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新政落地 成交减少 租赁翻番

https://news.hlgnet.com  2011-02-25     回龙观资讯中心  

来源:京华时报 记者:鲁欢 赵丽萍 桂瑰


成交减少 租赁翻番


“京十五条”的出台并立即执行,对于北京楼市成交抑制起到了立竿见影的效果。16日新政的出台,成为楼市的分水岭,执行前后楼市成交冰火两重天。受新政影响,租赁业务上涨,不受政策限制的商办类项目认购飙升。


楼市成交锐减


据北京市房地产交易管理网的统计数据显示,上周(2月14日-20日)北京市期房住宅共成交1279套,现房住宅共成交244套。期房、现房住宅累计成交1523套,环比之前一周(2月7日-13日)增加69.03%。但是,上周整体成交量的环比走高主要得益于“京十五条”颁布前的上半周对购房需求形成的挤压作用,政策出台后,对楼市成交量产生了立竿见影的抑制。


春节过后,楼市需求已从假期气氛中逐渐转移了出来,前半周的签约量逐日攀升,但2月16日“京十五条”出台并于次日执行,不少购房者赶搭政策末班车,纷纷抢在政策发布当日签约,以规避即将执行的限购、限贷政策,使得16日成为了楼市销量的分水岭。2月16日当天,一手商品住宅成交885套。17日限购政策执行首日,新房成交量骤降。


“京十五条”出台后,2月18日开始暂停了商品住宅的网签工作,升级房地产交易管理系统,系统升级完成后,只要在系统中输入查询人信息,可以一揽子查询申请人的户口、婚姻状况、房产情况、纳税和社保情况等信息,封堵了政策执行层面的漏洞,将使“京十五条”发挥最大的效力,后市成交将继续趋冷。


二手房连续零成交


据北京市房地产交易管理网的数据统计显示,上周全市二手住宅网签总量为4157套,环比前一周的3110套上涨了33.67%。主要是由于购房人抢搭政策末班车,在16日新政出台日集中签约,造成了交易量的上涨。“京十五条”的出台,造成了北京楼市连续两日几近零成交。


数据显示,新政执行首日17日,二手房住宅网签只有248套,较之16日的2057套巨幅下跌。而18日,更是只成交32套,19、20、21日连续三天零成交。可见,“京十五条”对于购房需求的抑制效果是非常明显的。


另外,据九九房搜索统计显示,上周“京十五条”出台后的4天时间,新增二手房源的挂牌量相比政策出台前增加了5.7%,部分二手业主为了抢占价格尚且稳定的窗口期,避免收益受损,已经开始挂出闲置房源。其中,前期投资客相对集中的上清、亚奥、国贸、朝青、通州等区域二手房新增挂牌量名列前茅。


租赁成交翻番


据“链家地产”市场研究部统计,可供出租的房源数量在“京十五条”出台后(2月17日-22日)比政策出台前6天增长了12%,而有租赁需求的客源在同样的周期内增长7%。


据“链家地产”门店租赁经纪人反映,上一周还担心租赁成交不见好转,但是近一周内到门店咨询租房的消费者增加了两倍,成交也比上一周翻了一番。租赁业务也变得繁忙,19、20日周末两天要接待的租赁看房有30例,其中20%能快速成交。


在租金方面,当前全市平均租金在3100元/月左右,并未因短期加速成交而上涨,这主要在于:首先,前期业主盲目报高价,已让房源空置过久,当前租金成交基本为前期“看房客”的回头交易,很难叫高价;其次,老客户续租、签长期约都会适当降低租金。


商办项目 认购涨122%


北京房地产交易管理网数据显示:16日调控以来,北京期房商办类地产认购数量明显上涨,4天来,认购总套数达到了288套,环比新政落地前4天上涨了122%。


据记者了解,中建玲珑山等项目现场的销控表均显示在售房源已经近9成售罄,7克拉、首城双景等项目的销售也受到住宅市场调控的影响而出现了明显的升温。


在记者调查的商住项目中,几乎所有的售楼人员均表示,新政确实刺激了商住楼盘的销售。来咨询和签约的也是外地人占多数。房源多以每天十余套,少以每天2-3套的速度销售。这些销售人员透露,近期会随行就市调整售价。


本报记者 赵丽萍


新政落地


细则实施四大难点


以“限购”、“限外”、“公积金二套房首付上调”为关键词的“京十五条”即发即执行,在房地产及房贷市场“一石激起千层浪”。相关机构认为,京版楼市细则出台后,在实际操作中四大难点有待解决:


限购难点:


停售家庭实操细节如何执行


关于京版楼市细则的首要难点,限购政策在实际操作中如何执行,“伟嘉安捷”认为有两类情况需要明确。


第一类:不符合要求的停售家庭卖掉房产后可否再买?


京版细则中提到对拥有两套房及以上的京籍家庭和拥有一套房的外地家庭,暂停售房。如果这两类人群各卖掉一套拥有的持有住房,变成有一套房的京籍家庭和名下无房能提供满五年的社保和纳税证明的外地家庭后,按照北京新政是符合再购买一套房条件的,新政中尚未明确体现,实际操作中建委如何界定,流程上如何操作仍存疑虑。


第二类:“京十五条”限购和去年五一限购听谁的?


对于名下无房、名下有一套房的京籍家庭以及名下无住房但符合购买条件的外地籍家庭来说,按照新政可以限购一套房。但假设这个家庭是在去年五一之后购买的,因现居住需求发生变化卖掉可否再买房,是按照新政操作还是延续去年旧政,政策文件细则及实际操作尚未给予明确说法,实属难点亟待解决。


贷款难点:


认贷细则是否需重新界定


京版细则限购只是明确了本地和外地居民是否有购房的资格,对于贷款的资格是否要重新界定,北京银监局暂没有新的通知。如果是京籍家庭,夫妻双方名下共有三套住房,两套贷款购买、一套全款购买,根据“京十五条”新政,如果将贷款购买的两套住房全部出售,家庭名下仅有一套住房应该是可以再限购一套的。在目前贷款政策没有新的变动时,该家庭如若再买房选择贷款算三套房,属于停贷范畴,显然卖房举动也就变得没有意义了。“京十五条”落地后,信贷政策是否也需要紧随其“步伐”重新界定,使得有需求的购房更加合理化。


网签难点:


审核是重中之重


“京十五条”出台后的次日,北京市各区建委已对外宣布房地产经纪机构以及个人一律不许网签申报,也就是自2月17日后准备办理网签的购房人必须经过建委的居民购房资格进行检验,建委将在5个工作日内通过该网站反馈检验结果,符合购买条件购房人才可以办理网签。


以往在网签环节前未有这个审核的流程,新流程增加了5个工作日的审核时间造成整体交易完结的延长。在实际操作过程中,能否使整个流程顺利进行,从而使新政细则更快、更好地落实下去仍属重中之重。


限外难点:


纳税或社保“中断”能否买房


对于限制外地人购房方面,新政也存在操作难点。根据京版“国八条”规定,外地人在北京买房必须要同时提供北京暂住证、连续缴纳5年及以上的纳税或社保证明才可以购房,并且只能限购一套住房。对于工薪阶层的白领而言,换工作实属“家常便饭”,如果因换工作或其他原因中断过个税或社保的缴纳,不能提供连续五年的纳税或社保证明,但累计缴存证明超过五年,这种情况又该如何解决?


记者从一些中介处了解到,目前一些单位可以通过补缴税凑足5年纳税证明。因现在界定标准较为模糊。购房人是否可以自己去补缴中断的个税或社保证明,建委是否认可这种操作方法使其顺利办理产权登记,实际操作仍存在诸多难点。


本报记者 赵丽萍


■购房案例


>>案例1


限购让欲买房人续租


业主刘先生春节刚过就委托经纪公司租房,当经纪人正月十五之后再联系他时,被告知将房子租给了原来的承租人。原来承租该房源的王先生就是受政策影响不能买房的消费者,王先生于2007年大学毕业,现在工作了3年多,2010年3月在公益西桥租了一套两居室,与房东签订了一年的租赁协议,月租金3200元/月,去年底考虑要结婚就打算买房,并且已经看好了南四环的一套房源,于是按照租赁合同要求需提前一个月通知房东,并在春节回老家前告知房东3月份就不再续约,“京十五条”政策出台后,由于王先生不是北京户口,现在尚不能买房,只能继续租房,在得知房东已经将房源交给经纪公司之后,遂紧急与房东联系,希望能继续租赁。房东也考虑到是老房客,将原本计划不低于3700元出租的房子降至3500元继续租给王先生。


>>案例2


限购令下转向商住房


27岁的高先生来北京4年,一直从事IT行业,离限购令规定的5年纳税期限还差一年,但高先生面临购房结婚的问题,丈母娘也要求,一定要在今年内购房,无奈之下,高先生只能将目光转向不受政策限制的商住房行列,拿着购房预算的80万,高先生打算在回龙观购买一套总价120万左右的商住房,虽然贷款最多只能贷10年,但首付可以做到50%,高先生两口的月收入2万元左右,首付75万,省吃俭用可以还上月供,高先生表示,不知道楼市将来会怎样,但假设房价真的降了,自己工作也满5年了,可以将这套商住房卖掉,再买套住宅,毕竟商住房的物业费和生活成本都较高,希望房价尽快降下来。


>>案例3


新政下转售为租


京籍的赵女士家有三套住房,两套三居,一套一居,两套三居分别位于马连道和三里河,一居位于立水桥,三居一套父母住,一套是哥哥一家住,因自己要结婚,本打算卖掉一居,凑点钱买个两居,以小换大,新政出来后,赵女士不敢轻举妄动了,怕卖掉以后就失去了再买房的资格,现在赵女士将一居室出租,每月赚取一些租金,因房租上涨迅速,赵女士觉得收益还可以,她表示,观望政策动向吧,先出租着房子,如果以后政策也没什么变化,就卖掉两套,再换一套大的。目前还想再等一等,毕竟出租收益也不错。


本报记者 张蓓 赵丽萍


■预测


★徐东华 我爱我家知识管理总监


房价可能持平


从“京十五条”看,已经不完全是房地产调控了,需要结合当前的信贷政策和北京人口规模调整去理解。“京十五条”政策主要是对去年调控成果的一个巩固,其中,除了限购政策格外严厉外,其他政策新意不大,影响力也有限。甚至可以说,如果没有限购政策,其他政策对市场基本没什么影响。


综合考虑,新一轮调控后,对成交量影响较明显,但对房价影响不会很明显,个人认为会持平甚至还有微涨。从目前的市场反应看,一手房尚在观望,二手房市场不但没有出现降价现象,部分热点区域反而出现了提价现象。三元桥某项目,业主现在的挂牌价比春节前提高了10%以上,“爱买不买,不买就出租”,成为颇为普遍的心理。对于新房市场而言,开发商目前也没有降价的苗头,纷纷延期开盘,等待市场变化。


★杨红旭 上海易居综合研究部部长


房价不落限购不止


在出台限购政策的城市中,北京的政策最狠,招致很多人的质疑和反对,其影响已远远超过房地产界,甚至据传近日淘宝网上已有人出售北京市假结婚证明!在本轮限购政策的压制下,今年这些限购城市的投资投机需求必将大幅萎缩,同时也难以避免地误伤部分自住需求。总之,市场显著降温已成定局,部分存在房价泡沫的城市,房价将会出现一定程度的回落。


预计,今年上半年很多城市商品住宅成交量将比较低迷,房价将于二三季度出现下滑。在收到调控效果之后,年底将有部分城市停止限购政策,明年估计大部分城市都会退出。当然,如果今年房价依然没有回落到合理水平,中央仍不满意,则限购必将继续执行。


★王智中 地产少壮派创始人


二季度房价下降


受“京十五条”影响的购房者主要有三类:没有在北京工作的外来投资者、在北京工作但没有交满5年社保的购房者、二套以上的购房者,个人估计,这三类客户占总客户量的70%以上,其中高档楼盘更甚。其实早在去年两会之前,我就说了“国务院动真格了”,并指出“不许再炒”,但是由于货币超量发放,保值、投机需求盛行,买房炒作之风不降反升,房价接力上涨,所以便有了房产税,乃至于“一刀切”的行政手段出台。有人说这是搞计划经济,我倒认为市场经济失灵之后,价格信号失灵之后,行政手段也是一个选项。通过行政手段对楼市降温,“以时间换空间”。如果我们把近期国际政治热点和国内反腐热点结合分析,任何业内人士,都不要对这一轮调控掉以轻心,不要付之笑谈。因为,这一次狼真的来了。


调控政策必然会对市场产生巨大的影响力,但其作用力并不会立竿见影,原因有二:一是开发商资金存量比较多,在没有资金压力的情况下,大面积降价是不可能的;二是年初出调控政策,变相告诉大家,今年不要盲目投资。由于房地产实行期房交易,相当于“订单式生产”,预计今年开发商会减少投资规模,增加现金储备。


预计第一季度房价不会有太多的波动,而第二季度一些激进开发商降价抢跑,第三季度将迎来降价潮。


■点评


★伟业我爱我家集团副总裁胡景晖


新政在冻结购房需求上立竿见影


北京楼市调控地方细则“京十五条”的出台并立即执行,在冻结购房需求上起到了立竿见影的效果。


根据以往调控的经验,未来一个半月左右,新房和二手房买卖市场的观望情绪和交易量的下降仍将会持续一段时间。希望那些因限购而无法买房的购房者和投资客在把目光转向商业地产和海外地产时,一定要谨慎;选择暂时租房等待满足购房条件的购房者租房时一定要冷静寻租,不要有恐慌性抢租心理;一些急需购房,又能通过“一卖一买”满足购房条件的购房者,也要把握新政后房源增加,需求减少,挑选空间增大的良好时机适时出手,莫因跟风观望而错失购房良机。


★九九房总监王伟伟


一步到位置业观带动大户型热销


改善性客群本身具备一定的经济实力,多属于社会中产阶层,这部分购房需求在新政限制下只可新购一套房,那么原本的梯级消费观将被打破,会让一部分升级型购房人放弃过渡型购房,而是一步到位的选择购买适合家庭未来生活需求的终极型置业。另外,作为家庭的最后一套住房,对于中产阶层来说选择新房的可能性更大一些,因为对比二手房,新房的户型设计更加人性化,园林绿化也规划得更加到位,更加贴近这类看重居住舒适度的中产阶层的需求。


★“链家地产”首席分析师张月


限购人群加速租赁成交


“限购”群体再次考虑延长租期或者重新租房,加快了租赁成交速度,租赁旺季提前。一部分消费者由于计划突然发生变化,急于继续续租或者重新找合适的房源,这种情况提高了租赁成交速度。不过,虽然急于找房,但是仍然要谨慎租房。由于不少消费者是临时被迫找房,但是不要过于紧张和恐慌,由于年后房源相对充足,可供选择的房源较多,建议消费者通过经纪公司多了解、比较,寻找合适的房源。


★亚豪机构副总经理任启鑫


新政让市场“断供”局面继续


之前一周主要是受春节假期因素影响,而出现了京城楼市的“断供”局面,上周原本计划推盘的项目,也因为“京十五条”的出台而被迫搁置。新政使得具备购房资格的客群数量大减,而即使满足购房条件的家庭,面对此轮调控的影响也有着各种不同预期,从而影响到购房决策。开发企业需要一段时间消化政策影响,对客户资质进行筛选,研究引导购房心态,并据此对项目价格进行适当调整,不得不拖期开盘,预计会在二季度迎来供应的小高峰,新盘价格也将有所调整。


★中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵


限购是必需的


与过去5年多以来各个地方政府采取的税收、利率等措施相比,房地产限购这一制度安排控制投资需求的力度提高了几个数量级。税收、利率等措施有用,但在洪水般地产价格上涨的预期面前,杯水车薪。限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药,在目前地产价格持续攀高的形势下,限购就像给高烧病人的一剂退烧针,有其副作用,但无疑是必需的。房地产限购的前景大致可分为僵持、预期改变和降价以及一定成交量回升等三个阶段。而这种前景实现的前提是政府要有一定的决心,一定的持久性,要坚持一段时间。


★北京房地产协会副秘书长陈志


限购不会一直延续下去


北京是一个特殊的城市,作为首都有将近两千万的人口,如果不采取严格的措施,很难把住房需求抑制住,特别是投资性和投机性的需求。此次出台的限购政策并不会一直延续下去,如果房价回归合理,限购政策就有可能调整,外地人必须连续纳税或社保5年以上的年限,有可能会放宽至3年。


★华远董事长任志强


继续拿地建房


“京十五条”出台后,任志强在接受媒体采访时表示,我们该买地就买地,该干什么就干什么,我们知道房屋是一年或者是半年盖不出来的,我们不能听政府的,我们采取的是农民的政策,如果听别人说的话就不能种麦子了,因此要考虑三四年后的投资,进行长期的打算。他依然表示会坚持既定的投资计划继续拿地建房。


★户型专家李小宁


新政将冲击楼市


北京的购房人群中大部分为外地人,此次对外地人购房的严格限制,会使得京城符合购房要求的数量大幅减少,同时北京本地居民也有大部分人拥有两套以上的住房。如果北京市政府严格执行这条措施,在需求方面,就掐住了命脉。所以在需求被遏制的情况下,房价肯定首先会出现震荡,之后房价是上行还是下行取决于后续的政策执行力度。


★中经联秘书长陈云峰


限购令影响购房者预期


陈云峰认为,政策一出,楼市将会立即降温,但降温的情况还得看政策的执行情况。对于目前有不少消费者开始认为房子不能买了,还有不少持有房产的业主着急卖房的情况,陈云峰表示,这就是政府政策改变了购房者的预期,调节了市场的供求关系,这样房地产市场才能往更健康的方向发展。

【编辑:诗雯
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