两街一路贯通盘活西北楼市
https://news.hlgnet.com 2001-10-03
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学院路上的小月河、元大都遗址；西外大街上俄罗斯风格的展览馆、小孩子最爱去的北京动物园；还有巍峨的德胜门，从曲折的德外大街上拐到某个小胡同里你也许能发现令人惊喜的风味餐馆。从六十年代到九十年代，我们一直依靠越来越力不从心的学院路、西外大街、德外大街与这一切联系在一起。终于在2001年，两街一路迎来了彻底改造的时机。大运会召开在即，人们期盼已久的改造后的学院路、西外大街、德外大街也通车了。
■两街一路串起“两村一街”
在学院路、西外大街和德外大街改造工程开工的那会儿，北京安地房地产公司的总经理张宝全积就曾讲过：这次两街一路的改造，最大的意义不在于解决交通，而在调整了城市功能，贯通了北部、西部楼市，把金融街和中关村、奥运村“两个村”连成了一片，形成了一个与东直门——燕莎相对的西北部经济带。
过去，二环通了、三环通了，四环也在2001年通了，而由此带来的矛盾也日益突出。相对于顺畅的环线来说，几乎找不出一条痛快的路可以由北三环直通二环。城外的人进不来，城里的人出不去，北城越发展，这种矛盾越突出。这种矛盾甚至影响到中关村、亚运村两大区域城市中心的长期发展。
我们可以看到，此次下大力气修整的三条路——西外、德外和学院路几
乎都是由二环出发，直达三环甚至四环（西外大街：西直门-紫竹桥；学院路：
西直门-四环学院桥；德外大街：德胜门-马甸桥）。城市发展的步伐总是与
道路的发展联系在一起，据了解，今后五年西城区将重点围绕德胜门外、西
直门外、复兴门外地区完成危旧房改造，其中的德外和西外正是此次两街一
路修整拓宽后的最大受益者。考虑到危旧房改造带来的联动效应，两街一路
的改造对整个西城区、海淀区的影响都是极为深远的。
■西直门要和东直门叫板
早在70年代，西直门就是个比东直门繁华的商贸区。众多国家部委机关聚集的背景，近年来持续不断的高档物业的开发，中关村科技园区的加快建设等等，都奠定了西外大街在西部城区经济发展中的地位。但是，西直门地区的交通一直是这一地区的发展瓶颈。拥堵的交通甚至使西直门地区有了“鬼地”的“恶名”，如今，西外、学院路的修通，城市铁路的建设，不仅使西直门的交通得到解决，西直门周边的商务物业也开始抬头，要与东直门商贸圈叫板。
道路修通后，西直门地区成了一个立体交通枢纽：轨道交通，既有地铁，又有连接清河、回龙观和望京等边缘集团和东直门的城市铁路；往北，有直通北五环的学院路；往西北，有经西外、中关村白颐路到西四环板井地区的西外大街，西外大街更重要的意义还在于连接了金融街和中关村两个产业带；经过二环路和德外大街，西直门还通过高架桥直到北三环或北四环地带。
英国阿特金斯有限公司中国区总经理刘嘉峰认为，如今的西直门作用相当于英国伦敦的WATERLOO，已成为北京城的交通枢纽。在它核心区势必形成商务区，而且西直门商务潜力要大于东直门，因为目前东直门商圈已开发到一定程度。事实上，这两年，西直门的商务物业已经在悄然和东直门“较劲”了：腾达大厦、方圆大厦、凯旋大厦等高档写字楼以及北京展览馆等已有商务设施，和正在建设的金晖嘉园皇冠酒店、银都中心的建设，西外区域商务中心的雏形已初步形成。而且，在这些写字楼物业的外围，一批与之配套的中高档住宅正在建成。如金晖嘉园、远洋天地、时代之光、今典家园等。
有意思的是，这几条路的改造通车给这几个楼盘不仅带来了良好的销售业绩，也带了客户群体的变化。金晖嘉园的副总经理周克难告诉记者，随着这几条道路工程的进展，来这买房的人越来越有倾向性——中关村、金融街的白领以及学院路区域的“子弟”越来越多，金晖嘉园的二期——金晖润憬的几栋板楼开盘以来，很受欢迎。金晖的邻居远洋风景也是如此，也就这几天工夫，中关村和金融街里的白领阶层把板楼底层的复式全买了。周克难还向记者透露，根据他门公司对购房人的调查，买房人选择在西直门安家的决定因素也在慢慢起变化——越来越多的客户因为看好西直门的商务潜力而购买，即“因商”而“住”。也正因如此，金晖嘉园１６万平方米的写字楼及
配套也于近日开工建设，应许多业主的要求，写字楼将开始销售。
正像东直门的商贸圈向外延伸到东三环、燕莎地带，西直门商圈目前还出现了西移的势头。在西四环边上的世纪城项目，开发商向记者介绍，目前，该项目15万平方米的具备五星级酒店标准的酒店和写字楼已经开始动工建设，预计明年11月竣工交用；此外，还将在世纪城的后期建设中建一个25万平方米的大型SHOPPINGMALL，以吸引白领和商贸人士走进这个区域。
但西直门也有一个问题尚待解决：如果将学院路与西外大街结合起来看，不能不令人对未来的西直门状况表示担心。西直门于1999年经过改造后，尽管规模宏大，但是针对于某些方向的交通疏导能力欠佳。目前学院路虽已全线贯通，但是从三环向二环过来的车流在西直门下常常排队等候20至30分钟才能通过。从北二环过来的车流到西直门也常常形成明显的减速区，难以想象轻轨建成运行后，西直门将如何应对更加巨大的交通压力？
■德外—马甸商圈驶上发展高速路
德外—马甸商圈是北京市规划的五大商业中心之一，近年来，由于一些写字楼、住宅项目以及宜家家居等著名商家入驻该地区，使得这一地区人气渐旺，成为北三环上举足轻重的商业地区。与此同时，尽管马甸桥北接京昌高速，是北三环上的重要交通枢纽，由于向南是狭窄的德外大街，这一点严重影响了马甸桥的交通疏导能力，也严重影响了马甸地区的进一步发展。
此次德外大街的改造将建成一条连接二三环的城市快速路，而且马甸立交桥和德胜门立交桥也将做相应改造，使之与京昌高速和北三环、北四环有机相连，成为北城南北向的交通动脉。目前马甸地区较早的物业有冠城园、华展国际公寓，最近又有阳光丽景这样性能价格比相当高的板式小高层住宅推出。可以预见，德外大街的改造首先将进一步加强了马甸地区作为商业中心的重要性，并促进这一地区物业的进一步升值。
■两条路盘活德外地区
学院路往东、中轴路往西、二三环之间，历来是令房地产开发商望而却步的区域。这个地区交通拥堵、房屋密度高，拆迁难度大，北二环的新街口及德胜门往北均没有高档写字楼和住宅项目，西直门附近的物业也以小户型低总价的较好卖，高总价的住宅销售难度大。修整改造后的学院路和德外大街无异于在一堵墙上凿出的两个通气孔，郁闷之气一扫而光，死地变活，旺地更旺。
死地变活的例子有德胜科贸城，这个项目位于德外大街西侧，德外大街规划中安德路立交桥的西北角。在德外大街和学院路改造前，很难想象这个地段能建设集科技研发、信息服务、金融保险、商业贸易、旅游商店娱乐饮食等功能于一体的大规模建筑群。而现在，这里已经成为规划中的中关村科技园中心区的一部分。
旺地更旺的当数位于黄寺大街北侧的阳光丽景，德外改造前这里的主要出入口是中轴路和北三环，新修通的德外大街成为阳光丽景与西部城区的重要交通出口。许多购房者首选阳光丽景的主要原因就是：在城里，交通这样方便的地段真是不多见。
■大运村周边缺住宅
学院路、西外的通车，将使大运村周边和学院路沿线的住宅出现需求大于供应的局面。
首先，10栋公寓楼、2座写字楼、1座酒店组成的“大运村”，及“飞架”南北的学院路城市快速道路，改变的不仅仅是这儿的环境和交通，更主要的是彻底改变了这一带的城市面貌，给朴实而凌乱、人文味道过重而现代气息不足的封闭的学院路沿线及周边区域带来了现代化的感觉。除此之外，知春路还进行了人行道重新铺装和全面绿化，为配合大运会赛事，海淀数个大学的体育馆和首体等都进行了扩建和改造，这意味着，此地区的生活便利度将进一步增强。
从供求关系看，这一带已经积攒了多年的购买力，这一地区的曾享受了福利分房的老知识分子的儿子和孙子辈都到了该买房的年龄，需求量大。在这部分人群中，学院路情节严重，大运会和学院路的改造带来的现代化城市感觉将更加促使他们在这安家置业。而从供应量上看，知春路、学院路周边的在售地产项目和即将要开发的项目已寥寥无几：“大运村”对面的住宅项目知春时代，目前均价为每平方米6200元左右，其代理商协成公司的总经理王晓航表示，此地区配合大运会的交通、市政改造完成后，该项目的价格应该在每平方米7000元上下。
大运村周边住宅供应量的稀缺，一方面将使目前区域内的住宅项目具备了升值潜力——物以稀为贵，刚在半月前拿到全部手续的知春时代，尽管已经开始提价涨价，但7月下旬至今，半个月内竟卖出了70多套房子，良好的开发商向记者透露，良好的销售势头甚至让他们产生了“封盘”的念头，等大运会闭幕，再重新开盘销售。另一方面，将使学院路北端的清河、回龙观等边缘集团的住宅项目直接受益。
■文／记者 余美英 北京青年报
