广州一小区物业接管闹成“攻城拔寨”
https://news.hlgnet.com 2002-12-11
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http://www.sina.com.cn 2002年12月10日09:25 金羊网-新快报
新快报记者廖瑾璞华锐实习生叶美英/文王小明/摄
广州新兴白云花园小区业委会炒掉原物业管理公司而另请高明，但原公司坚持不交权并称业委会不合法，业委会则号令“新管家”强行进驻接管。昨天上午，双方冲突由此
发生，所幸各方均保持克制，才避免了事态的进一步恶化。
上午9时：新保安列队进小区
昨天上午9时，约100名戴红袖章的业主自发集中在小区主入口通道两旁，准备欢迎新物业管理公司———华信公司保安进场。几名原物业管理公司———悦华公司保安严守大门，另有几名保安持械站在离大门不远处。围观业主称，从来都没见过悦华公司保安站得这么整齐，如果他们早这么做，也用不着请新公司。期间，公安、法院车辆先后驶入小区。9时25 分，业主强行拉开大门口铁闸，悦华保安依然列队站立，并未阻止，但6名持械保安迅速赶至大门口增援。业委会主任师笑天宣布：“请业主做好准备，新物业管理公司———广东华信物业管理有限公司马上进场。”
随后，在业主的欢呼声和锣鼓声中，华信公司保安一行80人齐步进入小区。11名把守大门的悦华保安一动不动，目送华信保安进场，众业主则齐呼“欢迎！欢迎！”业委会随即在门口举行了简单的授权仪式，业委会主任师笑天将《新兴白云花园物业管理授权书》递交给华信公司代表。
华信保安列队继续向小区内进发，大门口处的悦华保安随即跑步撤离，只留3人把守。华信保安大队人马走了几百米后，突然掉头走向大门口接管保安亭。
随后虽有两名悦华保安赶来增援，但已无济于事。
9时50分：近百业主冲散人墙
9时50分，华信保安齐步来到第二个小区入口———白云肉菜市场旁。近20名悦华保安迅速冲到保安亭，手扣手地组成人墙，将保安亭围得严严实实。近百名业主赶过来试图冲散人墙，混乱中保安亭的窗户玻璃被打烂，但悦华保安并未动手。
不久，七八个警察赶到现场，将业主与悦华保安分开。业主则向警方出示《关于市道路扩建办投诉新兴白云花园业委会有关复函》，坚称华信公司进场接管完全合法，悦华公司必须退场。业主们情绪激昂，不断列数悦华公司的不是，并请警方为其主持公道。如果悦华保安继续阻拦，他们将动手赶人。
业主多次试图冲破悦华保安人墙，均被警方拦住。双方争持不下，最后华信公司代表接受警方建议，安排几名保安留在门口，其余保安暂时退场，这才打破僵局。10时20分，华信保安向第三个小区入口进发，10多名悦华保安则飞速跑到保安亭。这时，华信保安刚刚撤离第二个入口，一大部分悦华保安也不得不去应付下一个入口，结果留守人员寡不敌众，华信保安进入第二个入口。
10时：到达第三个小区入口
不久，华信保安到达第三个小区入口，悦华保安同样已将保安亭围起来。其间，悦华公司还将大门上锁，在业主的强烈要求下，才不得不将门锁打开。11时
进入老人活动中心10时45分，华信保安大队人马来到小区内的老人活动中心。由于该中心部分场所被业委会定为华信公司的办公场所，20多名悦华保安早已在玻璃大门前围成人墙，严阵以待。门窗均贴上了盖有悦华公司印章的封条，在大门上还贴有悦华公司的通知：因特殊情况，麻将室从12月8日开始暂停开放使用，为期大概一个星期。
业主多次试图强行进入，均被警察和悦华保安拦住，混乱中有业主被撞伤和踩伤，但伤势不重。其间，嘉禾街一名工作人员到场调解，后来演变成与业主争执。另一名工作人员对业主表示，承认业委会合法，但关键要做好交接工作。业主代表则表示，老人活动中心是业主的公共活动场所，任何人都无权禁止业主进入。11时许，有业主从后门进入该中心，并打开两扇玻璃门。外面的业主强行进入，悦华保安不愿开门，双方再次发生冲突，打开的一扇门被保安重新关上。但右侧的一道门又被业主打开，华信保安进入。
下午3时半：挂上了新物管招牌
过了一会，悦华大部分保安离开老人活动中心，返回物管处，并把一堆皮带丢在中心门口。11时45分，警方召集业委会、嘉禾街居委会、华信公司、白云区国土房管局及市道路扩建办的代表在居委会办公室进行协调，但拒绝记者参加。
此时，小区内出现了新旧保安“联手值勤”的场面。12名华信保安和4名悦华保安共同把守小区大门，其余两个入口也均出现新旧保安同时把守的局面，小区内则有新旧两队保安同时巡逻。当有车驶出大门交还“小区停车卡”时，新旧保安争相去抢。
下午3时30分，华信公司终于将牌子挂在老人活动中心门口，悦华保安没再上前阻拦。
到昨晚10时30分记者截稿时，三方仍未就此协调出结果。悦华公司和华信公司均表示不会撤出，目前小区内所有门岗都有双方保安值勤。华信公司还用汽车运来了床铺，并称“就是打地铺也不撤出”。
争议焦点
1、业主委员会是否合法
扩建办：该小区是广州市为解决道路扩建拆迁户安置问题而兴建的，目前已入住4000多户，但真正拥有产权的只有2000多户共11万平方米，还有20多万平方米的物业产权属于扩建办，该办仍是最大的业主。按照规定，业委会成立前必须召开全体业主参加的业主大会，但扩建办并没有参加此次业主大会，因此此次业主大会是不合法的，基于此次业主大会产生的业委会当然也是不合法的。因此，业委会聘请物业管理公司的做法是无效的，不能为此交出管理权。
业委会：业委会的成立在程序上完全合法，而且扩建办还为业委会提供了办公场地，移交了有关资料，可以视为是对业委会合法性的默认。扩建办赖着不走，只是想继续垄断小区的物业管理权。
房管局：住宅小区业主的投票权是以户为单位计算，而不是以建筑面积计算。因此扩建办尽管还拥有60%的产权，但也只能作为一户来参与业主大会的投票。据调查，业委会成立前的各种筹备会议，扩建办曾派人参加过，业委会的选举过程扩建办也是知道的。因此，业委会并不存在“非法成立”的问题。
2、房管局批复是否越权
扩建办：按照规定，业委会只要合乎条件、依照法定程序成立，就自然具有合法性，房管部门只是负责登记备案，并无批准成立的权力。因此白云区国土房管局的行为显属越权。此外，房管局要求扩建办与业委会及其聘请的华信公司办理物业移交手续，直接导致了华信公司的强行进驻，这也是越权行为。
房管局：批复中写明是同意业委会的备案申请，而不是同意其成立，因其已经成立在先，房管局没有越权。另外，房管局作为物业管理的行政主管部门，在业委会聘请了新的管理公司而原管理公司拒绝交接的情况下，当然有权通知其办理交接手续。原管理公司如有异议，可以提出行政复议或者提起行政诉讼。
3、华信强行接管是否合法
扩建办：华信公司与业委会这种强行接管的方式是不合法的，我们将坚决抵制。
华信公司：我们与业委会的物业管理委托合同是经广东省公证处公证过的，并报房管部门备案，合法有效。在没有法律文书推翻该合同之前，我们必须按照合同办事，否则要负违约责任。
业委会：我们已于8月22日将《关于行使物业管理选聘权决定的通知》送达扩建办，要求其做好交接工作，但扩建办及悦华公司一直拒不办理。强行接管实属无奈，但并不违法。
事件背景
2000年5月，在白云区国土房管局(以下简称“房管局”)的监督指导下，按照《广东省物业管理条例》规定的程序，新兴白云花园业主委员会(以下简称“业委会”)开始筹备。2001年6月，业主代表大会选举产生了第一届业委会，并报房管局备案。2001年6月20日，房管局作出批复，同意成立业委会。业委会成立后，广州市道路扩建办(以下简称“扩建办”)向其移交了小区的有关资料，并为其提供了办公场地。在其后的一年多时间里，扩建办并未对业委会的合法性提出异议。
今年9月，由于业主对扩建办属下的悦华物业管理公司的服务不满意，业委会得到业主代表大会的授权，依照有关规定向社会公开招聘新的物业管理公司，共有四家物业公司参与投标，而悦华公司没有参加。通过近两个月的公开招投标，在广东省公证处的监证下，具有二级物业管理资质的广东华信物业管理公司中标。10月中旬，业委会与中标的华信公司正式签订了《物业管理委托合同》，并送房管局备案，得到同意。
也是在今年9月，扩建办向房管局递交《关于请核实新兴白云花园“业主会”合法性的函》和《关于请解散非法成立的现新兴白云花园“业委会”的函》，对业委会的合法性提出了异议。11月，房管局发出复函，称业委会是依照《广东省物业管理条例》规定的程序成立的，不存在非法成立的问题。业委会聘请新的物业公司也是合法的行为。并请扩建办依法与业委会和华信公司办理有关交接手续。但扩建办仍然坚持业委会为非法，拒绝移交物业管理权。昨天，依照合同规定，华信公司物业管理人员正式进驻小区，遂发生此事。
记者手记：冲突并非偶然
新快报记者廖瑾璞
新兴白云花园新旧物管公司交接过程中发生的冲突，并不是个别事件，此前春兰花园、惠城花园、嘉怡苑等小区也出现过类似事情，而且情况更糟。
据了解，广州还有许多小区业委会也准备炒掉物管公司，招标新的公司进场管理。有的小区的招标工作仍在筹备阶段，但其业委会委员已遭到原有物管公司的威胁，有的被打断了腿，有的则在小区内被不明身份的人从摩托车上推下来，连坐在后座的太太也连带受伤。
广州市已注册的物业管理公司有600多家，其中超过90%都是发展商的子公司，“谁开发，谁管理”的开发模式导致物业管理公司受制于发展商而不能独立发展。由于一些发展商属下的物业管理公司管理不善，引起业主不满，新成立的业委会行使自己的权利，聘请新公司已是大势所趋。但有人提出疑问，难道以后所有的新旧物业管理公司交接都要在冲突中解决吗？
物业管理公司与业委会的矛盾冲突时有发生，究其原因，主要是目前广州关于住宅小区物业管理的法律法规尚未健全，现行法律法规的操作性不强。另外，物业管理公司与业主之间属于一种新型的社会关系，如何处理由此引发的事件仍在摸索中。
社会人士呼吁，有关专家应对这一新型的社会关系进行全面的研究与界定，以便政府有关部门据此出台相关的法律法规。同时也希望今年8月初推出的《广东省物业管理条例》(修订草案征求意见稿)，尽快完成社会征询程序，平衡好业主与物业管理公司各方利益。
