来源：京华时报
随着楼市调控的深入，保障房越来越成为市场的重要角色。政策大力向保障房倾斜。保障房大有与商品住宅平分秋色之势。鉴于政策的导向和对未来发展的预期，各大房企纷纷抢滩保障房市场。不过，尽管房企热情高涨，开发建设保障性住房也面临着诸多困惑和挑战，特别是资金和盈利模式的挑战。
政策向保障房倾斜
随着房地产市场调控的逐步深入，作为调控房价的重要举措之一保障性住房的建设也在加速，无论从政府对建设保障房的要求还是土地出让规则的变化来看，未来几年的房地产市场上，保障性住房都将扮演重要角色。
“十二五”规划明确提出，未来5年，中国将建设3600万套保障房，从而使保障房的覆盖率达到20%，而今年建设的1000万套保障房任务已经下分各省市，相对于“十一五”时期的保障房建设速度，此任务指标大大超出预期。
事实上，从去年开始，土地出让规则就有意往保障房方面倾斜。去年12月27日，北京市土地整理储备中心在网上以“房山区长阳镇(广阳城住宅小区)居住项目用地补充公告”的形式，公告了该地块“限地价、竞配建租赁房面积”出让的具体流程和规定，即该地块竞价截止时间前最高报价达到上限价格时，市土地储备中心将停止接受更高报价，并宣布最高报价为上限价格，参加现场投报配建租赁房面积的竞买人必须以该上限价格作为竞买报价。随后，该方式在多宗地的出让中使用。
除了土地出让和行政规定向保障房倾斜以外，银行也为保障房建设开了绿灯。3月22日，建行副行长朱小黄对外称，如果开发商开发的保障房项目被政府纳入开发和分配计划，那么建行会为建设保障房项目的开发商提供开发贷款。
另据业内人士介绍，政府还会在税收上给予保障房建设以优惠条件。
房企涉足保障房
保障性住房占有比例的大增促使房地产市场的供应结构发生巨大变化，此举将严重冲击现有以商品房供给为主的楼市供应格局，致使两三年内有一半的房企将被淘汰出局。不少有远见的房企已提前布局保障房。
富力地产是较早涉足保障房建设的房企。2007年，政府推出新一批保障房用地，富力中标常营一地块，开发了富力阳光美园项目，该项目提供两限房共可容纳住户2659户，廉租房可容纳住户275户，该项目于2008年3月开始施工，去年已经全部交付使用。
与富力地产同时竞得常营地块的还有保利地产，其开发了保利嘉园项目，总建筑面积40万平米，为北京居民提供了27栋限价住宅和1栋廉租房，共计可解决4199户符合条件双限房及廉租房申请者的居住问题。目前也已经交付使用。
远洋地产也是涉足保障房建设较早的企业。2009年7月远洋拿下沁山水商品房项目用地时，政府要求配建15%的公租房项目。同时，由远洋地产开发的远洋润园两限房项目亦在建设中。
在保障房领域较有发言权的还有住总集团，“十一五”期间，住总共建设了430万套保障房，包括翠城、旗胜家园、常盈家园、大兴康庄等保障房项目。
首开集团也是保障房建设的重要单位，首开在建拟建的保障性住房项目包括北京小屯馨城、大兴康庄、顺义英各庄等项目，建筑规模超过120万平方米。预计在2014年前开发完毕。
据不完全统计，积极参与保障房建设的还有万科、中国中冶、北京金隅嘉业、城投控股、上海建工、陆家嘴、中国建筑等多家房企。
保障房建设面临问题
尽管房企纷纷涉足保障房建设，但是由于目前保障房市场还是面临很多瓶颈，其中，保障房如何盈利的问题、质量问题、资金问题、退出机制问题，都是亟待解决的问题。
有开发商表示，退出机制明确的保障房如经适房、两限房，虽然净利润率不高，但周转快，会积极参与。对于退出机制不明确的保障房，如缺乏回购条款的公租房，资产将全部沉淀在开发商手中，对财务状况会有较大的压力，将持谨慎态度。
亚豪机构副总任启鑫表示，与商品房开发利润率相比，保障性住房5%-7%的利润空间可谓微薄，前期保障房主要由大型国企承建，建筑质量还能够得到保障，在加大土地供应，配建到各个商业地块中去，引入了中小型开发企业后，开发企业出于逐利目的控制开发成本，使得保障性住房的建筑质量问题开始显露出来。目前调控政策下，保障性住房的稳定销售吸引了诸多开发企业竞相投入到保障性住房开发中来，这就更需要政府大力监管从而确保质量。
保障房四大困惑
盈利模式 有待探索
尽管部分房企积极参与保障房建设，但不意味着所有的保障房建设都有利可图，从目前的市场情况来看，参与保障房建设的大部分房企面临着盈利模式的困惑和挑战。
业内人士称，建设保障房的成本较低，需求稳定，资金周转速度快，更容易获得银行贷款，这种优势吸引着中天城投这样的房企更加深入开展保障房建设。日前，中天城投与贵州省人民政府签订协议，称未来5年，中天城投将在贵州省内完成保障房建设投资约200亿元。
中天城投称，按照过去建设经济适用房、安置房的经验，该类住房建设的收益根据地方政策可达8%左右。除了8%的收益率，公司认为加上配建的商场商铺，办公场所等经营性附属设施以及享受的政策优惠，预期收益会更高。但业内人士表示，这种成功模式很难复制。
事实上，较早涉足保障房建设的远洋、住总、首开等至今都还没探索出盈利模式。
2008年11月，远洋拿下了北京管庄远洋润园限价房项目用地，目前的建造成本已经超过了这个限价价格。而住总旗下经适房的项目翠成馨园建设超过10年，截至2009年，项目承建方巨亏21.18亿元。另外，首开集团的回龙观项目亏损10亿元，北京金隅嘉业房地产开发建设的朝阳新城项目亏损13亿元。
近年来，由于拆迁费用、原材料和人力成本的大幅上涨，开发售价偏低的保障房利润非常微弱，另外，建材成本持续拉高也是保障房建设的一个软肋，市场人士预测，后市建材价格将继续上涨，保障房建设面临众多压力。
建筑质量 问题频现
除了盈利模式之外，房企建设保障房还面临着其他问题。部分房企为了利润空间而偷工减料，危及房屋质量，而房屋质量出问题会危及房企的品牌。绿城房地产建设管理有限公司总经理曹舟南曾表示，做一百个项目如果有一个项目出现了问题，就会使品牌承受巨大的风险。
目前为止，北京已不止一次地出现保障房质量问题。
2010年10月，位于大兴旧宫的保障房项目明悦湾因质量问题被责令拆除重建6栋保障房。
2009年10月，广渠门危改项目东城区广渠家园11号楼、16号楼、23号楼、24号楼四栋回迁房均存在漏水情况。不包括入住前修的。据不完全统计，有三五百户漏水，而该项目被戏称为“屋漏漏”。
2009年8月海淀区西三旗限价房项目瑞旗家园出现“墙脆脆”现象。
而同是住总旗下经适房项目翠成馨园的质量也有待提高，一期部分住户的外墙面出现了开裂、脱落的现象。同时，据了解，截至2009年，项目承建方巨亏21.18亿元。
像住总这样的国企尚且不能保证质量，也没有探索到合适的盈利模式，一些小的房企在保障房建设的路上就更难突破。对于一些资金实力不足的企业，在保障房建设上，只能采取拼命杀价的方式，压迫材料供应商和建筑商以控制成本，最后损害了质量。
如果想更好地促进保障房建设，进一步地探索保障房企业化的运作模式是必须的，唯有如此才能提高政府投资效率，又能保证质量。
资金来源 最低需1.3万亿
庞大的保障房建设计划需要大笔资金。据测算，今年即将建设的1000万套保障性住房所需13000亿至14000亿元资金，投资规模接近全国房地产投资规模的四分之一。这还仅仅是部分估算，征地、拆迁补偿以及公共配套设施还不包含在内。
对于保障房资金来源，住房和城乡建设部副部长齐骥此前透露，完成今年1000万套保障性安居工程任务，有8000多亿元是通过社会机构投入以及保障对象和所在企业筹集来的，剩余的5000多亿的资金将由中央政府、省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。
齐骥表示，保障房建设采取了政府主导、社会参与的模式，因此住建部也制定了相应的优惠政策，来鼓励和吸引更多的企业参与公共租赁住房的建设和运营。
在最近的一系列政府表态中，住房公积金结余资金、国有商业银行的贷款等，将逐渐成为保障性住房重要资金来源。此外，保险公司也开始涉足这一领域。
太保近日公布，旗下太平洋资产管理公司的“太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划”通过了保监会的备案。这意味着此前未被明确列入保险公司投资范围的保障房得到了认可。
据了解，我国第一支以民间资本投资为主的保障房建设投资基金建银精瑞公共租赁住房建设投资基金就引起了多家房地产开发企业和投资机构的兴趣。其中不乏华远地产股份有限公司、复地集团(股份)有限公司、四川新希望集团、华润置地(北京)股份有限公司等大型房地产企业。
退出机制 亟待完善
住房和城乡建设部部长姜伟新在住建部工作会议上表示，2011年保障性安居工程工作的一个新任务，是研究、制定、规范保障房退出机制。
随着保障人群规模越来越大，对保障房家庭的年审变得越来越难。尽管以租赁型住房为主的保障性住房体系初步建立，但对于这些保障房的管理和退出问题正在快速浮现。
目前，对于廉租房和公共租赁房的退出问题，各地颇为头疼。北京、合肥等地主要采取“年审”的办法，即定期对保障对象的家庭收入等情况进行审核，对于不再符合条件的家庭，将采取租赁补贴、调高租金等办法迫使其退出。
北京大学房地产研究所所长陈国强表示，一方面要建立和完善梯次住房保障体系，在廉租房租户需要退出时，其可以选择经济适用房等其他保障性房源，即在保障房体系内提供经济实用的退出选择，直到这个家庭具备购买商品房的能力以完全退出。因此，政府仍然要大力建设保障性安居工程，提供各层次充分的房源选择。
退出机制是否完善，也成为影响开发商参与保障房建设一个重要因素。SOHO中国董事长潘石屹表示，政府能否吸引开发商或其他民间资本参与保障房建设，关键取决于保障房开发有没有退出机制，比如多年以后允许销售租赁型保障房。“经济适用房等出售型保障房的投资有出口，但大量的廉租房、公租房没有退出渠道，如果政府能允许开发商在多年以后出售这些物业，那么开发商可能会积极参与。”
典型案例
中信：10万平方米保障房选房在即
作为北京最大的有央企背景的房地产企业之一，中信地产拥有20多年的房地产开发经验，综合实力在全国名列前茅。2011年，随着南城最大综合体项目中信新城的即将亮相，中信地产再次备受关注。据悉，这个体量达170万平米的超级巨无霸项目，首先推出的将是其中近10万平米的保障性住房。这一动作再次为中信地产 “责任地产”的形象做了一次注脚。
责任驱动保障房建设
去年3月15日，北京中信新城房地产有限公司以52.4亿元拍得亦庄X1-1B号地块，平均楼面地价为13400元/平方米。该地块要求配建8万平方米的两限房和2万平方米的公租房，建成后政府将以7800元/平方米和6200元/平方米的价格回购。
“保障性住房是国家十二五规划的重要事项，从政府目前的一系列政策来看，凸显出政府接长保障性住房一直短腿的决心，同时，保障性住房也将成为高房价的减震器，”中信地产的负责人表示，作为央企，中信地产一定会积极响应政府号召，全力支持保障性住房建设，这也是房地产企业应该尽到的社会责任。
“中信新城尽管是中信地产在北京保障性住房的首次尝试，但是在今后的开发建设中，将严格执行国家关于促进房地产市场健康发展的政策措施，做好户型设计、工程质量等方面的工作，同时做好市政、教育、卫生等配套设施建设。”中信地产的负责人强调，作为央企，我们不仅仅是建房子和赚取利润，而是要承担起城市化的建设、人民生活的改善、经济的发展等等社会责任。
与商品房同质量
拍地之前，中信地产就做出了承诺，要按商品房的质量建设保障房。虽然拍得土地后，市场形势出现了大的逆转，但在承建的保障房上，中信地产上下却达成了一致观点，不仅要按承诺建，而且要建成最好的保障房。
为此，首先，中信把紧邻凉水河的位置拿出来给了保障房。北京中信新城房地产有限公司总经理曾庆告诉记者，水景一般都是高端项目的最佳卖点之一，但是为了保证保障房区域的功能完整性，也为了提升保障房的居住品质，公司还是决定把凉水河畔最好的位置给保障房。
据曾庆介绍，除了位置，外观设计、景观设计、色彩搭配上，保障房区域都和商品房区域是一致的，简欧风格，南北通透板楼设计，基础建材的使用上也保持了一致，“商品房用了断桥铝合金窗，保障房也一样，我们没有厚此薄彼”。考虑到保障房居住群体的收入，中信还特意为保障房区域提供了集中供暖；考虑到居住的便利性，中信为保障房设计了地下停车位 ，“这并不是出于政府要求，完全是出于中信对社会责任的体现。”
曾庆表示，把保障房做好，承担相应的社会责任，不仅是中信作为央企应尽的义务，而且是对中信地产品牌和实力的一种彰显。
据了解，越来越多的房企加大参与保障性住房建设的力度，这势必给持续调整中的房地产市场带来变局。中信地产的负责人表示，加大保障房供给是解决目前房地产市场发展困境的根本之道，未来任何楼盘都将设有一定比例的保障房，地产商对土地“价高者得”的模式将被摒弃。
相对于民营开发商，中信地产作为已有二十多年开发经验的央企，无论是在技术能力、资金还是市场经验上无疑更胜一筹，而这些优势使其在保障房市场上更显得游刃有余。
据公司网站显示，中信地产已在20多个城市累计开发房地产项目近百个，
工面积超过1000万平方米。除此之外，中信地产拥有更强的城市运营能力和经验。据悉，其除了开发纯粹的住宅项目以外，还在各大城市开发城市运营项目，像北京中信城、广州亚运城项目、天津中央商务区项目、海南博鳌项目等，而在北京市场取得持续热销的北京中信城项目便对区域的城市起到极大的促进作用。
企业表现
保利地产：
顺利开发保利嘉园
2007年7月31日，在北京市新一批保障住房用地推出后，最终保利地产顺利中标北京常营两限房B1组团地块。该地块后来被命名为保利嘉园。
项目总占地面积20万平米，总建筑面积40万平米，27栋限价住宅和1栋廉租房，共计可解决4199户符合条件双限房及廉租房申请者的居住问题。在攻克了项目管理、资金调配、季节影响等种种难关之后，在一年多时间里完成了普通开发商要花费2-3年才能完成的开发工作。保利地产因快速高质完成北京阶段性开发建设工作，在2010年荣获“2009年北京市政策性住房开发建设先进单位”的称号。
目前，保利嘉园已交用，社区室外已经种植了大片绿地、树木和花草，空气新鲜，环境优美。保利嘉园九年制教育配套设施预计也将于明年正式交付使用。
富力地产：
阳光美园已经提前交房
2007年7月31日，在北京市新一批保障住房用地推出后，富力地产中标北京常营两限房。
富力·阳光美园项目由两限房和廉租房组成，两限房共可容纳住户2659户，廉租房可容纳住户275户，项目于2008年3月开始施工，经过一年多的紧张建设，终于提前一周完工。富力阳光美园交房时间共分两期，一期交房时间从5月份开始，二期于去年10月份交房，到去年年底将全部交楼。
由于保障房的利润低，甚至无利润，不少保障房面临质量问题。而富力阳光美园质量受到了业主的肯定。
绿城集团：
代建项目已超600万平米
在绿城启动的代建业务模式中，始终把政府代建作为公司优先和最重要的发展方向，广泛的承建安置房、限价房等社会保障房的建设。绿城集团执行总经理曹舟南告诉记者：“只有把安置房保障房做好了，商品房的道路才能通畅，倾我们的专业能力，把保障房做好”。
据不完全统计，从2005年开始至今，绿城集团承建的安置代建项目总规模已超过600万平方米，涉及浙江省内外31个项目，其中仅2010年一年就新增了15个项目。随着绿城代建业务的北上，绿城在北方的保障房代建业务也将展开。
表态
开发商
保利
迎接挑战，献力住房保障
保利地产相关负责人表示，保利地产争取为首都的城市建设、为北京住房保障工作添砖加瓦，在主动履行社会责任、承担国家保障性住房和安居工程建设任务中发挥积极作用。
富力
严把质量关做好保障房
富力地产董事长张力表示，一个企业要追求稳固发展，应该是掌握合理的利润，追求太高的利润这个企业肯定搞不好。对在京操盘的首个两限房项目，细心打造每个细节。
绿城
要做一流的安置房
“只要政府提出要绿城来做保障房，我们都愿意接单。”绿城集团董事长宋卫平多次在公开场合如此表态，并宣称绿城要做全国一流的安置房。
远洋
义无反顾响应政府号召
远洋地产副总裁徐立表示，目前远洋在配建制下的保障房建设中，还没有找到可持续的盈利模式,但“远洋响应政府号召，义无反顾”。
万科
有一元利润就会建设保障房
万科总裁郁亮直言，只要有一元利润可赚，就会参与保障房。
雅居乐
我们不会做保障房
雅居乐主席陈卓林表示：“保障房建设方面我们是不会做的。因为现在我们公司主要是开发高中端产品，所以保障房是不会计划参与了。”
专家采访
资金是制约保障房建设的最大瓶颈
亚豪机构副总任启鑫：
资金是制约保障房建设的最大瓶颈，虽然中央明确要求地方政府将土地净收益的10%用于保障性住房建设，但是，却面临着资金投入稳定性不足的弊端。近两年楼市调控频出，特别是以“国八条”为代表的第三轮调控对市场成交造成了严重打压，影响到开发商的投资热情，不仅土地交易量下降，而且溢价率也明显降低，造成土地净收益的减少，而用于保障性住房的资金投入也将等幅缩减，资金来源的不稳定将制约保障房的开发建设。
保障房建设标准必须规范
中国城市发展研究院常务副院长章惠生：
在保障房建设的资金方面，地方政府面临的压力很大，如果中央政府不发放一些财政补贴，那么地方政府很可能会处于“巧妇难为无米之炊”的境遇，部分财政收入转移支付保障房支出是必要的。
另外一点是必须规范验收标准，验收包括对房屋质量的验收，还包括对各地方政府所领的任务是否完成进行验收，验收也必须有专业部门负责和监管。保障房建设上不能用的材料坚决不能用，并且我建议使用桥梁建设中的部分技术，提高房屋建设的张力，这样以后改造房子的时候可以将3个60平方米的房子改成2个90平方米的房子，不至于推了重建，造成资源浪费。
还需要强调的是，要想保证质量，开发商最好不要采取层层下包的方式，因为保障房的利润很薄，再层层分利润，很可能出现偷工减料的现象，不能因为是保障房就不考虑安全和质量问题。
购房人心态
想买但无资格
在北京工作8年的小张依然无法扎根北京，对他而言，买不起房子就意味着他随时都可能被北京抛弃。尽管月薪过万，但仍然买不起商品房，无奈之下，小张一直关注保障房的动态。“从目前的政策来看，我还是没资格买保障房，其实我买保障房没想很多，我就是图便宜，房子已经成为我结婚成家的障碍了。”小张告诉记者。
质量待提高
王先生比较幸运地买到了经适房，当时买的价格比附近的楼盘低很多，王先生觉得很划算，但问题也接踵而至。且不说交通、商业、休闲的配套设施不齐全而带来的生活不便，房屋的硬件也经常出状况，如阳台上放空调的板砖脱落、楼的外立面开裂等。王先生在接受采访时表示“希望政府和开发商能通力合作，价格不高的同时能保证质量。”
便宜最重要
“我想买保障房，我不抱怨交通、位置，也不在乎生活配套，只要能让我便宜买就行。”从李小姐的语气中可以看出她非常迫切地希望买到保障房。事实上，像李小姐这样图便宜的购房者不在少数，尤其是在北上广这样房价较高的一线城市，能住上保障房就意味着生活成本的大幅降低。
作者：赵丽萍 鲁欢 桂瑰 邢飞
