四大郊区住宅市场竞争分析
https://news.hlgnet.com 2001-10-03
回龙观资讯中心
千龙新闻网 2001年8月9日
根据城市未来发展的规划，经营布局的变化和城市功能调整的需求，北京市将实行城市开发建设重点的战略转移，加快南城地区建设和发展，加强卫星城开发建设，加速推进小城镇建设，构建市中心区――绿化隔离带――边缘集团――卫星城――小城镇协调发展的城市布局，促进城市体系完善和空间布局优化。十五期间加强卫星城的规划，提高整体设计水平和建设质量，进一步明确功能定位，创造各具特色的卫星城形象。北京市将重点发展通州、昌平、顺义、黄村、亦庄、良乡六个卫星城，使之成为现代加工企业和高新技术产业发展的基地，并分担全市科技、教育、文化、卫生、物
流集散等方面的功能，同时成为市区人口转移的主要地区。城市化建设为郊区房地产开发提供了契机，住宅郊区化的深入人心为郊区住宅的蓬勃发展提供了可能，有调查显示，四成北京市民愿住郊区。
通过近期北京市规划居住用地分布数据可以看出，十大边缘集团和包括14个卫星城在内的远郊城镇居住用地量分别占据总量的25.3％和17.2％，仅次于市中心区。而边缘集团由于受市政的影响，除望京已形成集中开发、日趋成熟的社区之外，丰台、清河、北苑、定福庄、石景山的开发力度正在加大，开发潜力很大；其它边缘集团反而形成城市与郊县之间的真空地带；重点卫星城基本集中在通州、大兴、顺义、昌平，由于郊县发展得较早及其本身具有的独特的地理位置，使郊县的房地产开发一直扮演特殊而重要的角色。如顺义、通州、昌平形成最早、最集中的外销高档别墅区，昌平形成最大的经济适用房集中区。优美的自然景观、低密度住宅的风格、较低的房价以及公交的发展、零售商业向郊区的迁移，使京城百姓置业地段选择观念在迅速改变，尤其是上班族更舍弃了“宁要城里一张床，不要郊区一套房”的心理，郊区住宅吸引了穷人、富人及小资情调的各个层次购房人。
通州
优势：
1、地处百里长安街东端，紧邻CBD，距城最近、最大的卫星城；北京城市总体规划为昌平区的定位是：为首都服务，为中央商务区服务，承担市区产业疏散、人口疏散的功能，把通州建成市区的一部分，建成首都东郊的大花园；
2、京通快速路、京沈高速路、八通轻轨、运河通航及多条公交路线将构成便捷的交通网络。该地区的物业完全可以依赖公交车出入，生活方便，成本低；运河的治理、130亩运河文化广场的建设、河东新城容纳30万人口的规划，将使通州区的环境更适宜人的生存和生活，改变过去脏乱差的状态；
3、区政府确立统一规划的思路，成片规划，成片开发，改变过去零散开发、重复建设、无精品、无环境的开发模式；
4、物业品质普遍提升。充分利用临近CBD的优势，开发以工薪阶层为主要客户群的中高档住宅。对该区域物业档次提升起到重要作用的有天赐良园、武夷花园、富河园、怡佳家园、运乔嘉园、潞河名苑、达富苑、新华联家园等。天赐良园采用WSP现代实用功能主义的设计理念，其简约、明快的设计，更加符合现代人的需求；
地处河东新城的武夷花园，占地4500亩，建成后将入住12万人口，是目前京东规模最大、配套最全的环保绿色住宅大社区；顺开房地产公司开发的运乔嘉园，位于通州区绿化美化示范大街北侧，社区绿化率达51％，欧式风格，并在社区内建设蓝天双语幼儿园；潞河名苑是建设部绿色生态住宅试点小区。通州区的住宅品质得到普遍提升；
5、通州下风下水的状况日益得到改善。京东历来污染严重，通州有13条河都在下游，但目前都在还清；来自城里的污染由于绿化隔离带的建设将得到有效控制。
发展前景：
1、通州目前是上述四大郊区商品住宅供应量最大的区域，并且其放大的态势有增无减。通州区政府计划在未来3年内，规划开发近400万平方米的中高档社区。尽管目前好的项目销售势头良好，但区域竞争明显会贯穿始终。但随着住宅郊区化和CBD的蓬勃发展，周边人群的吸纳能力也在成倍增强。
2、通州是市区产业的疏散地，加强了本地客户的购买力。
昌平
优势：
1、上风上水，开发早，配套全，统一规划，适合居住；临近中关村、亚运村、朝阳区北部，辐射面广，是中关村的后花园；
2、集旅游、房地产开发、高科技产业、人口疏散功能为一体；
3、政府投资改造区内市政设施，环境品质得到提升，规划中的城市绿化将使该区域发展环境更加完善；
4、八达岭高速三期改造工程，城市快速路轻轨明年六月投入使用，方便、快捷、经济的交通方式将吸引更多的购房者，并且完全可以作为第一住宅使用。
5、是经济适用住房分布最集中的区域。回龙观现居住人口已达30万，规化可居住人口70－80万，是中关村、金融街、高校人士选房比较集中的区域和拆迁人口的疏散地。
发展前景：
1、是北京别墅区相对集中的区域之一，主要分布于立汤路和八达岭高速路沿线，产品档次参差不齐，分布零散，尚未形成成熟的别墅聚集区。由于临近中关村，新兴的高科技产业催生的快速致富阶层，对别墅有很强的潜在需求，现有高档别墅供应有限，未来发展空间很大；
2、该区域成片开发住宅以经济适用房为主，缺乏龙泽苑、金榜园、沁春家园、王府温馨公寓这样中高档住宅项目，而该区域辐射区域内的广大客户对这一档次住宅的需求强劲。所以与其临近的位于清河边缘集团的项目如怡美家园、当代城市花园、海清园等共同支撑了来自中关村IT界和学院派人士的强大需求。
3、由于该地区得天独厚的自然景观条件，加之临近中关村高科技产业园区和高校区以及相对便宜的地价，在回龙观北1公里处将兴建高教区，作为各城区和高校的分校或集中办学的校址，包括初中、高中至大学。西城区已有明确意向将西城所属的重点初中、高中在2年左右时间迁到高教区。人文环境将成为昌平未来强有力的竞争优势；
4、在回龙观附近还计划建设亚洲最大的超市。轻轨的建设、高教区的规划、加上亚洲最大的超市，以及开发项目品质的提高（龙泽苑作为中美唯一合作示范项目），该地区将吸引越来越多的人士在此置业。
大兴
优势：
1、大兴的定位是京城的菜蓝子和人口疏散地。正因为经济不太发达，环境更适宜居住；
2、区政府把房地产作为主行业来发展，由于开发较晚，反而利于日后的统一规划。规划中的北区5.75平方公里，可建住宅170万平方米，可居住人口8至10万，由政府统一做公建和配套，资源共享，降低成本。京开路沿线将陆续兴建高尔夫球场、室内滑雪场、网球中心等体育设施，用规划锁定人群，用精品社区吸引人群；
3、交通状况得到极大改善。四环路、京开高速路北京段的开通，将加快其沿线的市政、道路设施的建设，带热周边的房地产项目。黄村北区的地价已由当年的每亩20万元左右上升到目前100万元左右，随着南城市政基础设施的改善，南城土地价值越来越高；
4、重量级开发商进场，必将提升该区域的物业档次。青岛城建开发的青岛嘉园、大兴城建开发的丽园国际文化社区、外销住宅泰中花园、华远的翡翠城、兴淘社区的四期，开发理念超前。如丽园国际文化社区与加拿大圣尼嘉学院合作建设北京分院，提出终身教育的概念，是出国留学安全快捷的途径。
5、亦庄经济开发区的人文、经济环境优势已经凸显，从较早开发的优质住宅大雄城市花园、美然香谢里到目前畅销楼盘新康家园、星岛家园、东晶国际等，迎合了开发区周边国际国内人士的品位。
6、大兴工业开发区已成气候，建成1.5平方公里，腾氏制衣、青岛软件等大型企业已入驻此地，给周边社区带来一定的购买力支撑。
不足之处：
1、其辐射的南城广大片区，客户群比较杂，区域性特征不如其它郊区县明显，更需要发展商突出社区文化彰显差异化；
2、市场需求规模的不定加上开发成本的上升（该地区开发成本达到3000元），限制了供给规模，是高倍速的竞争开发必将引致日后销售的竞争；
3、仍缺少有竞争力的产业支撑。
顺义
优势：
1、上风上水，一些饮料厂如燕京啤酒等在此设厂。
2、临近机场、燕莎商务区和使馆区，形成北京最早、最大的高档外销别墅区。主要集中在京顺路沿线、温榆河畔和马坡乡。
3、交通方面，机场高速、机场辅路、即将完成改造的京顺路，尤其是东直门至机场的磁悬浮高速铁路的规划建设，使北京对外开放的窗口――首都机场沿线的交通得到极大改善，提升北京国际化大都市的形象，对周边房地产的开发必将产生深远的影响。
4、空港工业区、电子城、犁河开发区对该地区的住宅有一定的就地吸纳支撑。
5、该地区已经吸引了不少的国际学校和医院，并计划兴建大学城，吸引国内外联合大学和民办学校。
不足之处：
既是其不足之处，也是其优势所在。由于该地区浓厚的涉外环境，普通住宅甚少。已建和在建的项目屈指可数，如裕祥花园、天竺花园、双裕花园、万科城市花园等，供应量有限；公共交通欠发达，上述项目多依赖私家车和小区班车。所以客户定位基本在白领阶层，注重居住的环境和品质，认同城里上班、郊区生活的生活方式。
发展前景：
顺义区政府委托天竺房地产开发公司统一做大市政和土地一级开发转让，可供开发土地基本在后沙峪和温榆河畔，1200亩土地已开发700－800亩，其余土地基本用于高档别墅项目和配套商业的开发。可见，该地区的普通住宅项目目前和将来的供应量都很小，区域性竞争不大。
综上所述，郊区优质楼盘的大量供给，为人们在郊区选房提供了可能。而郊区住宅能否成为主流市场，我们还将拭目以待。
（北京经济报）
