回龙观天通苑之全面比较
https://news.hlgnet.com 2003-01-08
回龙观资讯中心
回龙观天通苑之全比较
回龙观ｖｓ天通苑，谁领风骚？
（以下是两区的具体图片对比和表格对比资料的链接：http://www.bjbusiness.com.cn/20030108/shijian1.htm。有兴趣可参看）
从２０００年开始便成为北京热门经济适用房项目的天通苑和回龙观，目前分别进入了五期和三期的火热发售中。北大医院的吴先生和妻子奔忙在两个小区之间，认真、细致地反复比较和盘算着。然而，这两个同为政府推出的经济适用房小区，因位置、价格、升值潜力等多方面极为近似，社区配套和社区环境又各具亮点，因而令不少购房者举棋不定。那么，天通苑、回龙观到底哪个更可心呢？
位置、交通：
郊区、市区的不同感情色彩
买房当然先选位置。从地理位置上看，天通苑、回龙观虽然均位于城市边缘，但距市区的距离却还是有着不小的差距，这也就给两个小区打上了郊区和市区的不同烙印。
天通苑地处朝阳区与昌平区交界处，南距成熟的亚运村社区约７．５公里，北侧为亚北居住区，给人的总体感觉像是闹市边上的一个住宅区。回龙观文化居住区则位于昌平区内，距马甸桥约１３公里，其东西两侧分别与南北走向的机场快速路和京昌高速路相邻，北边蜿蜒着一条面积超过１１平方公里的城市绿化隔离带，感觉上更倾向于郊区住宅的性质。尽管目前周围新涌现了龙泽苑、北京人家等一大批住宅项目，但给人总的感觉是新兴的郊区住宅社区。
同处于城市边缘，交通的方便程度自然也成为人们选择购买住宅的一个重要参考因素。回龙观和天通苑的交通现状也使两个小区表现出郊区、市区发展的不同倾向。目前，前往天通苑可搭乘３５８、４１７、９１２、８４７等１０余条线路，主要路经小区西侧的汤立路。自去年下半年，立水桥路通车后，天通苑的交通状况有了极大改善，从亚运村到该小区只需十几分钟。
而从市区前往回龙观则要远一些，但现在也有４０７、３４４、６１８、８１１等１０余条公交线路往返其间，也算方便。另外可以开车走高速公路，从马甸到回龙观只需１０分钟左右，但其单程高速计费为５元，每天往返一次，一个月至少要支付２５０元，对于一个家庭来说也是个不小的开支。
不过，城市轻轨的开通使两个小区交通状况发生很大改观。目前，城铁西线已经运营，回龙观设有回龙观和龙泽苑两站，从西直门到回龙观只需不到３０分钟。而到达天通苑的城铁东线也将于１月２８日开通，从东直门到天通苑大约只需２０分钟。城铁的开通使小区远近不再是考虑是否购买的主要问题，对于天通苑和回龙观，距离给人带来只是郊区和市区住宅的感觉差异。到底选择天通苑还是回龙观不再是单纯的硬件比较，购房者的心理感受和对住宅区域的认同感将会成为影响购买的重要暗示。
社区：各有千秋
天通苑和回龙观同属于北京市第一批经济适用房，同位于城北，每平方米价格相差仅５０元，均是北京为数不多的规划面积近千万平方米的大规模社区。天通苑总规划面积１０００万平方米，规划居住人口２５万；回龙观文化居住区总建筑面积８５０万平方米，预计居住人口近３０万。但是两个小区还是各有亮点，各有不足。
从入住居民的反馈看，总体说来回龙观的配套设施基本状况是“自给自足”，但各种配套显然还不太完备，不能完全满足回龙观大社区居民的需求。而天通苑除了小区配套之外，还部分依托立水桥镇的商业服务设施，相对来说更为丰富。
天通苑最吸引人的亮点，莫过于小区里修建了一个２．６万平方米的欧式大花园。另外，与教育系统合办的９年制示范学校也是天通苑的得意之处。但由于区外铁道和河流的阻挡，该小区的天然气和自来水目前均未接通，给入住居民生活带来了极大的不便。此外，天通苑小区原址是垃圾填埋场，虽然其地基已经进行过处理，但其是否具有缓释性还是让一部分人有所不安。目前，天通苑的用水采用自备井深采井水。虽然有关人士表示，该地为非超采区，水量丰沛，且水质检测结果优良，但曾经作为垃圾填埋区域，部分购买者对其水质还是心存疑问。
而回龙观小区除了区内拥有一个占地９公顷的社区公园外，北部还蜿蜒着一条面积超过１１平方公里的城市绿化隔离带，使其整个小区环境纯净、自然。回龙观户型多达百余种，是天通苑的２．５倍，购房者选择度相对更大。户内采用新型的独立供暖设备，业主可自行调节使用。区内中小学校、公交场站也很齐全。此外，回龙观小区的物业管理通过竞标，由天鸿集团房管公司和深圳长城物业管理公司共同管理，相对规范。不像天通苑，其物业管理就是开发商指定的，在三年多的物业管理活动中，业主和顺天通物业管理有限公司多次发生争执，一度还演化为流血事件。
不过，天通苑小区的购物环境似乎比回龙观小区要好得多。２００２年１１月２日，本市最大的社区购物中心在天通苑小区内开门迎客。这家建筑面积约１．５万平方米的西单商场天通苑购物中心集百货、超市等多种经营业态于一体，不出小区，居民就能解决吃、穿、用等需求。同时肯德基、永和大王、隆福寺小吃、同仁堂药店、吴裕泰茶庄、新华书店、荣昌洗染店、工商银行等服务机构的进驻更方便了小区住户。相比之下，回龙观只是在小区外的西北方向开了一家占地面积上万平方米的“京客隆”超市，品种虽然丰富，但离小区稍远。
银行按揭：额度、期限各异
购房是一个家庭的巨额消费，最终还是要在钱上找齐。天通苑每平方米２６５０元，回龙观是２６００元，两个小区的房价每平方米只相差５０元，但贷款额度和首付款是有差异的。天通苑将公积金贷款的首付金额放低至１０％，致使许多中低收入者得以迈进该小区的门槛。以总价为２１．２万元、８０平方米的两居室为例，在天通苑如果采用１０年的公积金贷款，首付仅需２．２万元，其余１９万元的月还款额大约为１８００元左右。而回龙观小区仅提供三成首付７０％的贷款，但其贷款年限比天通苑小区长。（具体见附表一）
升值空间：均有潜力
除了自己居住的考虑外，住房潜在的升值空间，也是促使购买者决定买房的重要因素之一。房子的升值重头自然在于地价升值。目前，天通苑、回龙观的土地价格为１８０－２００元／平方米。回龙观小区作为北京市的重点住宅项目，政府在市政、商服配套上投入巨大。城铁的开通也大大拉近了小区与市中心的距离，小区居民真正体会到了工作在闹市、居住在静郊的惬意。随着该社区建设的不断完善，附加值肯定会增加。
天通苑即将通城市铁路，起始于丰台区的地铁５号线也将在该小区的北侧设站。小区内也将有东西、南北两条主路贯通。届时，天通苑所处的立水桥镇将成为京城北部重要的交通枢纽，并形成亚北的商业中心区。凭借近市区、交通可四通八达的优势，天通苑也必将会有良好的升值空间。
商报记者 阳虹霞 杜秀平／文 杜刚 韩萌／摄
