且看楼市玩些什么 咱hlg能否对号入座
https://news.hlgnet.com 2003-01-08
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京城楼市玩什么？
北京房地产市场，虽然起步晚，但发展速度快的惊人，十年风风雨雨之中，就将偌大的京城楼市分了个一清二楚：东部玩概念，北部玩档次，西部玩山水，南部玩细节，玩有玩的讲究，玩概念的贵，玩档次的晕，玩山水的累，玩细节的实惠。
东部玩概念
东二、三环沿线：中央商务区核心地带。约110个在售楼盘中，高档公寓、商住楼盘、商务写字楼云集，所占比例分别为高档公寓52％，其代表楼盘有：棕榈泉国际公寓、太阳国际公馆、光彩国际公寓、世贸国际公寓等，每平方米均价在9000—14000元之间，商住两用项目占30％，其代表项目有旺座中心、通用时代国际中心、金地国际花园等，每平方米均价在10000—16000元之间，写字楼占18％，其代表项目有财富中心、怡禾国际中心，均价在14000元左右，就上述比例，有关专家对北京目前CBD的结构失衡表示担忧，中央商务区用于商务办公的大型写字楼缺乏，高档住宅供过于求，业内人士预计，北京今后二三年在CBD区域开发纯商务公寓及写字楼市场前景乐观，而投资高档公寓风险加大，在CBD更不适宜开发豪宅，太阳国际公馆项目，优士阁项目在CBD边缘区域热销充分说明，作住宅项目，商务项目不仅位置要好，户型也要合理，性价比更重要。
东四、五环沿线：所谓泛CBD区域。东四、五环沿线在售项目近80个，因受CBD影响已逐渐成为北京最活跃和繁荣区域，酒仙桥外销公寓最为集中，并有少量商务大厦及写字楼，代表性项目有：星城国际、海润国际公寓、佳境天城等，每平方米均价9000元左右，商务写字楼每平方米均价在11000—13000元之间，个别项目每平方米达到2000美金，望京地区、朝阳路、农展南路、京通快速路沿线，内销中档商品房较集中，东润枫景、远洋天地、蓝T公寓等，望京地区楼盘，华鼎世家，慧谷根园售价每平方米突破7000元外，其它项目均价整齐的控制在每平方米5300元左右，目前，朝阳路及农展馆南路，京通快速路以北，内外销楼盘售价差距较大，最低售价每平方米4000元左右，最高售价每平方米11000元左右，值得一提的是该地区的TOWN?睭OUSE项目如：万科青青家园，康城，与其它区域相比售价较为合理，均价分别为每平方米4500元和5900元左右。京通快速路以南至京沈快速路之间除珠江绿洲，雅舍香桥项目外，尚没有其它项目开发，因此，该区域有较大发展空间，京沈快速路以南至京津塘高速路除翠城以外，尚没有像样项目在此开发，同样属于适合居住的发展区域。
通州：由于该区域别墅项目少，楼盘多集中在运河两岸，新华大街及梨园镇周边，在售项目有27个，该区域总平均价格每平方米在3300元左右，代表着该区域房价水平，在售项目有：新华联家园、武夷花园、远乔嘉园、美然百度城，以及2002年通州开发规模最大的珠江国际城等，由于东四环和京通快速路的畅通便捷加之通州区政府加大区内市政生活配套建设力度，到通州居住是个不错的选择，长远升值空间较大。
可以说，东部是改革开放的前沿阵地，有较好的地理优势和人文优势，首都机场在东部，国际物流中心在东部，90％使馆在东部，较早的豪宅别墅也在东部，由于政府旨在将东部作为与国际交流的窗口，加之政策的支持，中央商务区已进入实质性建设阶段，无论在该地域投资还是置业，都可充分体现出自身的品位和实力，因此，玩概念的贵有贵的道理。
北部玩档次
北二、三环沿线：90％为中高档公寓住宅，除一部分老写字楼外，新建写字楼较少，该区域在售项目近60个，新盘不多，以内销房为主，以居住型为主投资商务型为辅，项目主要集中在东直门北大街两侧，西直门北大街周边，安定门周边及苏州桥周边，这里虽然没有浓厚的商务氛围，但是，东西城生活设施配套齐全，人文基础好，商业网点分布均匀，生活成本低廉，因此备受中高消费者以及政府官员青睐。目前，该区域楼盘售价在每平方米7000—9000元之间，个别项目售价超过万元，西直门桥东北角130多米高的皇冠大厦和银都大厦集商务、娱乐、餐饮、休闲与一体的建筑，有望成为连接金融街和中关村的重要枢纽，其未来商业作用，投资价值显而易见。
北四、五环沿线：在售项目81个，85％为中高档住宅，代表项目有：嘉铭桐城、万科星园、风林绿洲以及西北方向的逸城，售价每平方米在6000—7000元之间；商住项目有峻峰华亭等，其售价每平方米在8000—10000元之间，该区域出于受奥运利好影响，各种类型物业表现活跃，也不乏京城顶级别墅项目，紫玉山庄以及2002年销售不错的亚运新新家园、时代庄园。由于近两年中关村缺乏适合中小型企业发展的写字楼，因此，中关村核心区新推出的商务大厦及写字楼一路热销，如：长远大厦、金码大厦、名商大厦、银网中心、左岸工社、银谷大厦等，但是，专家和业内人士仍然为目前该区域商务氛围及写字楼的配套设施，建筑外观，设计档次及办公标准而担忧，如何使中关村区域内的大中小企业留在本区域安居乐业，是摆在中关村地区政府、开发商面前的重要课题。
自从1990年举办亚运会后，北部荒地便成为众人瞩目的宝地，物业攀升，经济繁荣，成为改革开放后第一批富人居住区，大批富人聚集在一起，人口稠密了，交通堵塞了，生活配套也显出不足了，富人晕了，纷纷逃离亚运村。因此，玩档次晕有晕的理由。
西部玩山水
西二、三环沿线：机关大院集中区域。该区域在售楼盘约85个，以中高档居住型为主，2001年—2002年金融街沿线推出了一批商务写字楼，具有代表性的有：英蓝国际金融中心、国际投资大厦、恒华国际、成铭大厦等，可以说，夜晚的金融街景观决不亚于国贸，售价每平方米一般在10000—13000元之间，中高档住宅一般越贴近西北，售价越高，越贴近西南售价越低，最多可相差每平方米2000元左右，早期较成功的项目主要集中在西三环沿线，有美林花园、光大花园、中海雅园等。2001年—2002年同样有：康桥水郡、新起点家园、锋尚国际公寓、碧水云天、豪柏国际公寓等。
西四、五环沿线：该区域仍然以住宅为主，所谓玩山水就是指该地区，在集项目约47个，虽然项目不是很多，但类型齐全，由于离西山风景区近，所以该区域便打起了风景和山水牌，其中最豪华的别墅有半山枫林、香山艺墅；每平方米均价10000—13000元之间，最实惠的有：西长安街延长线上以及鲁谷地区的今日家园、长安新城等经济适用房和经济型商品房，每平方米均价4000元左右。西北区域值得一提的是世纪城，两年多的时间里开发了集住宅、商务、公寓、酒店于一体的约130万平方米的大社区，因此从2000年—2002年成为北京楼市当之无愧的热销项目，也因为世纪城的冲击，使其周边几个项目近两年销售不温不火甚至出现滞销。世纪城的热销让业内人士及专家得出这样一个结论：准现房销售优于期房销售，区域好售价也应合理，因此板井至八里庄沿线住宅项目核心价位应该在每平方米6200元左右，精装修楼盘也不应超过7000元。
既然西部玩山水，那么西部本年度住宅项目大多集中在万柳周边及西四环沿线，因为上述区域打山水牌最贴切。但是由于项目过于集中，产品品质相似，相互之间难免形成直接的竞争关系，玩山水累有累的原因。
南部玩细节
南二、三环沿线：在售项目约70个主要集中在中轴线及木樨园周边，以中档住宅为主，但也不乏耕天下万元以上的豪宅，也不乏开阳佳境4000元左右的经济适用房。但需要强调的是，同为二、三环沿线，南二、三环沿线的项目与北、西二、三环沿线的项目每平方米售价低2000元左右。较东部二、三环沿线每平方米售价低3000元左右。因此，九十年代房地产开发商很少愿意选择南部区域投资。从2000年开始，一些有远见的开发商捷足南下开发项目。如：恋日嘉园、青芷园、珠江骏景、天天家园等，这些项目不仅为热衷于选择东、西、北的开发商带了个好头，而且自身率先在南城树立起品牌形象，也挣了大钱，2001年随之而南下的有：朗琴园、荣丰2008、枫华豪景等，这样的市场变化使不愿远离本土南城的老百姓找到了新居，也包括一些中产小资们及时找到了物有所值，高性价比的居所，目前，南城核心价位为：南二环均价6600元左右，南三环5500元左右。
南四、五环沿线：在售项目约53个，以住宅为主，楼盘主要集中在南四环沿线，北京丰台科学城周边项目就有近20个，早期开发的项目有怡海花园等，如果说早期开发的项目是星星之火，那么，四环路的全线贯通便为该地域房地产开发带来了燎原之势，近期开发的有未来城、城南嘉园等。南四、五环沿线项目除未来假日花园、家来小镇属于TOWNHOUSE均价每平方米在6000元左右，大部分售价每平方米3500—4500元之间。
不可否认市场对南城有较强的偏见，但随着政府对南城投资力度的加大，市政改造及生活设施配套的完善，目前生活在南城的人们并没有觉得不方便，相反其它东、西、北区域的居住者逐渐感觉到自己出行、生活、越来越麻烦，他们出行没有一路畅通的优越，他们周围环境没有想象的完美，甚至感觉花大价钱买回的只不过是一个概念而已。有资料表明，65％购房者对所谓区域概念并不在意，而着重考虑的是上下班便捷，居住地与工作地越近越好，孩子入托入学不会成为家庭负担，降低生活成本是几十年的大事，这也是2002年城市边缘房地产项目受欢迎的重要原因，如通州、北苑、大兴、亦庄等。
大兴、亦庄：项目不多，但体量不小，品质相对较高，著名大牌地产商华润置地开发的翡翠城便在其中，月桂庄园以及2002年底推出的超大型经济适用房项目瑞海新城受到京城众多消费者关注。其每平方米2280元的售价引起各界不小的震动。翡翠城、月桂庄园均属TownHouse范畴，在TownHouse不温不火的2001年—2002年，之所以受到消费者青睐，就是因为他们总价控制的好，花城区内住宅的钱买到了交通便捷，社区配套完善，有天有地的高舒适的住宅。第一次置业也好，二次置业也罢，生活舒适，交通便捷是未来人们永久的追求，京开路的开通，市政道路的改造，及生活设施配套的完善，经济性公共交通工具的增加，高性价比显而易见。目前翡翠城，月桂庄园售价每平方米均在5000—6000元之间。亦庄2002年可谓热度持续攀升，新开楼盘包括二期、三期上市的项目不下10余个：金地格林小镇、米兰天空、莱茵河畔、恋日绿岛、大雄三期及新康三期等，这些新盘售价每平方米均控制在4000元左右。从长远发展来看，无论开发商或消费者到亦庄投资前景乐观，因为这里经过十年的规划和打造，环境好了，道路交通便利了，土地也热了。
对于南城而言，玩概念不行，玩档次不够，玩山水没有，玩细节是个不错的选择。从近两年南城推出的楼盘看，无论外立面，建筑结构，设施配套，户型设计以及园林景观决不逊色其它东、北、西区域，所不同的是城南楼盘售价每平方米比上述区域低2000—4000元甚至更多。
（据北京日报 杨国明）
