此次细则中明确提出，公积金二套房贷款需严格执行首付60%，利率1.1倍的政策，这也使得目前实际操作执行的公积金二套房首付50%不复存在。对于使用公积金贷款购买第二套房产的借款人来说，前期压力会增大不少，又将会导致一部分人群的贷款观望。
据“伟嘉安捷”统计，目前使用公积金贷款的借款人占总贷款人群的四成左右，首付提高后至少有两成人群会受影响。公积金贷款与商贷就二套房贷款首付和利率调整一致后，以80万20年为例，购买二套房贷款公积金与商贷相比，月供能够节省1070.29元，其优势还是较为明显的。但需要注意的是公积金有贷款上限额度的限制，目前仍为80万，借款人贷款时需考虑清楚。
另外，北京市房协副秘书长陈志解读说，根据细则表述，如果新政出台后，市场量价仍然过于活跃，甚至过快上涨，中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，提高二套房首付比例，以及贷款利率倍数。
各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。银行业监管部门要加强监督检查。
存量房最低计税价拟调整
解读•严打“阴阳合同”
严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房和城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。
目前，北京各区县的过户指导价格相对市场价格有较大的反差，导致投机分子钻漏洞，以至于“阴阳合同”到处滋生，过户价格的落差较大是导致购房人心生“避税”的主因之一。
陈志说，为了避免这种情况的发生，政府将根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，使得指导价格更符合目前的房价水平。一旦政策落实后将会恰到好处地终结“阴阳合同”，对于稳定房地产市场交易秩序迈出了极有利的一步。
中国财政学会副会长、人大教授安体富建议，本市应大幅提高存量房交易最低计税价格，尽快使其接近房屋交易的实际价格，以堵塞税收漏洞。
提高高价房的土地增值税
房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房和城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率。
解读•有望降低房价
中国财政学会副会长、人大教授安体富分析，这意味着本市要提高那些定价过高、增值额过大的房地产开发项目的成本。由此，有望使房产开发商降低自己的房产价格，最终达到国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨的目的。不过对于提高后的土地增值税预征率可能达到多少，尚不好预测。
“这个规定是更加严格地对房价进行监管。”陈志说，通过备案，政府部门可以掌握每个预售住宅成本价格，并核算他们上报预售价格。对于报价与成本差距过大的将监管。此举能有效控制新建商品房预售价格，让房价保持在合理的范围内。
投资不足25%项目不得转让
参加本市土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。开展商品住房用地使用情况专项检查，对超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
全面推广限房价竞地价
全面落实本市2011年国有建设用地供应计划，优先保证保障性住房建设用地，确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%以上，各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。商品住房用地计划供应量不低于前两年年均实际供应量。总结本市“限房价、竞地价”的经验，并在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行。
市场影响
至少排除30%购房需求
我爱我家集团副总裁胡景晖说，他看到新政后并不感到“恐怖”。将非京籍购房纳税或社保年限提高至五年，这一做法彻底将炒房大门关闭，控制了市场的需求，从而保护了自住需求。他认为，这一做法是让需求排队，给购房需求分出个轻重缓急。
“此次禁购将至少排除30%购房需求。”胡景晖说，他从他们公司去年的交易量中调查发现，京籍购房者只占35.5%，非京籍购房者占64.5%，这其中有一半未满五年工作时间。所以，至少有30%的购房人群将被排除在今年的购房需求量中。
那么租金是否会大幅上涨呢？胡景晖说，去年北京租金上涨了16%左右，但房产税试点政策的出台，以及去年5条郊区轨道交通的开通，使市场房源范围和数量均有所扩大，因此他估计，今年租赁市场涨幅可能在12%左右，不会大幅上涨。
对于房价，胡景晖并不悲观，他认为不涨也算调控到位，并不需要大幅下跌。一些大型开发企业还是会购地，而一些中小型房企可能会退出。因此，地价也将稳定下来。
部分项目或调低价入市
链家地产副总裁林倩认为，细则可谓空前严厉，落实后会对北京市房地产市场整体的成交量产生一定影响，具体反映到网签量上，2月底日均成交将很难超过500套，3月份作为传统成交旺季也将会跌破万套。
林倩说，此次细则出台后，中高档商品房审批将会从严，对于不合理定价的也不会允许入市。这样一方面会影响中高档房的供应逐渐趋紧，从而导致成交占比减少，拉低整体成交均价。同时，另一方面也规范了开发商定价，部分项目可能会调低价格入市。
关于北京市调控目标，林倩认为，虽然北京市政府到目前为止还没有对外公布调控目标，但从政策细则来看，京版“国八条”与其他城市相比是最严厉的。而北京市作为调控的重点城市，调控目标也会处于相对更高的层次。贷款的相应配套政策，预计也很有可能在近日出台。
据链家地产市场研究部统计，2010年5月份至10月份，北京市新开期房均价3万以上项目一共有33个。而2010年11月到目前新开期房有19个。其中去年11、12月就有16个项目入市。1、2月份3万以上项目占到开盘总数的60%。
