京城“豪华”经济适用房是不是劫贫济富？
https://news.hlgnet.com 2001-10-03
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中国经济时报 2001年8月31日
北京房价虚高，引起了社会各界的广泛关注，由此，经济适用房也再度吸引了人们的目光。
政府有关部门明确表示，继续加大经济适用房的建设力度，从而起到稳定市场，平抑房价的作用。
但是，自从政府推出经济适用房项目以来，经济适用房一直就是热点话题，一方面是火爆的热销场面，另一方面是老百姓七嘴八舌的争议和媒体的讨论。
不过，作为过渡性的产品，作为政府调控市场的一个手段，政府会坚定不移地沿着条路走下去，那么，这种争论也就会继续进行下去。
北京申奥成功，导致楼市热炒，国家统计局的统计结果一出来，更让人们大吃一惊，北京的楼价原来这么高，政府出面说话了，要加大经济适用房的建设力度。
其实，北京炒作房价并不是在申奥成功以后，从今年年初就有了苗头，只不过是蓄势未发罢了。从表面上看，7月13号似乎是个分水岭：媒体上铺天盖地的都是房价！亚北的楼盘就在这种吵闹中悄悄地提升，紧接着，国家统计局公布了最新统计结果：上半年北京市房价平均上涨了25%，高达4771元，是全国平均售价的两倍，比排在第二位的上海高出1500多元，涨幅也居全国31个地区之首。
针对北京楼市持续过热，市建委开发办和房地局有关负责人解释说，一方面是因为个人购房需求依然旺盛，拉动房价上涨；二是本市天通苑、回龙观两大经济适用房项目后期尚未开盘，低价位住房供应减少，引起房价总体上升；第三也不排除部分开发商利用奥运、入世等概念炒卖高价房产，使消费者冲动购房。
北京市建委开发办和北京市房地局有关负责人同时表示，近期将采取三项措施平抑房价。一是加紧经济适用房建设，尽快启动天通苑和回龙观后期项目，并积极筹建新的经济适用房项目；二是成立土地储备中心，为未来的经济适用房建设预留用地，并为CBD、中关村、亚运村等房价上涨的热点地带预留规划用地；三是出台相关政策，规范征地程序，并将征地费用控制在合理的范围内。
至少有三个问题亟待解决，政府也试图采取措施力争做到公平、公正、合理，但是，毕竟政府在某种程度上是力不从心的
一方面，是经济适用房项目的热销，另一方面，是老百姓七嘴八舌、喋喋不休地争论，焦点话题也无非就是：经济适用房到底如体现公平和合理？到底如何防止劫贫济富？
那么，主要问题体现在什么地方呢？
为此记者采访了建设部科学技术委员会副主任聂梅生。
聂梅生分析认为，主要有三个问题。第一，买房者中有相当一部分为中高收入家庭。国家目前的政策是最低收入者租赁廉租房，中低收入者购买经济适用住房，高收入者购买商品房。对经济适用住房购买资格的界定是家庭年收入6万元以下。根据调查，1998年以来，约有16%的经济适用住房卖给了中高收入者。与之相伴随还出现了一人多房的现象，更是违背了这项政策的初衷，造成这种现象的主要原因是现阶段购买经济适用住房只要由购买者出具工资收入证明即可，而目前个人资金管理、信用管理等宏观条件还不完备，购买者收入的核实取证难度较大。
第二，单位价格偏高。一些经济适用住房的价格与商品房相差无几。从而形成两种局面：一方面由于政府对经济适用住房的优惠政策，所以高价的经济适用住房使得政府减少的税收转化为开发商的高额利润；另一方面高价格使经济适用住房只适于两种人居住：拆迁安置户和中高收入者。
第三，部分经济适用住房偏豪华。与单位房价过高不同，有些经济适用住房的单位价格并不高，但在户型、装饰方面却偏豪华，这往往是由于购买者界定的模糊造成的，从而导致一些开发商在经济适用住房建设上片面追求品位，如有些开发商的目标是将经济适用住房建成精品、名牌，在设计中选用高档材料、名家设计，同时配套设施如物业、会所、广场等追求高品质。因此，这类住房总体房价依然偏高，而且在很大程度上导致了与同等条件下商品房开发商的不平等竞争。
据悉，目前，居民家庭收入审核是最为突出的难点。根据有关规定，现在可以通过单位或居住地有关部门(办事处、居委会等)出示证明方式，将来要逐步过渡到依靠纳税单等进行审核。在目前通过单位或有关机构证明的方式下，应该实行公示制度，接受社会监督，确保经济适用住房销售公平、公正。
可以说，政府推出经济适用房项目，体现出政府在宏观调控和引导市场方面的信心和决心，但是，这样一个浩大工程的推出，却引来了方方面面的不满意，这到底反映了一个什么问题呢？
聂梅生认为，既然经济适用房是解决中低收入家庭的住房问题,那么就肯定要有政府的补贴在里面,这里面就有三个问题。1、为谁盖房子,这是政府的一个责任。2、如果是为中低收入家庭盖的房子,就必须控制房价。3、对经济适用住宅的特殊政策。
现在对中国来说,经济适用住宅承担了几方面的任务,比较复杂。如果仅仅是解决最低收入的问题,那经济适用房就不必出售了,租出去就可以了,但是因为我国在发展过程中有一个房改,房改就是由原来的福利分房改成货币化分配,这一步迈得是非常大的,我们是把经济适用房进入了房改,这样经济适用房、房改房和商品房之间的界限就不是很清楚,因为进入了房改就等于进入了市场经济,进入了商品交换,所以说,现在面临一个比较麻烦的事情就是,界限不清楚,对象也不清楚,政策也不是特别清楚,这是发展过程中一个没法解决的问题,这就是中国现阶段出现的一个特殊情况。
经济适用房一方面要解决中低收入家庭的住宅,另一方面又有房改房的任务,这就出现了一道分界线：对经济适用房,国家给补贴,免去了一些税费,既然国家有补贴进去了，当然就要控制房价了，如果经济适用房只分不卖，那么国家的负担太重了,所以只好把这部分放到市场上，用控制价格的办法解决这个问题。
在这种情况下,在同一个地区就可能存在两类房子,由于目的不一样,成本不一样,售房对象不一样,就使经济适用房和商品房之间出现了一些问题，比如都是回龙观地区,同一地区,一部分是经济适用房,国家给了许多补贴,可能一平方米减免多少钱,但隔条马路就是商品房,什么都不减,也不免,那么这两家的基础就不一样,即使房子盖的是一样的,但售价也不一样。
当然,国家肯定要规定一个利润,比如,3%的利润,但搞经济适用房的开发商就会觉得亏了。国家是给我减免了一些税费,但你不管我出售啊,所以,好多开发商提出,你让我开发房子可以,你给我定价也可以,但房子我不负责卖行不行,你政府拿走吧,我只拿我的3%就行了,但现在你让我卖,万一我压在手里怎么办?房子一旦压在手里,我的损失可就大了。所以开发商必须好好盖房子。虽然减免了一些税费,但也不敢掉以轻心,万一房子盖不好,就卖不出去,而且是大片大片的,像北京的一个小区就几百万平方米,很不得了啊,一旦形成积压,连3%的利润也保不住,那赔的可就大了,所以必须好好盖房子,结果是房子盖得都挺好,像天通苑和回龙观,盖得很好，卖得也很好,这种情况下就形成一种反差,开发商认为,我费了这么大的劲,把房子盖起来了,如果不限价2600元,我完全可以卖到3600元嘛。
对旁边的商品房开发商来说,心里也不平衡,由于国家给经济适用房补贴了,所以你的成本就低,你卖2600就行,而我的成本比你高1000元,所以我就应该卖3600元,可他也得好好盖房子,他不好好盖,老百姓都去买经济适用房了。
老百姓也不满意,为什么呢?老百姓认为,经济适用房的对象不明确,这方面,政府是有苦衷的,因为经济适用房就是补贴给中低收入家庭的,但中国的中低收入不好确定,因为工资收入不是很透明,按理说,工薪阶层差不多都可以买的,但工薪阶层差别也很大,真正买得起的也不是工薪阶层中太低收入的人,一般都是中等收入以上的人。最初的政策不是很明确,很多大款买了好几套,所以说政府的优惠到底给了谁,这个是有意见的。另外一种意见是,开发商盖经济适用房,政府是限价的,房子肯定不如商品房好,就怀疑利润空间，比如在回龙观地区，有些工薪阶层就不买经济适用房而买商品房，因为他分析经济适用房的材料不如商品房的好，甚至怀疑利润空间不是3%，也许达到了7%、8%吧。
但是，尽管有一点问题，这也是前期的情况，是在过渡中的问题，并不是说经济适用房就不搞了。
面对一轮一轮上涨的房价，政府决不会坐视不管，争论归争论，但这是发展中出现的一个正常现象,政府是有这个决心的
8月中旬，建设部住宅与房地产业司召开房地产形势研讨会，谢家瑾司长指出，虽然目前市场前景良好，但由于房地产有一年的生产滞后期，因此要加强宏观控制和引导，既要防止出现空置量房的加大和新的过热，也要避免出现因对市场估计不足而产生的供不应求。
建设部有关部门负责人在接受记者采访时指出，推动经济适用住房建设，是建立与社会主义市场经济相适应的新的住房供应体系的一个重要组成部分，也是当前培育住房市场的一项重要政策，在相当一个时期内必须坚持，不能动摇，更不能取消；个别地方如果为了眼前的税收或屈服于开发商的利益宣布取消经济适用住房建设，是违反国家政策的，也是十分错误的，必须尽快纠正。
这位负责人同时指出，建设部将采取有效措施控制房价上涨。
首先，坚定不移地加大经济适用住房建设。最近国家下达了2001年经济适用住房计划，年内施工面积2.25亿平方米，年度投资规模1700亿元。各级政府应落实和完善经济适用住房的各项政策，坚持以发展城乡居民适用住房为主，供应更多低价位的住房，并加强对经济适用住房建设和销售的管理。
其次，强化土地资源管理，调整土地资源供应量。根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，控制一些城市过高的地价。坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。
第三，加强和完善宏观检测体系。通过土地供应、税收、金融和改善预售管理等手段，及时进行必要的干预和调控，有效防止房地产业“泡沫”的产生。
第四，全面研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。不仅要落实已经出台的各项优惠政策，进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策，还要继续加大清理住宅建设和消费环节不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。
建设部下发经济适用住房建设投资计划和信贷指导计划
为贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》精神，建设部确定了2001年经济适用住房建设投资计划和信贷指导计划规模，并就计划执行中的有关问题发出通知：
一、发展以住宅业为重点的房地产业，加大以经济适用住房为重点的住房建设力度，是“十五”计划纲要确定的一项重要政策，这对深化城镇住房制度改革，改善广大中低收入居民住房条件，扩大内需，拉动经济增长具有重要意义。
二、2001年全国经济适用住房年内施工面积为22552.70万平方米，其中：续建项目施工面积9345.63万平方米，新开工项目施工面积13207.07万平方米；年度投资规模1699.30亿元，其中：银行信贷指导性计划390.85亿元(含收回再贷)。
三、2001年下达的经济适用住房银行贷款为指导性计划数，各商业银行分支机构在执行中必须按照中国人民银行《关于下发<经济适用住房开发贷款管理暂行规定>的通知》(银发[1999]129号)和《中华人民共和国商业银行法》、《贷款通则》的有关规定，自主对项目进行评估、审核，在保证信贷资产安全的前提下，要加大对经济适用住房建设贷款支持力度。
四、各省、自治区、直辖市及计划单列市计委在分解下达2001年经济适用住房建设投资计划时，具体项目要商建委(建设厅)等有关部门，并落实好项目的建设资金和有关配套政策。续建项目要优先安排计划；新开工项目应根据市场供需情况和空置住房消化情况，在建设用地已通过划拨方式取得土地使用权，并列入土地年度供应计划后，分期分批下达。
五、2001下达给中央有关部门下属单位和计划单列企业集团的经济适用住房计划，应是符合土地利用总体规划和城市总体规划，利用已取得合法使用权的存量用地，组织本单位职工集资合作建房的项目。为满足军队转业干部购买经济适用住房的需求，近期，由中国房地产开发集团公司在军转干部集中地区负责开发建设一批军安工程，面向军队转业干部出售，各地政府应按照国务院办公厅国办发[2000]62号文件精神，认真审查项目开发建设条件，抓好实施管理工作，对符合条件的项目应给予支持。
六、各地城市政府统一负责本地区经济适用住房管理工作，对已明确用于经济适用住房的建设用地，要通过公开招标，选择具备资质的房地产开发企业，负责开发建设。各地要抓紧制定经济适用住房销售管理办法，明确中低收入家庭的收入界限、购买对象、购买程序、价格确定办法等，控制户型面积标准，使经济适用住房真正销售给中低收入居民。
七、各级计划、建设部门要认真落实经济适用住房的开发建设条件，严格按照房地产项目有关审批程序，抓好实施工作，并加强价格、质量的监督管理。各级土地管理部门应安排好2001年经济适用住房项目土地供应计划，依法办理用地手续；凡以经济适用住房名义取得的划拨用地，严禁开发企业转作其他用途。
八、要抓好经济适用住房完成情况的统计工作，各级统计部门要将经济适用住房的统计纳入房地产开发投资统计快报，单列科目，按时上报。以后年度经济适用住房建设规模将依据上年度完成情况审核确定。
